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新築戸建て

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8件

予算オーバーのため監理作業を実行しない

お世話になります。
当方全て込みで予算2500万ほどで延床27坪木造2階建てを新築予定なのですが、当初は29坪で何とか納得のいく間取りが決まったのですが、
予算が1500万近くオーバーで算出されてきました。
設計の途中で地盤が弱いこと、重機を搬入することが困難な地形であることを理由に建築士さんからはかかるかもしれないという言葉は聞きました。
これは一般的に費用が掛かってしまう土地なのだと理解はしています。
しかし、こちらも予算よりは多少オーバーするのは自由設計では当然のことと思い、設備面でも華美なものは選ばずにおりました。
しかし設計士さんは希望していないのに屋根裏収納はどうですか?や、梁現しにしましょうか、土壁はいいですよ、など見積もりには入っていました。
これは高くなっても仕方ないし、建築士さんならわかることなのではと思うのですが。。。
屋根も瓦でなくても構いませんと言ったのですが、最終的には瓦にしてもコロニアルにしてもさして変わらないと言われ瓦になりました。
概算見積もりも出さずに、これくらいになるかもという具体的な金額の提示もないまま、急かされるように請負契約に進みたいから見積もりを急がすという始末で、最初は一社しか見積もりをとっていただけませんでした。
それが上記の1500オーバーでしたが、VE案を一緒に提出されても700万オーバー、しかも設備はほとんどが最低レベルの物にされていました。
そして、これ以上下げるには坪数を減らすとともに監理作業をしないで、工務店に任せる形にすれば監理料をもらわないので下げられると仰いました。
新築というのは大変でもあるけれど、心弾むところもあっていいように思うのですが、この建築士さんと打ち合わせをしていても心が弾むような提案をされたことがありません。
こちらの希望は伝えてはありますが、結局大幅オーバーのためすべて却下されました。
私たちも若く、うまく伝えられていないことも多々あったとは思うのですが、コストコントロールがあまりできていないように見受けられるのですが、このようなことはふつうなのでしょうか?
もう少し前の段階でこのくらいの総額になってしまうけど進めても大丈夫なのかという一言はいただけないものでしょうか・・
聞かれたのは、銀行の融資の方は大丈夫ですか?と毎回聞かれるくらいでした。
また、いくらコストダウンのためとはいえ、監理をしないというのもあり得ることなのでしょうか?
このまま契約をすると工務店さんは、一番最初に見積もりをしていただいたところです。
最初から数社に見積もりを取る気がなかったのではないかととても不信感が募っています。
しかし、工務店の方はとても実直そうな方で2級建築士の資格をお持ちなので、それで監理も任せられるということでした。
設計士さんは60代のとてもお人柄も穏やかな方なので、私たち夫婦も安心してお任せしようと思っていたのですが、あまりに予算オーバーの金額を提示され、専門的なことはわからないのですが、工務店さんを押さえておくのも大変なうえに、基礎工事の幅を減らす等いろいろと一生懸命やりくりしてここまで落としたんですよ、早めに判断してくださいと言われました。
建築困難と判断された土地に上記の予算ではとても29坪の家など建てられないとあきらめるべきなのでしょうか。。

専門家の回答

8件

2017年 4月24日
まるるさん<
はじめまして。当社は自社設計を行う工務店です。私たちのお仕事はクライアントとのコミュニケーションが一番大事なところです。漠然としたイメージのものを、ご一緒に作り上げていくお仕事です。ご予算に合わせた内容でどこまで理想に近づけられるのか?を建築士の方々は常に考えているはずです。

当社にご相談いただくお客様でも、当初は設計事務所と打ち合わせを行っていたが設計士の意向が強くなりすぎて予算もオーバー・・ということは少なくありません。

瓦とコロニアルでも価格は変わりますし、屋根裏を作ることで使用用途は増えますが望まれないお客様もおられます。私たちのお仕事はお客様あってのお仕事なので、そこをないがしろにすることは無いと考えたいです。

設計士と工務店とでしっかりとした打ち合わせ・確認が出来ていれば工務店に監理をいらいしても大丈夫だと思いますが、文面を見る限りそれが可能なのかは疑問に感じます。

またご予算を大きくオーバーすることで、その案件が白紙になるかもしれないと考えれば色々とロスも出てくるところなので、事前に説明が必要だと思います。普通は。

土地の状況は解りかねますが、諦めずに夢を形にしてくれる専門家を探されてみてはかがでしょうか。

ご予算内で難しいとした場合、妥協できる部分とそうでない部分だけはしっかりと伝え、なんでも相談できる関係性を築くことが良い家を作るポイントになると思います。

矢印
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2017年04月24日

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にいはら様

早速のご回答ありがとうございました。
今後がまだどうするかを家族で話し合っている段階ですが、ひとまずにいはら様がおっしゃるように
妥協できるところとそうでない部分をはっきりさせて建築士さんにお伝えしてみたいと思います。
お忙しいところありがとうございました。

2017年 4月24日
事ここに至るまで設計契約を解除しなかったのは何か理由があったのでしょうか?

建築士が悪かったのかもしれませんね。クライアントの満足より自身の設計作品としての満足度を優先させたのかもしれません。VEして自身の作品を妥協せざるを得なかったから監理はしないと言っているのかもしれません。

ちなみにもし私ならば監理は無償でやります。見通しが甘過ぎたのも設計者の責任でしょう。いくら設計者が気の知れた工務店に施工させるにしても設計監理無しでまともな注文住宅が建つとは思えないからです。

工務店側からしても設計者が抜けることによる追加手間を考慮していないでしょうから、結局は仕上がりに直結する大事な監理作業に誰も責任を負わないことになります。つまり、事ここに至って抜けるのはとても無責任なのです。

また、これは余談ですが、どうもご予算に対して夢のボリュームがご予算の倍といった方が多いのも事実です。スミカのプロジェクトに挙げられる方の募集内容も多くはそのようなものです。
しかし、そこを上手に誘導して現実的な提案に落とし込んでいくのも設計者の力量であると感じています。これは難しいことなのですが、仕事を得たいがために良い顔だけしても結局、首を絞めるのは自分ですし、一番迷惑になるのはクライアントだからです。
矢印
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矢印
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2017年04月24日

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菅原様

早速のご回答ありがとうございます。
実は、当方の土地は実家の敷地内でそちらのリフォームも同じ建築士さんに同時にお願いをいているのです。
出入口(門)も二家族で使用いたします。
実家の方もかなり大幅な予算オーバー額がでておりましたが現在も交渉中です。

工務店さんは一緒にお仕事をするのが初めての方だそうです。
そして、ve案ではその工務店さんにお願いするところと、数社の直営さんにお願いするところといった風に数社の方々がお見えになって工事をするそうです。
それぞれの方々はしっかりした方なので自分がいなくても建ちますと仰いました。
また、もし何かあった時にはお電話くだされば時給でそちらに伺って指示を出しますとのことです。

2017年 4月24日
まるるさん
 
はじめまして。
愛知県の設計事務所です。同じく重機の困難な敷地で設計を進めております。
 
予算的には、地盤改良や工事がしにくい地形にどれくらい工事費が割かれているかにもよりますが、建てられない金額では無いと思います。

読まさせて頂いた率直な感想としては、あまり良い状況では無いです。
このまま進めても予算オーバーで最低レベルの設備の家が出来上がるのかと考えると、心も弾まないと思います。

また、設計事務所の人間としては、設計者の監理なしで工事という選択肢の提案も理解しがたいです。

これから何十年と住む家ですので、契約解除も含めてまるるさんご家族にとってどんな決断が一番良いのかじっくりと考えることをお勧めします。
矢印
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矢印
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2017年04月24日

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ジュウニミリ様

早速のご回答ありがとうございました。
監理なしの工事に不安もあったので、こちらでご相談させていただきました。
今一度設計士さんと綿密に話し合っていきたいと思います。
お忙しい中ありがとうございました。

2017年 4月24日
すごい計画ですね。現時点で27坪が2500万円ですか。
それだけでも凄い仕様だと想像いたします。
そこが29坪でも、たったの2坪違うだけですからね。
見積り先が違えば金額が変わらないなんてことも
普通に起こり得ることですね。

地盤の改良か基礎工事に相当コストが掛かっているって
ことなんでしょうか。そうであれば仕方が無いのかも
しれませんが。瓦とコロニアルで金額が大して変わらない
なんて、言う時点で「どんぶり勘定」な方なんでしょうね。
確かに建築面積が小さいので総額は坪単価を90万円を超える
ような設計をする方なら大して変わらないって言うかも
しれませんね。選んだ相手が悪すぎますね。
軽い屋根と重い屋根では構造からして変わってきます。
相当に金額の差が出てきます。私は1万円だって、くれるなら
喜んでもらいますが。

と言っても、設計事務所も商売ですから、あこぎな商売を
しているとは、やはり言えません。商売のやり方は人それぞれ
ですので。ただ、しっかりと分かっておかなければいけないのは
「施主の注文に従って設計をする」ことが前提ですので、居室の
「広さ」、設備の「等級」など指定されたのであれば、仕方が
ありません。ですが、面積を落としても、設備のグレードを落としても、
広く感じながら暮らしたり、ムードは変えずに、いや逆に安価な
設備を施主が直接購入するなどして、設計力で素敵な家にして
行くことが建築家に依頼する「最も重要な醍醐味」であると言えます。

ですが、クライアントが、そういった提案を受け入れないのであれば、
つまり「~坪」という広さに固執するのであれば、請負い金額について、
もうどうしようもないのです。こういった建築家や工務店との出会いサイト
にありがちな「無茶振り」は、あっちこっちでトラブルになっています。
設計者は請負い者ではありませんから、正直「適当」なことを言って、
「設計契約」に持っていこうとします。実際に請負い先が出す見積りを見て、
施主は仰天しますが、設計者は責任を取ろうとはしません。
「言った通りに設計した」です。

私も沢山、無料で提案を出していますが、予算に合わせればプランが貧弱に
なり、採用されない。プランに合わせると予算が軽く倍以上になって、
採用されないなど、大変に多く有るのが、こういったサイトでの募集です。
施主も設計者も、双方が良い出会いで、良い結果だったと喜びを分かち合うには、
やはり常識的な感覚を双方が持っているかどうかだと思います。

正直、請負い金額が木造で坪単価が90万円を超えているということは、
建築本体の価格では無いと想像いたします。土木工事の場合、余程の経験が
ありませんと、パット見で、いくらくらいは掛かりそうだとは建築士では
答えられないと思います。ですが、既に出ている見積り金額の内容が暴利で
なければ、実際に「それくらいは」掛かる金額なのです。
誰が設計しても、それだけ掛かるんです。請負い先が出した金額ですから。

建築本体については、落とそうと思えば、相当に落とすことが出来ます。
同じ大きさでも「掘っ立て小屋」と「RC造の豪邸」では全く金額が違い
ますからね。設計と監理も別の契約ですし、いわずもがな「請負い先」の
選定は、施主である「あなた」が決定することです。早まらないで、
工事を他の工務店にも見積もってもらうべきです。また、建築物本体が
過度に予算をオーバーしたような華美で過度な性能でしたら、設計者に
設計のやり直しを命じることができます。

こういった質問と言う名の「愚痴」を読むたびに思います。
「どうして僕とは出会わなかったんだろ」って。
体裁が良いものは、やはり気をつけることですね。
何かあったら「直接」御一報下さい。考えてみます。

URBAN GEAR / アーバンギア 本多 信章
at*****geardesign.com
http://www.urbangeardesign.com
054-206-4343
矢印
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2017年04月24日

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アーバンギア 本多 様

早速のご回答ありがとうございました。
やはりそれだけの費用が掛かり土地だと念頭に置く必要があるということですね。
設計士の方にもわからない改良や基礎工事の金額が、素人の私たちに推し量ることはもっとできません。
なので適正価格なのかどうかを知るには見積もりを数社取って頂いて判断しなければならないですね。
結局見積もりを取っていただいたのは2社なので、私も3社目を取っていただくことはできませんかとお尋ねしたら、それはしないときっぱりおっしゃったので、私どもとしては建築士さんの了解を得てほかの工務店さんも回ってみようかと思っておりました。

とてもわかりやすいご回答をお忙しい中ありがとうございました。

2017年 4月24日
はじめまして。設計事務所として自ら監理を外すことを提案することに驚いたのと、最後の方でベテランの域の設計士さんであることにさらに驚き、初めて回答をさせて頂きました。

監理を外すというのは、細かいところまで行き届いた図面があって、工務店さんがその方の仕様をよく理解しているということなのでしょうか。
また、まるるさんがこの建物の設計に思い入れがあればいいのですが、設計士の方の思いで作られた設計は監理を外すとチグハグな建物ができると思いいますよ。

不信感が募っているからということもあるのかもしれませんが、今の提案されているものに対して良いイメージをもっているように思えません。
建築困難と判断される土地とのことで予算と希望がマッチするかわかりませんが、無理やり住まうという考えにならないように設計から見直すことも視野に判断された方がよいように感じました。ずっと楽しく住める家を作りたいですよね。
矢印
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2017年04月24日

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Ju Design 様

早速のご回答ありがとうございました。

設計士さんはそのようにおっしゃっていました。
何回も仕事をしているという方ならなんとなくわかる気もするのですが、
仕事で組むのは初めて方のようです。

設計から見直すことはもうしていただけないかもしれません。
昨年の9月から打ち合わせをしているのですが、最初の見積もりが出たのが3月でした。
実家のリフォームもお願いしていたのでとても大変な思いをされているのかもしれません。
なので設計士さんは今回の見積もりでもう決めてほしいとのことなのです。

こちらに相談ではなく愚痴のようになってしまい大変申し訳なかったのですが、今一度後悔のないよう
建築士さんと話し合いをしてみたいと思います。

お忙しい中ありがとうございました。

2017年 4月24日
1500万円は大きいですね。
どこがどう、間違ったのか不明ですが、、
言ってる事ちんぷんかんぷん。
基礎工事の幅を減らす?なにを根拠に(笑)
工事監理はないがしろにしてはいけません。
設計費用はもったいないとは思いますが、
費用かさめば、他の生活費もあるでしょうし・・。
交渉し、一度、この場合、白紙に戻し、
見直しした方が良いでしょう。
鶴﨑より

矢印
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2017年04月25日

まるるのプロフィール写真

有限会社ツルサキ設計 様

ご回答ありがとうございます。
返信が遅くなり申し訳ございません。

私どももオーバーはあるものと思っていましたがこれほどとは思いませんでした。
ご厚意で監理をしないのでその分(60万ほどでした)を引きますということでしたが、
確かに工事段階でのトラブルや今後を考えるとそれは削っていただいては困るものなのだと思い
ました。
その点を含めましてまた建築士さんに話し合いをさせていただこうと思います。

お忙しい中ご返答ありがとうございました。

2017年 4月24日
設計監理契約は交わされていないということでしょうか。
契約書が無くても重要な要望が満たされないのであれば、非常に大きな問題ですね。
予算の考え方も人それぞれですが、資金計画は最も重要な設計内容の要素です。
無い袖は振れないわけですから大幅に不可能な予算であれば、設計者は早い段階で建築主に伝えて協議するべきだと考えます。
建設物価の変動や予測不可能な諸条件、追加要望等もありますので、10~20%位は差額が出ることもあるでしょう。
しかし、見積提出を戦々恐々と待たなければいけないやり方では、同じような建築主が後を絶たないのは自明の理だと思います。
私が変だなと感じた部分
① 経験豊富な建築士であれば、なぜこれまでの経験値で伝えられないのか?
② 経験豊富な建築士であれば、なぜこれまでの付き合いでお互い(設計・施工)に信用のおける施工者を見積参加者に選ばないのか?
③ 監理も外し工務店好き勝手に管理はあり得ても、下請けを一部直営分離発注して誰が管理と監理をするのか?
④ 申請上の監理者は工務店さんでも良いですが、そもそも監理できないという理由は設計料自体がものすごく安く設定されていますか?
色々としっかり設計者から説明を受けて、信頼関係の改善がまず必要ではないかと感じました。
矢印
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2017年04月25日

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SSD建築士事務所株式会社 様
ご回答ありがとうございました。
返信が遅れて申し訳ございません。

設計監理は最初のお話合いのときにA4用紙一枚を見せていただきましたが
契約という形はきちんととっていません。
家族の知り合いの方がリフォームをされてそのお仕事ぶりを大変気に入っているということでご紹介いただいたのです。
最近は知り合いの方からの依頼しか受けていないということを仰っていました。
ですから、通常ですと数回に分けてお支払する設計料も特別にすべてローンに組み込む形にしていただけましたし、設計料も現在の見積もりで8%なのでとても良心的なのではと思っております。
監理を省くといわれた時はご厚意からそう仰っているのだと理解したのですが、やはり最初に設計監理業務を実行するのが建築士のお仕事であるというようなことを説明していただいたので、それを今この時にやめると仰る真意を量り兼ねまして、こちらにご相談させていただきました。

お忙しい中ご回答ありがとうございました。

2017年 4月24日

監理と(施工)管理は、目的も業務内容も異なりますので、
余程の強い倫理観を持っていて、建築家として日々知識の研鑽・学習をしている
施工者でないと兼務はできません。

簡単に申し上げれば、(施工)会社は自社の利潤追求を最大の目的としていて、
その目的の為に、日夜協力会社との交渉や同品質低コスト材料をさがす
コスト・コントロールを行なっています。
監理とは材料品質・性能を含めて設計図の通りに施工されているかを確認する事です。
(建築家(設計監理専業者)の中でも錯誤や無知によりシッカリとした監理が
 出来ない方々もいらっしゃるのが現状です。)
よって、上記の様な施工者でなければ、シッカリとした監理はできません。
⇒欠陥住宅となる恐れがあります。
更に、施工管理専業者、設計監理専業者、付け加えると各種職人の業務は何れも
兼業できる程、簡単で少ない業務量ではございません。

以上の理由により、施工者と監理者の兼務は絶対にお薦めできません。
(監理料は40~85万円程度なので削除するメリットよりデメリットが多いです。)

設計の内容については、未だに自己の作品性の為に設計なさる方もいらっしゃるので、
難しいのですが、、、
弊社では、密接にリンクしている規模・階数(・構造)、コスト、仕様(品質)・形状(デザイン)を同次元で考慮して、コンプライアンスの範囲内で建築主の要望実現を第一に設計させて頂いております。これを根拠として申し上げれば、
29坪で2500万円を実現する為の仕様・形状で提案をさせて頂き、この案で納得できるかどうかで契約について判断する事になります。
そして、仕様・形状にも程がありますので、最低レベルでも29坪で2500万円では、実現性がない場合は予算と規模のプライオリティで、予算を上げるか規模縮小か何れを施主に判断頂きます。
但し、基礎等の構造体や住宅の基本的な機能性は損なう事は、その後の人生を左右する事で、本末転倒なことですのでそこをデッドラインとして最終判断はすべきだと思います。外構(造成を除く)や設備等で将来交換が可能なものは替えられるのですから。

また、必ず見積は最低でも3社、出来れば5社は同条件で提出して頂くべきです。
(依頼なさっても辞退なさるところもあるかもしれませんが、依頼はなさるべきです。
施工業者の事情により、同レベルの技術があっても数百万単位で金額は異なります)

最後に、現状況では少なくとも設計報酬が発生していますので、新たに設計者を選定してプロジェクトを実行なさる場合は、その報酬分を予算から差し引く必要がありますし、竣工工期も延期する事になります。
そのことも考慮なされて、今の最終案が納得できないのなら、今回は計画撤回も一案です。
土地に格安はないので他の土地になっても、2300万~2400万円の予算なのかは不明ですが、愛知県の平均請負工事費62万円/坪程度で一般的に造られる土地で、設計監理報酬6万円/坪と消費税、土地代を差し引いた予算に応じて規模を決められば、現在の想定可能限度は想定可能です。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiL*****e.jp tel.099-296-1156
http://www.ArchiLab-CAN.com

=豊かな空間創造、幸福な時間=
矢印
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矢印
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ユーザーの返答

2017年04月25日

まるるのプロフィール写真

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 様

ご回答ありがとうございます。
返信が遅れて申し訳ございません。

やはり監理を削るというのはデメリットなのですね。
ご厚意だと受け止めようと思いましたが、それはやはり建築士の方に撤回していただこうと思います。

仰る通りで、私どもももう少し値段交渉といいますか、コストについてのお話合いをしたかったのが事実です。
施主が主導で話をしていかなければならなかったのでしょう。
どこにどれだけかかっているかをおたずねしても詳しく教えていただけなかったので、
私たちも判断のしようがない状態で見積もりが出るのをまさに戦々恐々としていたのです。
御社のようなスタイルの打ち合わせを想像していましたのですが、実際はそのような打ち合わせではありませんでした。
適切なご回答を頂き誠にありがとうございます。
まだどのような選択をするかは決まっておりませんが、アドバイスを参考に
今後の家づくりに生かしていきたいと思います。
お忙しい中有難うございました。

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