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資金・ローン

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資金ぐり

現在50坪弱の家に住んでおります。老朽化をしてきたので、そろそろ建て直しを考えておりますが、自己資金が全くありません。半分土地を売って そのお金を建て替えに充てたいと思っておりますが、何から手をつけたらよいのでしょうか?

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

2009年11月19日
匿名様

設計事務所は基本的に融資や銀行関係、土地取引についてあまりしません。
中には土地家屋調査士等の免許を持っている方もいますので、それらの方の回答を参考にされても良いかと思います。

漠然とした質問なので、まずはご自身の土地の状況を知る事が必要です。
坪単価はどれくらいなのか?法的な状況はどうなっているのか?分筆が出来るか?
売る事が出来るのか?(売りやすいか?)等々、、、
それらが解ってくるにつれて具体的な質問が出来ると思います。

とりあえず、僕の事務所に同内容のお客さんが来られたとしての僕の対応を書きます。

まず、立て替え後の希望を聞き、ある程度のボリュームを決めます。それを基に知り合いの不動産業者と相談して敷地の分筆を計画します。
不動産業者は分筆後の土地を基に銀行融資を計画します。数社の銀行にコンタクトをとり各社の融資条件を基にお客さんと話し合いを重ねます。
売る土地も売れやすい大きさや形状が望ましいですし、融資を受ける残った土地も同条件です。あまり小さかったり変形していると融資が受けれない事もありますので、トータルでの判断が必要です。

文筆の際に司法書士、土地の測量、地盤調査等々、すべて別途お金が掛かります。
税金も掛かりますので、あとから知らなかったとならないように勉強してください。

判断として、分筆後の土地を資産として担保にし頭金無しでの融資という事も考えれますが、昨今の厳しい状況で銀行は今とても渋いです。

アドバイスとして
最初に信頼の置ける不動産業者を見つける事が必要です。
不動産屋さんに売りたい土地を説明し、相談するのが良いと思います。
売買契約が成立した場合の手数料が不動産屋さんの報酬です。
大手の場合、トータルで安心ですが、担当営業の能力に大きな差があります。また、仕事量が多いので面倒くさい物件は後回しにされがちです。
地域密着の目端の効くフットワークの良い会社が良いのですがこれらは知り合い等から情報を聞き、評判の良い所を探す事だと思います。
求められるスキルとしては、土地の判断力、銀行融資についての知識、残った土地に住宅を建てるので建築的な知識等がバランス良く必要です。

幾つかの不動産屋さんを廻り、見極める事が必要です。
きちんと対応してくれて、解りやすく説明をしてくれる方を探してください。
質問にその場で答えられなくてもごまかすのではなく、後日ちゃんと調べて教えてくれるような会社です。メリットもデメリットも隠さずにお話をしてもらえるような方が良いと思います。

あくまでも設計事務所からの回答です。土地の売買は基本的に別業種です。
参考程度としてください。

矢印
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ユーザーの返答

2009年11月19日

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とても丁寧なご回答を頂きまして ありがとうございました。参考にさせていただきます。因みに最初に地元密着の銀行に話を持っていくより、不動産やさんのほうがよいのでしょうか?

2009年11月19日
匿名様

個人的な感想ですが、今まで銀行の方で建築のことに詳しい方に会ったことがありません。

単純に物件としての資産価値をデーターから査定して融資が降りるかどうかくらいしか解らないような気がします。

一番悪いパターンですが、不動産屋さんが売りやすいように分筆され、残った土地に家を建てる事となり、敷地だけでは融資が降りないので、工務店かハウスメーカーを紹介され残ったと土地でそれっぽく設計図を描き融資を下ろし、そのまま、家を建てることとなります。
勿論、それで満足される方もいますので、考えようによっては大変楽かもしれません。

銀行さんは商売柄、不動産屋さんもお取引があると思われるので、紹介していただいてはどうでしょうか?その場合、銀行も不動産屋さんも1箇所ではなく多くの人と合うことで違う意見を聞くことが出来ますのでその中で疑問が出てくることが大切です。

最終的に家を建てるのが目標なのですから、設計時に敷地の分割をこうすればよかったとかならないように、考えておかなければなりません。

大変めんどうくさいことが多くありますが、自己資産なのでちゃんと納得するまで確認をして進めてください。

矢印
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ユーザーの返答

2009年11月19日

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ご丁寧にありがとうございました。色々当たって勉強します。

2009年11月19日
匿名様

はじめまして、
新宿で設計事務所と不動産取引業等を主宰している片瀬と申します。

日本の社会構造は、縦割り行政に基付いて成り立っています。結局が、家づくり
に関する諸問題(資金調達・不動産・建築設計)を一手に解決できる、幅広い知
識と経験を持ち合わせている人が、非常に少ない現実があります。

今回の場合、普通は、次のような行動を取るでしょう。
1)金融機関に相談する。
(土地を担保に、自己資金なしに住宅ローンを組めないか等)
2)近隣の不動産屋さんに、土地売却の相談をする。
(不動産屋さんの売り易い分割の提案を受ける)
3)設計事務所に、設計依頼をする。
(残った土地に、限られた予算で建築し、後悔する結果となる)

上記は、全て逆ではないでしょうか。
お得で納得できて、後悔しない住まいを、どうしたらできるのか。それが重要な
のではないでしょうか。

それには、建築設計の知識・経験・技術を持ち合わせ、不動産のプロであり、資
金調達のコンサルを行っている、信頼できて、相性の良い人を見つけることです
が・・・?こんな人が居るはずがないと思っているでしょうね。

それでは、
家づくりをトータルで考えて、建主の良きサポーターとしての職能がある人を紹
介します。無料相談も年中無休で行っていますよ。
http://www.maxnet-g.co.jp
矢印
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矢印
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ユーザーの返答

2009年11月19日

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ありがとうございました。家を建てるのは工務店さんにお願いしようかと思っていたのですが・・・。検討してみます。

2009年11月20日
当社は不動産業者と連携して建て替えをサポートしています。
手持ちの不動産を処分して建て替え資金を調達した実績有ります。
その方はアパートをお持ちだったのですが、
売却処分して自宅を建て替えしました。
土地半分の売却でも建て替えお手伝いできます。
ご相談いただければ具体的にお話しできます。
ご検討下さい。
矢印
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矢印
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2009年11月23日
こんにちは

経験上の話で申し訳ないのですが、売りの予定地に現在住居は掛かっておりますか?もし、そうであれば売却がなかなかと進まない場合があります。

あくまでも更地前提であっても、上物がないほうが売却の時間が早いです。

銀行は風見鶏です。こうしたら融資出来ると言っても実際に最終は「上司の決済」と逃げの口上は忘れません。せめて自己資金として解体費、測量士(文筆は必ず必要)1年分の賃貸料は用意しないといけません。

売ってそのお金でと考える事は非常に理解できます。でも物事は必ず自分の都合のいいようには進まない事を前提に考えないと、後で結構苦しみます。経験上、早い人で3日(まれですが)長い人で2年程売却に戸惑っています。

私自身も自己の土地を売却する際に約1年掛かっています。考えとしては賃貸に引っ越して、解体と同時に売り出しを開始する事が売却が早く進んでいると思います。
自己の家の計画は、銀行に大体の話を進めておいて、売買契約書が不動産屋さんから渡されればそれを自己資金として認めてくれますが、それまでは話を聞いてくれるだけです。頑張って計画してください。
矢印
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