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ローンを組む事は難しいのでしょうか?

はじめまして。約1年かけて土地を探しはじめ、良い土地が見つかり購入の段階に入っている者です。不動産からはハウスメーカーを当初より進められていましたが、自分達の夢は自分達のために作られた家を建築家に建ててもらう事であったため、ハウスメーカーと建築事務所の丁度中間の建築事務所ようなところに頼みました。土地購入のためローンわ組む段階に入り不動産と建築事務所間で話を進めてもらったところ、建築事務所へはローンを組む前の段階で設計費、手付け金、その他あわせて計600万ほどを払わなくてはならず自己資金の少ない私達では契約が出来ない。また設計事務所自体、大手のところ出無いと住宅ローンの承認が降りないため厳しいと言われました。やはり自己資金が少ないと、建築事務所で家を建てる事は難しいのでしょうか?不動産には大手建築メーカーをとても進められています。やっと良い土地の購入がきまったのですが前途多難となり、漠然とした不安を覚えています。皆様お忙しいところ申し訳ありませんが、ご回答お願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

2件

2009年12月16日
匿名様

結論を先に書きますとローンを組むことは出来ます。
(他の理由でローンが組めない場合はわかりませんがハウスメーカーでないと、大手で無いと承認が降りないことはありません)
今までのお施主さんのほとんどが同じような条件でローンを組んでいます。

文章からの判断ですが、あまり良い不動産屋さんではありません。
紹介された設計事務所?(多分施工メインの設計もするようなところ?)も良くありません。
手付金はお客さんを逃がさないようにするためのものです。

きちんと話をして理解していただいた上での手付金なら解るのですが、今の状態は詐欺に近いです。大手でないと住宅ローンが降りないと言われたのであれば大間違いです。勿論大手のほうが住宅ローンが降りやすいですが僕たちのような個人事務所で普通の工務店で施工する住宅でも降ります。
ただ、工務店(施工会社)の経営状態などは銀行は調べますので、その辺の知識は必要です。(不動産屋さんであれば、帝国データーバンク等を活用して、その工務店の経営状態が良いかどうかすぐ調べることが出来ます)

以上から推察しますと

1)『わからない』
多くの不動産屋さんは設計事務所との仕事をしたことがありません。単純に経験が無いので、わからないと言うのが多いと思われます。

2)『おいしくない』
単純に考えると、その不動産屋さんと紹介してもらった設計事務所?からバックをもらっている。(個人的な偏見を含んだうがった見方です)

3)『面倒くさい』
これが一番近いと思いますが、銀行は住宅ローンなので土地だけにお金を貸すことが出来ません。土地に住宅を建てるという証拠が必要になります。
銀行により(細かくは融資条件により)違いますが、ほとんどの住宅ローンの融資の契約時に住宅の図面が必要だと言われます。
この図面はお約束的なもので、内容的には住宅としての機能があること(浴室や台所などがあり、店舗や事務所専用のビルではないとわかるようなもの)と融資金額に近いレベルの内容の図面です。
勿論、多くの場合はお話があった時点で詰めたプランは出来ていませんので、ある程度近いものを提出しています。

その図面でとりあえず契約はできます。

この時点で多くの場合設計契約はしていますが、最初に支払う設計契約料は数十万円程度です。(工事金額の10%の1/4が目安です)
銀行からは『土地購入後、3〜6ヶ月ぐらいで工事契約をしなければいけない』と言われます。(数ヶ月すると銀行から「工事契約まだですか?」と催促の電話がかかってきたりするそうです)
設計契約後は基本設計をし、打合せを重ね、実施設計図を作ります。(僕の事務所では6ヶ月ぐらいで考えていますが、物件によりもっと早い場合も1年以上かける場合もあります)

実施設計図を工務店に見積もりを出し金額が決まればその工務店と工事契約をします。

その時点で銀行に工事契約書の写しを提出します。

また、工事契約を交わしましたので、支払いが生じます。
多くの場合は『着工時』『上棟時』『竣工時』の3回に分けて支払いますが、支払条件は契約時に話し合いで決めることが出来ます。
4回の場合もありますし、2回ということもあります。
たとえば2000万の工事金額で着工時600万、上棟時600万、竣工時800万と決めます。
中には、手持ち金が少ないお施主さんもいますので、工務店の了解さえ得られれば、300万、300万、1400万というのも可能です。(中には最後に一括と言う方も居ますが、さすがに工務店さんがかわいそうかな、と)

手持ちが少ない場合は、支払い金額が銀行からの別途借り入れとなり、余分な利子の支払いが発生することになりますので、それらも含めて融資計画をしなければなりません。

これが本来の住宅設計にかかる契約と賃金の支払い状況です。
最初に600万支払うことなどありません。
そのような決まりもありません。
不動産屋さんは説明が面倒だから『手付金』と称して「設計料」と「工事契約料」の最初の着手金レベルのお金を銀行融資時にもらおうと考えているのかもしれません。

今回の場合は完全な説明不足と間違った情報による誘導が見られますので、契約しないほうがいいと思います。

気に入った土地が無くなるという気持ちも解りますが、他の不動産屋さんを探してみてはいかがですか?土地の情報はどの不動産屋さんも同じものを持っています。
お気に入りの土地もたぶん他の不動産屋さんでも取り扱いできますので、ちゃんと上記のようなことを説明してくれる不動産屋さんを探すのが良いです。
または、自身が銀行に説明を聞きにいき、上記の内容のようなことを言われましたと確認することが必要です。

本当に簡単に設計の流れを書いています。
現実にはもっと複雑な事もありますので、そのあたりは御考慮お願いします。

林泰介
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ユーザーの返答

2009年12月16日

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林泰介様
お忙しい所、早急にお返事下さいまして本当にありがとうございました。まだ、自分達に選択の余地があった事がわかりほっとしでいます。土地探しより、建築家にたてて頂く事に夢を持っていたので本当に嬉しく思っています。私が思うに、ご提案頂いた3つの理由にどれも当てはまるのでは無いかと思っております。特に、私がまだ年齢が25才と若い事、主人が仕事のために打合わせに参加出来なかったことも、それなりの努力をしていただけ無かった原因では無いかと思います。また、私の説明が不足していたため申し訳ありませんが、建築事務所(その様に言えないと思います)は私がローコストと建築事務所を頼りにネットから探した会社です。価格帯が2000万前半と私達の予算に見合ったため。詳しい事は直接連絡をとり確認させていただくとの事だったのでお任せしてしまいました。もう、一度一から出直し、慌てず着実に選択して行きたいと思います。この度は、匿名でご連絡させて頂いたにも関わらず、丁寧なお返事をいただきまして本当にありがとうございます。本日早速、銀行に相談に行ってみます。ありがとうございました。

2009年12月17日
はじめまして、建築家の阿部智樹と申します。
私は不動産業をされてる方と多くつき合いがあるので、感想を述べさせてください。
不動産会社には、ハウスメーカーと提携契約をしていて紹介料を受け取っている会社
があります。紹介料は、建築工事費の3%の場合が多く、2000万円の住宅であれば
60万円くらいの金額が支払われます。
ここからは想像ですが、今回の不動産会社は紹介料がほしくて大手ハウスメーカーを
勧めるているのだと思います。
というのは、「大手ハウスメーカーでないと住宅ローンの承認が降りない」などと
いうことはほとんどありえないからです。
土地を購入してから建築家と住宅を創る場合は、分割融資のできる銀行(例えば
みずほ銀行、ゆうちょ銀行、りそな銀行その他色々)を選べば、問題ないのです。

御自分で探されたという建築事務所については、どんなところか想像が難しいですが、
いきなり600万請求されたところから考えると、自由設計を売りにした工務店だと
思われます。
ハウスメーカーや工務店と設計事務所(建築家)との違いは、施工(工事)をせず
監理をすることにあります。
はじめの望み通り、設計事務所にあたってみてはいかがでしょうか。
2000万円代前半の予算があれば、多くの建築家が対応してくれるはずです。
矢印
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ユーザーの返答

2009年12月17日

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阿部智樹様
お忙しい中、アドバイスくださり本当にありがとうございます。皆様のおっしゃる通り、私達のためでは無く、さらなる利益を優先された様に思います。何とも気持ちの良い交渉をするには、自分が仲介や交渉というサービスにお金を払う立場でありながら相手と正当な取り引きを行なうために武器(情報)が必要であり、その情報を得るための手段を素人ではどこから手をつけていいか分からず、複雑な世界であると感じてしまいました。主人はビル等の監督を行なう建設業従事者でありますが、全く木造の事は分からないと言い、かんだけが頼りの状態です。しかしながら、私達回りには自分達の様な自分自身の家に憧れる20代が多く夢だけに終わらせず計画をたて資産設計を行なってる者も多いです。一生の夢のため時間をかけ調べましたが調べた分の効果を出す事ができず、諦める状況になってしまいましたが、このようにブロ
の方に即日のアドバイスいただけ安心しました。このような場を設けていただいたカヤックの方に感謝いたします。自分は、設計料もマージンも正当な請求だと思います。ただ、今回の様に始めから選択肢をせばめられてしまったサービスには手数料を払う事はむなしいので不動産と話し合いを行いたいと思います。この度はアドバイスいただきありがとうございました。

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