購入希望の土地に5階建て以上の建物は建てられるでしょうか

一戸建てを持ちたい様

接道条件により法定容積率は使えないのではないでしょうか？

敷地には都市計画規制のほか、協定や条例などさまざまな規制が付加されており、それらを業務としてちゃんと調べないと明確なお答えは出来ないと思います。

ただし、不動産屋さんはその辺りのことも承知のはずですから直接聴いてみるのがよろしいかと思います。あくまでこの不動産屋さんの仲介商品ですから、わからないことは直接聴くのが正しいです。

アドバイスできるとすれば、敷地周辺をみて、周りにそんなに高い建物が建っていないのであれば要注意です。

情報はタダより怖いものはありません。ネット情報を寄せ集め、それを信じて実際にトラブルになった例も知っていますのでご注意ください。

10mを超えると日影規制が必ずかかります。それほど甘くありません。
もち屋はもち屋です♪

なんか建築士の試験問題みたいですね（笑）

建物を建てる時は色々と制限が掛かるわけですが、最低でも
最初に頭に浮かぶのが「容積率」「建蔽率」「道路斜線制限」
「北側斜線制限」「隣地斜線制限」ですね。
用途地域が「第一種中高層住居専用地域」で「準防火地域」です。

容積率は不動産資料には200パーセントと書かれていますが、
前面道路が12ｍ未満なので道路の幅員に4/10を掛けた数値か
200パーセントの、いずれか小さな方の数値にしなければ
なりません。接道は4ｍの幅員ですから4×4/10＝160パーセントと
なり、実際の容積率は160パーセントで建てなければなりません。
それから建蔽率は防火地域の耐火建築物なら緩和がありますが、
この場合そういった緩和も有りません。
設計をするときは最初に階数うんぬんというよりも、まず容積を
確認します。敷地が111.13㎡ですから、これに160パーセントを
掛けますと、177.808㎡の床面積を建てる事が可能だと分かります。
建蔽率は60パーセントなので66.67㎡の建築面積で建てられることに
なります。斜線制限を考慮しないで177.80を66.67で割ると2.66ですから
総3階建てが建てられないことが分かります。
ピロティは「屋内適用途」と言って、駐車場などに使うなら丸々
床面積に算入されます。駐車場は延べ面積の1/5まで緩和が有りますから、
その部分は除外されます。もしも地下室を作るなら住宅ならば延べ面積の
1/3まで除外されますが、注意しなければならないのは、あくまで
「住宅部分の床面積」なので駐車場部分を含んだ床面積では無いのです。
うう、ややこしい。

今度は高さの制限です。道路斜線制限は、このケースの場合簡単に
理解できると思います。普通は道路の反対側から計りますが、セットバックの
緩和を受ける場合は自分が下がった分だけ相手の敷地も下がって適用されます。
1種中高層の場合は1.25を距離に掛けます。もしもセットバックを5ｍと
仮定するならば5+4+5＝14ｍに1.25を掛けます。すると17.5ｍとなりますので、
質問に有るような20ｍを超えるような建物は建てられないとなります。
天空率という離れ業もありますが、このように空地が殆ど無い計画では、
天空率を使ってもあと4ｍ近くも稼ぐことは無理だと思います。

それから、これだけ背の高い建物なので構造は鉄骨造かコンクリート造という
ことになると思いますが、前面道路が4ｍしかない状態で、鉄骨の建て方、
ＲＣの枠組みからコンクリートの打設まで、相当な計画が必要だと思います。
高さの制限の続きですが、1種中高層ならば北側斜線は10ｍ+（4+5）×1.25
なので21.25ｍなので、そこまでは大丈夫です。道路が真北だと仮定してですが。
隣地斜線も20ｍからなので、このケースの場合、道路斜線制限が一番厳しくなり
17.5ｍがＭＡＸの高さとなります。
階高を3ｍくらいに想定して3×5ですと15ｍ+αですから、なんとか建てられ
そうですね。しかし奥行きが11.16ｍしかない土地で5ｍもセットバックしたら
5.5ｍ×5ｍ程度の建築面積の建物しか計画できません。
27.5㎡ですね。27.5×5で137.5㎡ですから無理をしなくても170㎡も建てられる
のに全く意味が無いことが分かります。66㎡以上も建蔽率が有るのに、
わざわざ半分以下にして、構造計算も大変に費用がかかり、建築にも莫大な費用を
掛けて、余程の目的が無い限り馬鹿げた計画だと言わざるを得ません。

ただし、この土地は良い土地だと思います。整形地では有りませんが、敷地の
形状を有効に活用することで木造でも十分に魅力的な家が建てられるでしょう。
佐山さんが、仰るように、餅は餅屋につかせろです。
本当に検討しているなら設計事務所に相談した方が良いです。
もちろん私のところでも、よ～くお話を伺えますよ！

URBAN GEAR / アーバンギア　本多