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東京都港区での新築一戸建てについて

土地(15坪強、建ぺい率70%、容積率160%、第一種住居地域、第二種防火地域(準防火))を購入し、建物の新築を検討している状況です。
3LDKで可能な限り広く間取りを取りたいと考えているのですが、どの程度の間取りが可能なものでしょうか。
お願いするとどの程度の予算をご用意すればよいのかも含めてご教示頂けますと嬉しいです。
何卒宜しくお願い致します。

専門家の回答

10件

2020年10月18日
はじめまして、コメントを拝見しました。お力になれればと思います。
延床面積30坪(3LDK?)くらいが可能ですね。
コストを抑えるのでしたら木造3階建て(坪単価80万円〜)も可能です。
紙面でどうのこうのコメントを申し上げましても余り意味がありませんので、ご希望と敷地所在地及び敷地資料をいただけましたら調査検討し、それで可能かどうか判断します。
基本調査検討は無償で対応致します。
宜しければご連絡・資料をお送りください。
(株)青海建築研究所 せいがい
URL http://www1.odn.ne.jp/arcseigai
矢印
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2020年10月18日
15坪で容積率160%なので、24坪(80㎡)程度でしょうか。
地階などを使えればさらに面積は確保できると思います。

一度お話お伺いできれば、ご予算に応じて計画し、
設計料などもご相談させていただきながら進めていきます。
HPもご覧いただき、ご興味持っていただけましたら
一度ご連絡くださいませ。
矢印
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2020年10月18日
接道の要件が書かれていないので断言できませんが、まぁ建蔽率から
想定して21坪の2階建て、無理をすれば地下室を設けて31坪くらいの
家が建ちます。広い狭いは「主観」によりますので、なんとも
表現のしようがありません。
ただ、狭苦しく暮らすことになるか、快適に暮らすことに成るかは
「設計者」次第じゃないでしょうかね。勿論、Keishinさんの
「ライフスタイル」が合っているかどうかにもよります。

狭小地に狭小住宅を建てるのですから、工夫と「思い切り」は必須です。
僕は正直、シンプルな生き方がシンプルな生活を生み、余計な「負債」を
掴まない「コツ」だと思っています。
金は掛かります。なんたって家を建てるんですから。
僕、お手伝いしたいです。
だから、お願いですから「いくら用意すればいい」なんて仰らないでください。
それは「ゆとりがある金持ちの台詞」です。

これだけ用意できる、色々考えて、これだけしか用意出来無いが、
あなた「何が出来る?」と投げかけて欲しいです。
気になったら検索して辿り着いてください。
ここの質問コーナーでは「勧誘」は禁止されております。

URBAN GEAR / アーバンギア 本多
矢印
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2020年10月18日
Keishin様

初めまして。
東京世田谷のアトリエ スピノザの井東と申します。

容積率160%ですので、延べ面積Maxは24坪です。これにロフトや地下の空間で補うことができます。

白金で同じような(斜線はこちらの方が厳しい)条件にて設計した住宅がありますので参考としてご覧下さい。

↓ 白金の家
https://allabout.co.jp/gm/gc/454563/
http://www.atelier-spinoza.com/works/1private_house/23sirogane/01.html

予算としましては、工事費2500万円〜2800万円(税抜)、設計料と消費税を加えて 計3100万円〜3480万円(税込) 程度かと思います。
その他HP等ご覧頂き、興味を持って頂けましたら、ご連絡下さい。
それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ 井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓ HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
(HPのCONTCTの頁からメール送信できます)
矢印
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2020年10月18日
Keishinさん、初めまして、菅家建築計画工房の菅家と申します。
keishinさんの敷地で、地下を取らずに、地上だけで容積MAX取った場合、24坪ですから、私はちょうどその大きさで、3LDK作ったところですので、面積的には十分可能です。(sumikaにはまだ載せておりませんが)。
ただ、極小敷地の場合、北側からかかってくる高度斜線がある場合、その斜線に大きな影響を受けます。上の方が斜線で削られてしまうと、車庫がとれないとか苦しくなる可能性はありますね。地上だけで、車庫もほしいとなると、3DKか、2LDKになってしまい、その場合、地下を使わなければならなくなる可能性があります。なので、その敷地と、その敷地にかかる法規全般を見ないと、3LDKが可能かは、はっきりとはまだ言えない状態です。

基本的に、建築家で、最初の提案は、他に候補の設計者がいても、1案だけ無償で造ってくれると思います。なぜかというと、自分たちがこの敷地にたいして、どのような考えを持っているかをお客様に示したいからです。その案で、人を絞った後、実際にその建築家の作品を見て自分たちに合いそうだという人を選べばよいと思います。面接などしても良いと思いますよ。実際に合う合わないでは印象がずいぶん違いますから。
勿論、私達も極小住宅は得意としております。
矢印
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2020年10月18日
一種住居地域だと2種高度規制でしょうか?
道路斜線と高度規制があると3階は難しいかなぁ。

ほかの方も書かれてますが3DKになると思います。
もっと詳しくは土地の形と道路と方角が解らないと無理です。

予算は工事費と設計費用で2600万円ぐらいでしょうか
割り切った作りとしても2400万位かと思います。

詳しい情報が分からないので参考程度に
詳しい質問はメッセージで対応しています。
矢印
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2020年10月19日
一番正確にお答えいたします。この計画は敷地敷地面積=66.5263225㎡約20坪。
1階床面積34.63915㎡ で約10坪に1.63㎡大きいだけです。10坪は33㎡と思ってください。2階は4.83㎡’(約3帖)の大テラスを造り室内は32.22037㎡で約10坪から0.8㎡小さいだけです。間取りは2階和室7.58帖、主寝室5.62帖にウオーキングクロゼット1.44帖がついています。老後一階で過ごせる部屋3.31帖+1.5間の押入れ付きとして3LDKです。壁収納式建具を全面オープンで洋室とLDK=を一体化すると広く使えます。LDK17.196㎡で約10.38帖の広さを13.69帖で使えます。
さてここで貴方様の土地15坪の建蔽率は70%ですが準防火の為、新法で準耐火45分で建てると80%になります。そう二階で160%にできます。面積使い切ってつくるとしたら2階で充分です(ただし、駐車場欲しい場合は別プランとなり3階建ての準耐火となります)このプランは約10坪そう二階でにじゅ坪ですが、貴方様の土地では建ぺい80%のそう二階ができますので各階4帖の部屋を合計8帖大きくできます。充分な3LDKができます。1階2階をひっくり返して大型テラス分に少し足して駐車場に使えます。これで杭工事を入れて1400万で造りました。設計料はオマケして140万を100万でしました。設計料と建設費で1500万でしたが補助金申請して100万円もらい最終金額は税込みで1400万となりました。
それがこのプランです。
https://sumika.me/p/works/7ffa7646d38986aa8451ed454c81c940d0017e3f
しかも、震度7を震度5に抑える耐大災害住宅で二重債務起こさせない特殊設計です。毎回このような利益の出ない仕事ばかりできませんが、気が向きましたらどうぞ!
耐大災害住宅参考事例はこれです。
https://sumika.me/p/works/203f7433c2b094c927e91191da8eab2f6a894d1d
それではごきげんよう!
矢印
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2020年10月19日
keishin 様
どの程度の間取りが可能なものでしょうか。
どの程度の予算をご用意すればよいのか。
のご質問は以下の内容な度により大きく変わります。
1.前面道路の幅員
2.敷地の間口寸法
3.土地の形状、高低差など
4.住まいの家族構成
5.車の車庫の台数
内容から察しまして、都心の街区でしょうから、住まいの心地よさを堪能する意味で、
LDは高い天井や光や風や太陽などの自然環境を十分に堪能できる空間を持った環境を作るとよいのではないでしょうか。構造は建物を軽くするために、木造またはS造で十分に素敵な環境を作れるでしょう。
特別の仕様がなければ坪90万~120万円くらいになります。わたしのばあいは外構植栽込みです。造作収納なども込みとなります。設計料は相談ですが10%~13%
直接お話を頂ければ10%で結構です。
直接ご連絡いただき
詳しくお聞かせいただければもう少し精査できると思います。
HIROMICHI NAKAMURA
中村弘道・都市建築 計画設計研究所
〒157-0065 東京都世田谷区上祖師谷2-28-15-228
Tel:***** fax:*****
HIROMICHI NAKAMURA & ASSOCIATES
ARCHITECTS AND PLANNERS
2-2-15SETAGAYA-KU TOKYO JAPAN〒157-0065
http://www.hn-arch.jp
hn*****iglobe.ne.jp
*****
矢印
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2020年10月19日
Keishin様、はじめまして

予算を算定するうえで、たたき台となる平面図が必要と思います。
もう少し、詳細な土地の情報(住所、広さ、形状)と家族構成とその他希望を
お教えいただければ、平面計画を無償検討いたします。

私共は内田直之建築設計事務所と申します。
HPは
https://uchida-architects.com/
です。
是非、HPの無料相談よりアクセスください。
よろしくお願いいたします。

内田直之建築設計事務所
代表取締役 内田直之
矢印
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2020年10月19日
Keishinさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的かつシンプルモダンな住宅を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、数年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」(主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー)の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。
詳細が分からないとお答えが難しいのですが、恐らく第二種高度地区だと思われるので、総三階建ては難しいと思います。(一部三階建です)コスト抑えるのならば木造二階建て約24坪で税込2000~2500万円程度、もう少しコストに余裕があれば、地下一階、地上三階建て(一部ですが)約36坪で税込4000~5000万円程度で可能です。他に設計料12%程度。
詳しい敷地情報を教えて頂ければ、具体的に検討致します。
なお、2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。
SUMIKAのサイトにある手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。
微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
矢印
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