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土地

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4件

隣の土地が空いているんですが・・・

続けての質問、克つ長くなってしまい申し訳ないですが、困っているので教えてください。

今の建設予定地が南北に長い長方形の36,9坪の土地なんですが、隣の同じような大きさ・形の土地が空いています。その土地には古い平屋が建っていて、もう10年近く誰も住んでいません。その土地の地主さんが数年前に家の母に土地を買う気はないかと訪ねてきたらしいのですが、当時はまだ家を建てる計画もなかったので断っていました。しかし現在36,9坪の土地に3世帯で暮らせる家を建てようと考えているのですが、3階建てにするのがいいのか、隣の土地を購入して広い2階建てにするのがいいのか悩んでいます。どちらかというと下の親への音を気にしながら過ごす3階建てよりも、2階建てにしたいとかんがえているのですが・・・
そこで質問です。
①3階建て(重骨鉄筋)から2階建てにしたときの減額分と土地購入費(上限で500万←実家の坪単価で計算しました。)ではどちらの方が高くつきそうですか?
②土地購入の交渉は私(素人)がするよりもプロの不動産に頼んだほうが安く購入しやすいですか?(まず自分で交渉してから・・・というのも考えていますが)仲介手数料と消費税を考えると悩んでしまいます。
ちなみにこの土地の地主さん、数年前には向こうから買うことを聞いてきたのですが、最近になってこちらから聞くと売る素振りを見せてくれなくなりました。なので下手に素人が交渉するよりはとも思うのですが・・・
すみません。悩んでいることを思いつくままにかいてしまったので、まとまらずに分かりづらいかもしれませんが、ご回答よろしくお願い致します。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

4件

2012年 8月21日
おっくんさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

土地購入費用の上限が500万ということですね。
この場合、隣地を購入して、2階建ての住まいを建てた方が良いと思います。

重量鉄骨3Fを2Fにしただけでも、約15%程度の工事費単価は下がります。
更には、2Fならば、木造にすることも可能ですし、この場合、45万/坪
で建築可能です。(一般仕様の場合)

正確には、現地の状況や周辺調査が必要ですが、土地単価的には
間違いなく、隣地を購入したほうが、総額が同じ場合、ご希望の住まい
が出来ると思います。

自分で交渉することは、得策ではありません。
最終的に、売買契約・重説を作成するには、不動産屋さんに入ってもらわ
ないとなりませんし、買主が直に交渉すると、足元を見られてしまいます。

弊社の場合、土地仲介+建築設計監理をワンストップで行っております。
一括依頼の場合、仲介料は30~50%OFFです。(時期により変わります)

建築設計では、各種ローコスト手法を取り入れており、40万/坪程度で
建築可能です。長期優良住宅で、補助金交付を受けることもできますし
住宅ローン保障を付けることも可能です。

ご諮問が御座いましたら、ご遠慮なく、下記まで問い合わせください。
katase@maxnet-g.co.jp
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ユーザーの返答

2012年08月21日

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そうですか。2Fにすると基礎の部分が増えるのでその分費用がかさむかなとも心配していたのですが重量鉄骨3Fから木造2Fにした方が同じ予算なら希望に近い家ができるわけですね。土地購入の件も分かりやすく解答いただき、ありがとうございます!

2012年 8月22日
あっくんさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

追加説明をいたします。

3Fを2Fにすると、基礎の面積は大きくなりますが、地盤が受ける㎡当り
の荷重は増加します。その結果、地盤改良や杭基礎などの検討が必要
となり、コストアップするのです。

構造材も同様です。
3Fは、各柱が受ける荷重が、2Fよりも大きくなりますので、柱や壁の
仕様がアップし、結果としてコストアップになるのです。

面積一定で工法が同じ場合、3Fは、間違いなく2Fの25%以上のコスト
アップになりますよ。

適切なコストで、ご希望条件を満足させるには、やはり無理のない計画
が一番だと思います。その点、注意しながら進めてください。

写真は、狭小地の重量鉄骨3階建てガレージハウスです。
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ユーザーの返答

2012年08月22日

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詳しいところまで教えていただてありがとうございます!少しわからなかったのが、3Fから2Fにすると基礎の面積が増えて、㎡あたりの荷重が増えるというところです。素人考えで申し訳ないですが、底面積が増えると㎡あたりの荷重は減りそうだと思ってしまうのですか、どういう理屈で㎡あたりの荷重が増えてしまうのか教えていただけると有難いです。何度も質問が重なって申し訳ありません!

2012年 8月22日
おっくんさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

大変申し訳御座いませんでした。私の記載ミスです。
正しくは、2Fと3Fが逆です。
延べ面積一定の場合、基礎面の㎡荷重は、3Fは2Fより大きくなり
地盤改良や杭の検討が必要なケースも出てきますので、コストアップとなります。

一般ハウスメーカー並みの仕様で、木造延べ面積約28坪のケースで
比較したものがあります。
2Fの場合、工事費用のみで、1050万
3Fの場合、工事費用のみで、1300万 になりました。
約24%のアップになります。
また、3Fの場合は、構造設計・計算も必要となりますので、設計料も
30万程度アップしますので、注意してください。

以上、ご確認お願いいたします。 

写真は、半地下スキップフロアーの家
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ユーザーの返答

2012年08月24日

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追加の質問にも丁寧に答えて頂いてありがとうございます!2Fの場合と3Fの場合との具体的な比較までしていただいてとても分かりやすかったです!

2012年 9月18日
テキネコム(tekine.com)より

1の回答:
重量鉄骨の場合、上層に上がる分、コスト高となります。
土地の購入費用が正確に提示する必要がありますが
どちらのケースも生まれる可能性があります。
300万円程度であれば、土地購入側のメリットが際立つ
ように思えます。
イニシャルコストについても検討が必要ですが、ランニングコスト
将来性と言う部分での検討が必要と思われます。

2について:
不動産の購入ネゴについて
プロの場合、売買価格というのが常識的に理解出来ます。
しかし、売主の事情や買主の事情によって価格が決まります。
例えば、売主が借金などがある場合は、その精算金額によって
金額が決まります。

ネゴというよりは現状の売買価格を知ること。
また、購入金額を指示する時に自分がやる方がよいか。
他者にやってもらいたいか。という気持ちの問題が大きいと思います。

詳しくはMAILにて対応します。

(全国対応しています。)

http://tekine.com/contact.html


その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

適値コム(テキネコム)
http://ameblo.jp/tekinecom/ (アメブロ)
http://tekine.com/ (officialブログ
http://keikakuin.exblog.jp/ (excite ブログ
http://keikakuin.net/info/page5.html(Information Site)

http://ameblo.jp/tekinecom/ (mixi)

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(ハウスコ プロフィール)





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