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借地での共同住宅の建築

東京都内で販売中の借地で共同住宅を建てられないか検討しています。
約30坪、準工業地域、前面道路8m、60%/400%、変形地
1フロア2戸、木造3階か、鉄骨orRCで4階以上で投資効率の良い方法で考えています。それぞれ概算でどのくらいの費用が見込まれますでしょうか。
8坪で7万円くらいの家賃エリアですので、最も効率が良い建て方を検討したいです。

土地建物の9割以上はローンを利用したいのですが、借地ですと難しいでしょうか?

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

2014年 4月30日
豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井ともうします。
収益用の共同住宅は、数多く手がけております。

木造3階が建築コストが少ないので1番利回りが良いです。しかし部屋数が6部屋ですのでものたりないかもしれません。
鉄骨とコンクリートは、それぞれ10室の5階だてになります。
コストは、木造6室で、3500万ぐらい。
鉄骨10室で6000万ぐらい。
RC10室で7000万ぐらい。

問題は、融資ですが借地のばあい銀行の評価が低いので当該物件で9割の融資を引き出すのはほぼ無理と言わざるを得ません。
所有権の土地でも9割がやっとですから。
これは、木造がコストが少ないから出るんじゃ無いかと思いがちですが、鉄骨やRCと比べて評価が少ないので融資の割合はそれより低くなります。融資年数も木造の場合法定耐用年数が22年ですので20年が限界です。
借地は、土地の取得コストが小さいので利益を取れると考えがちですが、融資が出なくて買えなければ元も子もありません。
方法としては、多めの自己資金をあてがうか自宅などの不動産を共同担保として提供するしか方法がありません。

長くなりましたが、もっと詳しくは、こちらにご相談ください。
Terui.arc@nifty.com 照井信三





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2014年 5月 3日
借地ですと担保になりません。
まずローンは通らないと思って下さい。
他に資産があるかが分かれ目ですね。
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2014年 5月 3日
ユーザー16140さん

高田馬場で、高収益不動産投資を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

まず、借地の場合、一般的には、完成時一括融資です。
それまでの土地代、承諾料、着手金、中間金等は、自己資金
対応になります。

しかし、一部のところでは、一般融資も可能です。

建築工事費の概算は、以下になります。
木造3F準耐火6戸・・・2700万
鉄骨10戸・・・5500万
RC10戸・・・6000万
上記には、地盤改良又は杭、外構は含まれておりません。
但し、税込ですので、参考にしてください。

土地探しからの賃貸・併用住宅を建築家と建てる:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html

写真は、木造準耐火3FアパートのLDK
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