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大阪市内 20坪で完全分離型の二世帯住宅は可能でしょうか。 

大阪市内で20坪 建ぺい率(80%)・容積率(300%)の土地に完全分離型の二世帯住宅を検討いたしております。土地は更地です。
住人としては私の母一人、私の家族私・妻・子供2人を想定しております。

建築費用を2000万円までで検討しておりますが現実的に可能か不可能かを教えて
いただければと思います。

専門家の回答

4件

2015年 2月16日
はじめまして、アイ.シー企画株式会社の長谷川 浩一といいます。
箕面市で設計事務所をやっています。私どもはオープンシステム(分離発注)
で、設計、監理を行っています。分離発注は中間マージンを省いて通常より
コストダウンを図ることができます。
今回の件ですが、2世帯住宅の場合特に水周りが2世帯分になれば
それだけ費用はかさみます。共用で使えるところがあるかどうかで
コストが大きく変わってきます。またおそらく狭小地のようなので
3階建てになってしまうことが考えられます。
3階建ての場合どうしても構造などにお金が掛り割高にはなるかと思います。
予算2000万円と考えて概算ですが坪70万+消費税としてざっと25~26坪ぐらいの建物となるのではないかと思います。おそらくこれでできるかどうかぎりぎりだと思います。
分離発注は中間マージンを省いてコストダウンをはかる方法ですが、
原価が安価なものは中間にかかる費用も安価なので、コストダウン効果も
期待するほどはないかもしれません。(省けるものは省けます。)
設備費は建設コストに対する割合が通常15%~20%になります。二世帯で
設備も2重になりますとその割合も増えてきます。
後はできるだけやれることは自分でやってコストダウンをはかる方法です。
分離発注はそれも自由です。
セミナーを2月に開きますので、もしご興味があれば参加ください。
詳しくはHP http://www.icen.comにあります
ぜひお話を聞いていただければ幸いです。
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建築をトータルで考える。人に優しく。自然に優しく
●アイ・シー企画株式会社
●〒562-0023
●大阪府箕面市粟生間谷西4丁目2-37-504
●TEL 072-739-8031
●FAX 072-739-8051
●URL http://www.icen.com/
●E-mail info@icen.com
●長谷川 浩一 hasegawa@icen.com
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矢印
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2015年 2月16日
だいたい完全分離2世代を作る場合、45坪から50坪が必要です。敷地から考えると建蔽率から3階建てですね。
建売りの最低で、今は工事代金が上がっていて、45万/坪くらいかな。45✖️45=2025、、アウト‼️
設計料も経費も出まへんなあ。
2500万円まで貯めて、建売り屋に行くことをお勧めします。設計者に頼めばおそらく3500万ですよ。坪70万で、、経費込みで。
矢印
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2015年 2月18日
はじめまして。
京都で設計をしております岡本と申します。

土地形状や周辺環境は分かりませんが、ラフプランで検討しみました。

1階をお母様住居部/2階をLDK+水廻り/3階を個室3室として
約11.8坪の建築面積で総3階建てとして、11.8 x 3 =35.4坪となります。

近年の最低坪単価60万円として
60 x 35.4 x 1.08(消費税) = 2,293万円となります。

ご希望予算の2,000万円に合わすと
2000÷1.08÷35.4=52.3
52万円/坪となります。

さまざまな工夫をして可能かどうかという金額ラインです。

やってやれないこともないというところでしょうか。

あと費用に関しては、
設計や申請手続きとで工事費用の10%
家づくりに関わる諸経費(登記費用、火災保険、固定資産税など)が工事費用の10%程度
計20%は見込まれていた方が良いです。

そして、税制の減税措置や助成金などを上手く活用することです。
矢印
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2015年 2月18日
はじめまして。
大阪市内で設計行っておりますCiaociaru(チャオチャル)建築設計事務所の甲斐と申します。

ご相談の件ですが、moringoさんのご家族構成ですと、完全分離型の二世帯住宅とするには、やはり建坪は50坪程度必要になると思われます。
建築工事費を50万/坪として考えると、50x50=2,500万(設計費用別途)となりますので、結果として2000万では難しいと思われます。

2000万で抑えるためには、単純に坪単価を下げ、建物面積(坪数)を少なくするしかないように思われます。
しかし、坪単価を下げた場合は、水廻り等お母様と共有する部分が増えますし、50万/坪を切ってくると、建売住宅仕様となってきますので、moringo様のこだわりの実現は難しくなってくると思われます。
建物面積を少なくすると、お子様が大きくなった際に手狭になってくると思われます。
以上のことを考慮しても、現状の予算内で頑張って建てられたとしてもリスクが高いと思われますので、ご注意ください。

矢印
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