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20坪狭小店舗併用住宅

東京都内で20坪の土地を購入しました。
現在、建物の図面を描いて貰っています。 隣地境界線 4.4 (公道面)、15、4.2、16.5 の狭小です。

現状、下記の通り、いくつかのビルダーから、広いLDK好みで居住専用で設計提案頂いてますが、

ふと一階の一部を店舗(貸す用)にできないか、悩みはじめました。
(前に住んでいた方も店舗併用で10万円/月で、ほぼ空きなしだったようです)

1階 4.4畳、4.4畳、5.8畳、トイレ、各部屋にクローゼット (ガレージ不要)

2階 20畳LDK ルーフバルコニー3.8畳

3畳 8畳、WIC、トイレ、洗面脱衣室、バス、ルーフバルコニー5.2畳

指定容積率は300%
指定建ぺい率が60%
容積率143%
建ぺい率59.86%

なので、建ぺい率が厳しい状況。

家族四人 (夫婦、子供小学生二人)

専門家の回答

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2015年 5月 2日
初めまして、川崎市中原区の【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
容積率は記載されている指定容積率(今回300%)の他に用途地域と前面道路の幅員の関係で計算する容積率の規定もございます。たとえば住居系の用途地域の敷地ですと前面道路幅員に0.4又は0.6を乗じた容積率と指定容積率の小さい方がその敷地で建設できる延べ床面積ということになります。前面道路4mで掛け率が0.4の敷地では容積率は160%以下になるのです。また敷地には高度斜線や道路斜線という高さ制限があり総三階建てを建築できないことも多いです。ですので敷地のご住所をメール等で送っていただかないと確かな事は分かりません。

上記の計算で、仮に容積率が180%以上で、しかも総三階建てが可能な高さ制限の敷地という前提でお答えします。
2階と3階の床面積は24坪になるので家族4人で狭苦しくなく快適に暮らす住宅の計画は十分可能です。ですので1階店舗も可能になります。
なんせ我が家は延床20坪の住宅に5人家族で楽しく暮らしておりますので。

森建築設計は快適性を計算で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整える設計手法でご提案しています。
設計中に温熱環境や一次エネルギー消費量(光熱費)を試算し、竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。自立循環型住宅研究会、パッシブハウスジャパンの団体に所属し日々最新の情報を得ていますので設計値と実環境の関係や断熱気密性能とコストの関係なども熟知しています。コスト面では建築専門誌の建築知識で住宅コスト解説(執筆)もさせていただいており安心してお任せいただけます。またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

いろいろ申し上げましたが、ホームページやブログもご覧いただければ私の理念や人間性なども察していただけると思います。建築家との家づくりは相性がとても大切なので一度お会いしてお話しさせていただければと思います。ご検討よろしくお願いいたします。

森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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