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狭小地でのマンション建築

はじめまして。
新規に土地購入→マンション建築を考えています。
ご回答お願いします

場所 都内 間口4.5 奥行15 の整形地
      商業地 防火地域 建蔽率 80~100 容積率 700
      全面道路 15M
  
      で10階建を建築予定です。
      各フロアに居住用賃貸を1部屋のみ
      で考えた場合、予算の概算はどれぐらいになりますでしょうか?
      RC,SRCで考えておりますが、予算をできるだけ圧縮したいので
      軽量も考えております。その場合はどの高さまで建築が可能でしょう
      か?

      ざっくりとした質問ですが、ご回答いただけるとありがたく
      よろしくお願いします。


専門家の回答

6件

星マーク
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2015年 5月28日
これからの土地購入で、どうしても10階を建てられたい場合は見送った方が良いかと思われます。なぜかと言えば間口が狭すぎるので構造計算上10階を建てるのには厳しいからです。敷地が4、5Mで有れば建物はががんばっても4メートルです。10階にしたときに階高を押さえても28メートルになります。
28mを間口4Mで割った場合、間口の7倍という数字になります。
通常6倍が限界で、これを越えると超高層並みの計算が必要です。
タワーマンションならともかく、個人で取り組む程の物では有りません。
24メートル、8階建てなら可能です。ちなみにこの場合の建築費15000万位かと思います。
容積率だけで、判断するのは危険です。
こちらでは、10から11階の細長いビルの実績は都内にいくつか有ります。
遠慮なくご相談下さい。

照井信三
〒170-0005
東京都豊島区南大塚3-23-2 横澤ビル201
TEL:03-5951-1531 FAX:03-5951-1377
URL http://homepage1.nifty.com/shinzoterui/
E-mail  terui.arc@nifty.com
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ユーザーの返答

2015年05月28日

S3のプロフィール写真

ご回答ありがとうございます
仰る通り間口に対しての構造計算は24メートルが限界ですね。素人質問ですが、上のフロアを軽鉄骨にしてフロアを稼ぐ事は可能でしょうか?
また、試算した建築費と別にアドオンされるコストはいくらで考えてらっしゃいますか?

2015年 5月28日
最近の例で同じような規模の集合住宅を拝見する機会がありました。
伺ったお話ではRC造10階建で工事費が坪当たり100万円とのことでした。
仕上や水回りのスペックは賃貸住宅としては最低限度のものでした。
今回の土地について、容積率を最大限に使用できるとした場合、
法定延床面積=約470m2
これに共用部がついて約550m2程度になるはずです。
仰る通りちょうど10階建くらいになります。
550m2=165坪なので、工事費約16500万円、
これに設計監理料や、土地建物取得諸費用が加わります。
具体的なことは直接ご相談頂けたらと思います。
よろしくお願い致します。
高橋一平建築事務所
矢印
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2015年 5月28日
敷地面積 約20坪 ということですね。
建物の構造は耐火建築物を要求されますので、軽量鉄骨造では難しいでしょう。
工事費の単価でいえば、100万円/施工面積くらいが基準になると思いますが、接道など周囲の状況、地盤状況などにも大きく影響されます。

ご承知かと思われますが
集合住宅の計画を考えるとき、重要なのは、初期費用ではなく 利回り です。
投資費用(土地代金、建物費用、設計料等)に対する収益(賃料)の割合です。
費用はできるだけ抑えなくてはならないことは勿論ですが、収益とのバランスで考えなくてはなりません。

また(誤解されているかもしれませんが‥)
お金を掛けたから、高い賃料が得られる、というわけでもありません。
費用は抑えつつ、付加価値を与えて安定した高い賃料を得られるようにする‥。
そこが 建築家 の腕前でしょう。

私が設計、所有する 敷地面積10坪の集合住宅です。
http://www.socius.co.jp/contents/socius_soho/socius_soho.html
矢印
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2015年 5月28日
S3様

初めまして
アトリエシーユー 一級建築士事務所の竹石と申します。
東京都大田区で設計事務所をやっております。

今回の計画予定地が東京都でしたら、東京都安全条例の条項に該当するものが何点かございます。

まず接道長さですが、4.5mと言うことは、容積率がいくら大きくても共同住宅は500平米までしか建築できません。
その点からご要望の10階建ては難しいと思われます。最高でも9階建てだと思います。

次に構造ですが、形状が塔状建築物になりますので、RCよりかは鉄骨造の方が可能性あります。しかしながら地下部分に転倒しないようなカウンターウェイトとなるコンクリートの塊を打ち込むので、費用はかさみます。
おしゃっている軽量(軽量鉄骨)はこの規模ですとありえません。
軽量で型式認定取っているハウスメーカーでも軽量は無理なのではと思います。

最後に費用ですが、当方で今同じような計画をしておりまして、坪135万円〜145万円(税前)程度(建設会社によって開きがあります)建築予定費になっております。構造設計も難易度が高いので割高です。

建築予定地の容積率や建蔽率から多分大通りに面した商業地域だとは思いますが、
敷地の諸条件によっては建設費がかさむ場合がありますので、ご注意ください。

住戸面積が大きくなりそうな計画で、利回りが心配されますが、今後の少子化社会を見据えた売れる賃貸が計画できればいいですね。

アトリエシーユー 竹石
http://ateliercu.jp
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星マーク
相談者が役に立った
2015年 5月28日
S3様

高田馬場で、狭小地のマンションを多く手掛けている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

棟状比や構造梁を考慮すると、7階が一杯です。
その場合の単価は、140万/坪以上になります。

棟状建物は、一般形状に比べ、かなりコストアップになりますので
注意してください。
(経験していない人には、解らないと思いますが・・・)
狭小地に、1m程度の柱が6本は入りますので、コンクリート量が
多くなり、その分、型枠・鉄筋量も増えてしまいます。

上記を踏まえると、今回は見送った方が得策ですね。

都内で不動産投資をお考えの場合は、下記まで直接メールして
頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
新築でも利回り9%以上確保できる物件を紹介致しますので
ご検討、宜しくお願い致します。

矢印
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2015年 5月29日

10階建て希望の700%より、
1階あたりの容積率算定床面積(室面積)=敷地面積×70%⇒67.5㎡(20.41坪)
その他のバルコニー、共用通路、ELV、階段が室面積の0.4倍程度とすると
⇒27㎡(8.16坪)になります。
よって、1階あたりの施工床面積は94.5㎡(28.58坪)、
全体で945.0㎡(285.58坪)になります。

建物は、塔状建物(ペンシルビル)で各戸が2~3LDKですので、
坪単価は一般的仕様の1ルーム坪単価の2割り増し程度が予想されます。
場所がどこか判りませんが80~105万円/坪程でしょうか。
よって、2.3~3億円程度となります。

また、軽量が鉄骨造(重量)のことでしたら10階建てはもちろん可能ですが、
ハウスメーカーが個別認定を受けている軽量鉄骨造のことでしたら、
各メーカーで3~5階建てとなると思われます。
(ただし、コストが下がるとは私は思いませんが、、、)

相談がありましたら、ご連絡頂ければ対応致します。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp

=豊かな空間創造、幸福な時間=
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