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東京都内・狭小RCの建築コスト【急ぎ】

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Hiro
東京都
はじめまして。
ヒロと申します。

人生で初めての収益物件を建築予定で、現在土地所有者と商談中です。
銀行融資を受ける上で総額コストを算出したい状況で、
基本的なボリューム調査は既に終了しています。

天空率を用いて斜線規制を上手く緩和する事ができましたが、
工務店からの見積もりが想定していたよりもとても高かったです…。

就きましては、次の条件での「現実的」な建築コストを教えて頂きたく、
初めて投稿をさせて頂きました。

また、土地部分を除いた総建築コスト(各種手数料や税金含む)を
「1億1千万円」に抑えたいと考えていますが、
この予算で可能かも併せてご教示頂ければ幸いです。

本サイトの利用は初めてとなりますので、何かと不慣れではございますが、
宜しくお願い申し上げます。
プロの皆様から各種アドバイス及び現実的な情報をお待ちしております。

①【土地情報】
・土地約55m2(間口5.5X奥行10長方形型)
・近隣商業
・建ぺい率(80%が防火地域で100%)
・容積率(前面道路規制で約310%)
・前面道路5メートル強(接道1ヶ所)

②【建物情報】※下記情報を前提にコスト算出
・RC造
・B1+5階建+屋上
・特徴の一つとして階高が高い階層を複数つくりたい
 B1(41m2+階高4.5m)※全て容積率緩和対象
 1F(41m2+階高3.0m)※内16m2が屋内駐車場
 2F(41m2+階高3.0m)
 3F(41m2+階高3.0m)
 4F(41m2+階高4.5m)※20m2ロフトあり
 5F(31m2+階高4.5m)※15m2ロフトあり
 RF(壁高4.5m)※周辺ビル視界カット
・階段とビル用エレベータをRFまで設置
・テナントとしてB1&2F&3F貸出予定
・住居として4F&5F貸出予定

専門家の回答

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星マーク
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2015年11月30日
ヒロさま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司 と申します。

都内の狭小地にて、主に集合住宅の設計・設計監理を行う建築家です。
私自身も、狭小地(10坪)に建つ 集合住宅のオーナーでもあります。
計画では、事業収支計画から融資の実現までおこなっておりますので
ヒロさんの状況は よくわかります。

ご相談の計画ですが
BF〜5Fまでで 約71坪でしょうか。(+塔屋)
現実的には 設計・設計監理費用、工事費用、諸経費などで 充分
ご予算(110,000,000-)に納まるとおもいます。少なくとも。

計画としても、もっとコストを抑えた計画ができると思います。
‥例えば
RC造(ましてや壁式構造)ならば、もっと階高を抑えられるはずです。

計画案と概算見積書 (ご希望であれば、賃料査定と収支事業計画等)
銀行さんに提出できる資料まででしたら 無料で作成できます。

よろしければ mailにて ご連絡ください。
よろしく お願いいたします。

SOCIUS/TakashiIwama
http://www.socius.co.jp
iwama@socius.co.jp
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ユーザーの返答

2015年12月03日

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岩間様

一番目に返信をして頂いてありがとうございます。
具体的に工務店からの見積もりも欲しいので、
銀行用資料などでご協力頂けると幸いです。
宜しくお願いします。

以上/ヒロ

星マーク
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2015年11月30日
「東京都内・狭小RCの建築コスト」

はじめまして。
石原設計の石原と申します。
現在、私の事務所では、東京都内において投資用マンションの計画が数物件進行中です。
ヒロ様の良きパートナーとして、お役に立てればと思いエントリーさせて頂きます。

2015年の竣工物件及び進行中の物件:RC壁構造の工事金額(消費税別途)
2015  契約(竣工)
江東区:6戸+2戸(店舗)(25㎡)+バルコニ— 工事金額:58,420,000- 戸当たり:730万円(杭工事380万円含む)
渋谷区:26戸(20㎡)工事金額:162,000,000- 戸当たり:623万円
世田谷区:8戸(25㎡)工事金額:62,200,000- 戸当たり:777万円(4階がメゾネットになっているためコストアップ)
2015  契約(工事中)
豊島区:6戸+2戸(店舗)(21㎡)工事金額:55,300,000- 戸当たり:691万円
台東区:8戸(20㎡)工事金額:60,000,000- 戸当たり:750万円(杭工事600万円含む)
目黒区:16戸(25㎡)工事金額:132,000,000- 戸当たり:825万円(杭工事400万円含む)
2015  契約(確認申請中)
世田谷区:11戸(25㎡×5戸・32㎡×5戸・51㎡×1戸)
江東区:12戸(24㎡×8戸・22㎡×3戸・17㎡×1戸)
文京区:8戸(21㎡×5戸・25㎡×3戸)
品川区:14戸(20㎡×13戸・28㎡×1戸)

その他、数件の計画が進行中です。
また、設計監理料は建築費の10%がかかりますが、
ヒロ様が計画している施工床面積からしますと、「1億1千万円」以下に計画する事は可能かと思います。

私どもの事務所では、施工床面積×90万円/坪から100万円/坪で建てる新しい壁構造を構築し投資家の皆さんに物件を提供しています。
また、私どもの事務所ではクライアントと密にコミュニケーションをとることが大事であると考えております。
私どものホームページなどご覧頂き、少しでも興味を持たれましたら
些細なことでも結構ですのでお気軽にお声掛け下さい。
建物の詳細な資料や情報をメールにてお送り頂ければ
ご提案させて頂きますので、是非一度ご連絡下さい。

[HPアドレス]
http://www.ishihara-sekkei.com/
[e-mail]
info@ishihara-sekkei.com

それではご連絡お待ちしております。

石原設計 石原祥行
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ユーザーの返答

2015年12月03日

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石原様

早速の返信して頂いてありがとうございます。
貴方のHPを見させて頂きました。
HouseTMIのようなイメージが好きです。
坪単価とかが分かると有難いです。
相談させて下さい。
宜しくお願いします。

以上/ヒロ

星マーク
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2015年11月30日
ヒロ様

高田馬場で、狭小地でのRCマンション等、ローコストで手掛けている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

同じような物件を、現在、湯島で行っております。
狭小地の場合は、一般RCより割高になりますね。

5階建てRC壁構造の一般的なものであれば、90万/坪~100万/坪
で施工可能ですが、狭小地の場合は、約15%程度アップします。
また、道路状況や地盤に大きく左右されますので、注意してください。

宜しければ、正確な概算を出しますので、平面図・断面図・地盤調査報告書
仕様書を下記までメールして頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからアパート・マンションを建てる:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/
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ユーザーの返答

2015年12月03日

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片瀬様

返信ありがとうございます。
土地の前面道路こそ5メートル強ですが、
南北及び西側が5階建て以上のビルに囲まれていて、
狭小地の部類に入るかもしれません…
よって、建築中に資材おきばの関係などで
建設費用が高くなると工務店から言われました。
狭小地向けならではの事ご相談させて下さい。
宜しくお願いします。

以上/ヒロ

星マーク
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2015年11月30日
ヒロ様
初めまして、豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。

初めての収益物件にしては、ガッツりしてますね。
問題は,地下だと思います。地下は地上の2倍かかると言われております。
簡単に予算をはじいてみましたので参考にしてください。

地上部 1から5階 58、9坪、坪90万=5301万
ロフト部      10、5坪、坪50万= 529万
地下部       12、5坪 坪180万=2232万
エレベーター                500万
杭                     500万
合計                   9,062万
消費税                    720万
設計料                    900万
税金諸経費                  420万
建築総計                 11,102万

こちらでも、収益物件が数棟進行してますが、最近のRC物件の実績からはじきました。こちらでは、個人投資家さんの案件が多く、いろいろなお手伝いが出来ます。銀行に提出する事業収支書や見積書、あと腕利きの賃貸付けの人間も紹介できます。利回りは、そのほとんどが8%ぐらいです。
今回、土地を購入して地下まで掘ってだいじょうぶですか?RCは、借り入れ期間
が長いといえキャッシュフローはだいじょうぶですか?
一度、下記までご相談下さい。照井。
terui.arc@nifty.com
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ユーザーの返答

2015年12月03日

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照井様

返信ありがとうございます。
地下のコストを指摘して頂いてありがとうございます。
倍かかるかもしれない事は理解しておりました。
近くでビルを建設している業者は、
深く掘ると水が出やすいと言っていましたので、
当方の希望である階高4.5だと水対策が必要かもしれません…
地下も含めてご相談させて下さい。

以上/ヒロ

星マーク
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2015年11月30日
建ぺい率いっぱいで建てたとしても、階段とエレベーターを除けば、ワンフロアーの専用面積が9坪ちょっとです。いくら東京の家賃が高いと言っても、土地を購入し、階高が高くてエレベーター付きの施工費がかかる収益物件を建てて、収支が合う専用面積が確保できるとはとても思えません。どう考えても収支が成り立たないと思います。収益を考えない、相続対策などの理由があるのであれば別ですが。現実的に、もう少し慎重にお考えになることをお勧めします。
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ユーザーの返答

2015年12月03日

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テクトスタジオ様

とても大事な指摘ありがとうございます。
まさに悩んでいるのが、階段のスペースを如何に抑えるかです。
幸い立地が最高の場所で、
尚且つテナントは全員自分の経営者仲間なので、
非常に高く貸出できる見通しです。
いずれにしても貴重なアドバイス深謝申し上げます。

以上/ヒロ

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