東京都内・狭小RCの建築コスト【急ぎ】

ヒロさま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司　と申します。

都内の狭小地にて、主に集合住宅の設計・設計監理を行う建築家です。
私自身も、狭小地（10坪）に建つ　集合住宅のオーナーでもあります。
計画では、事業収支計画から融資の実現までおこなっておりますので
ヒロさんの状況は　よくわかります。

ご相談の計画ですが
BF〜5Fまでで 約71坪でしょうか。（＋塔屋）
現実的には　設計・設計監理費用、工事費用、諸経費などで　充分
ご予算（110,000,000-）に納まるとおもいます。少なくとも。

計画としても、もっとコストを抑えた計画ができると思います。
‥例えば
RC造（ましてや壁式構造）ならば、もっと階高を抑えられるはずです。

計画案と概算見積書　（ご希望であれば、賃料査定と収支事業計画等）
銀行さんに提出できる資料まででしたら　無料で作成できます。

よろしければ　mailにて　ご連絡ください。
よろしく　お願いいたします。

SOCIUS/TakashiIwama
http://www.socius.co.jp
*****s.co.jp

「東京都内・狭小RCの建築コスト」

はじめまして。
石原設計の石原と申します。
現在、私の事務所では、東京都内において投資用マンションの計画が数物件進行中です。
ヒロ様の良きパートナーとして、お役に立てればと思いエントリーさせて頂きます。

2015年の竣工物件及び進行中の物件：RC壁構造の工事金額（消費税別途）
2015 　契約（竣工）
江東区：6戸+2戸(店舗)(25㎡)+ﾊﾞﾙｺﾆ—　工事金額：58,420,000-　戸当たり：730万円(杭工事380万円含む)
渋谷区：26戸(20㎡)工事金額：162,000,000- 戸当たり：623万円
世田谷区：8戸(25㎡)工事金額：62,200,000-　戸当たり：777万円(4階がﾒｿﾞﾈｯﾄになっているためコストアップ)
2015 　契約(工事中)
豊島区：6戸+2戸(店舗)(21㎡)工事金額：55,300,000-　戸当たり：691万円
台東区：8戸(20㎡)工事金額：60,000,000- 戸当たり：750万円(杭工事600万円含む)
目黒区：16戸(25㎡)工事金額：132,000,000-　戸当たり：825万円(杭工事400万円含む)
2015 　契約(確認申請中)
世田谷区：11戸(25㎡×5戸・32㎡×5戸・51㎡×1戸)
江東区：12戸(24㎡×8戸・22㎡×3戸・17㎡×1戸)
文京区：8戸(21㎡×5戸・25㎡×3戸)
品川区：14戸(20㎡×13戸・28㎡×1戸)

その他、数件の計画が進行中です。
また、設計監理料は建築費の10％がかかりますが、
ヒロ様が計画している施工床面積からしますと、「1億1千万円」以下に計画する事は可能かと思います。

私どもの事務所では、施工床面積×90万円／坪から100万円／坪で建てる新しい壁構造を構築し投資家の皆さんに物件を提供しています。
また、私どもの事務所ではクライアントと密にコミュニケーションをとることが大事であると考えております。
私どものホームページなどご覧頂き、少しでも興味を持たれましたら
些細なことでも結構ですのでお気軽にお声掛け下さい。
建物の詳細な資料や情報をメールにてお送り頂ければ
ご提案させて頂きますので、是非一度ご連絡下さい。

[HPアドレス]
http://www.ishihara-sekkei.com/
[e-mail]
*****ara-sekkei.com

それではご連絡お待ちしております。

石原設計　石原祥行

ヒロ様

高田馬場で、狭小地でのＲＣマンション等、ローコストで手掛けている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

同じような物件を、現在、湯島で行っております。
狭小地の場合は、一般ＲＣより割高になりますね。

５階建てＲＣ壁構造の一般的なものであれば、９０万/坪～１００万/坪
で施工可能ですが、狭小地の場合は、約１５％程度アップします。
また、道路状況や地盤に大きく左右されますので、注意してください。

宜しければ、正確な概算を出しますので、平面図・断面図・地盤調査報告書
仕様書を下記までメールして頂けないでしょうか。
k*****t-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからアパート・マンションを建てる：http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集：http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/

ヒロ様
初めまして、豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。

初めての収益物件にしては、ガッツりしてますね。
問題は，地下だと思います。地下は地上の２倍かかると言われております。
簡単に予算をはじいてみましたので参考にしてください。

地上部　１から５階　５８、９坪、坪９０万＝５３０１万
ロフト部　　　　　　１０、５坪、坪５０万＝　５２９万
地下部　　　　　　　１２、５坪　坪１８０万＝２２３２万
エレベーター　　　　　　　　　　　　　　　　５００万
杭　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　５００万
合計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　９，０６２万
消費税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　７２０万
設計料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　９００万
税金諸経費　　　　　　　　　　　　　　　　　　４２０万
建築総計　　　　　　　　　　　　　　　　　１１，１０２万

こちらでも、収益物件が数棟進行してますが、最近のRC物件の実績からはじきました。こちらでは、個人投資家さんの案件が多く、いろいろなお手伝いが出来ます。銀行に提出する事業収支書や見積書、あと腕利きの賃貸付けの人間も紹介できます。利回りは、そのほとんどが８％ぐらいです。
今回、土地を購入して地下まで掘ってだいじょうぶですか？RCは、借り入れ期間
が長いといえキャッシュフローはだいじょうぶですか？
一度、下記までご相談下さい。照井。
teru*****.com

建ぺい率いっぱいで建てたとしても、階段とエレベーターを除けば、ワンフロアーの専用面積が9坪ちょっとです。いくら東京の家賃が高いと言っても、土地を購入し、階高が高くてエレベーター付きの施工費がかかる収益物件を建てて、収支が合う専用面積が確保できるとはとても思えません。どう考えても収支が成り立たないと思います。収益を考えない、相続対策などの理由があるのであれば別ですが。現実的に、もう少し慎重にお考えになることをお勧めします。