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接道が狭い場合の建築と建築依頼

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ほの
大阪府
ただいま注文住宅を建てたく、戸建て付き物件の購入を検討しております。
そこで質問ですが、袋小路の住宅街で、家の前の道は4.7m幅あるのですが、そこまでに辿り着く道幅は2.4mしかありません。
こういった物件は解体・建築可能なのでしょうか?
この道幅では大きいトラックが切り替えして入れないような気がするのですが。。
警備員の配置なども必要かと思いますし。
また可能な場合でも、建築費用などのアップがありますか?
そのほか気にしないといけないことなどもありますか?

場所は大阪府の枚方市
広さは31.4坪、木造瓦葺2階建てを解体
金額的に、解体工事や基礎工事はいくら位かかりますでしょうか?

また2000万円以内で建築を考えております。
建築家さん・工務店さんでご協力いただけるところがあれば
よろしくお願いいたします。

専門家の回答

4件

2016年 2月 9日
はじめまして。
高槻市で設計事務所をしている設計工房I 稲田と申します。
土地の全体の形状がわかれば判断できるのですが・・・
もしよろしければ、一度ホームページをご覧いただき気に入って頂ければご相談にのせて頂きます。枚方でよく施工して頂いてる工務店もあります。
解体費用は約120万ぐらいかと思います。
ご検討お願い致します。

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設計工房I 稲田
大阪府高槻市淀の原町55-12-301
T072-668-4600 F072-668-4601
http://www.eonet.ne.jp/~sekkeikoubou-i/
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ユーザーの返答

2016年02月10日

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早々のアドバイスをありがとうございました。
枚方でも施工されていると聞き安心致しました。
改めて相談させていただくことがありましたらよろしくお願いいたします。

2016年 2月 9日
ほの様

高田和政建築設計室 高田和政と申します。
以前も家づくり相談されていたのを覚えています。今回のご相談はより具体的になられているので一歩ずつ計画は進んでいるようですね。
さて今回のご質問ですが、前面道路が接道部分で4.7m、その道路入り口幅が 2.4mという事はその道路は建築基準法上42条2項道路もしくは非道路である可能性があります。
2項道路であれば問題なく建設はできますが、非道路であれば建て替えは難しくなります。
仲介をしている不動産屋に尋ねてみるのが良いかと思います。
前面道路が狭いことによる建設費の負担増としては、棟上げ時にクレーン車が入れないことが考えられます。
その他は2.4メートルあればあまり影響はないでしょう。
また既存建築物の解体費用については坪3.5万円ほどが目安になります。
その他に水道の引き込みや地盤の固さについても不動産屋に尋ねられると良いでしょう。
以上が建設費用以外にかかる大きな金額となります。
全体資金のことを考え、土地購入時に検討されるのが良いと思います。
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ユーザーの返答

2016年02月10日

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ご丁寧なアドバイスをありがとうございました。
「全体資金のことを考え、土地購入時に検討」というお言葉がとても心に染みました。
改めて相談させていただくことがありましたらよろしくお願いいたします。

2016年 2月 9日
はじめまして
トラックが入れないとなると手運びとなりますので建築費用はアップします。
どのくらいアップするかは接道の状況や距離にもよりますので施工会社さんに確認してもらわないとわからないところですが。
解体工事は3.2万/坪前後くらいですがこちらも解体した廃材を運び出すのが手運びとなりますとその分アップしてきます。
基礎工事は解体して地盤調査をしてみてからとなりますが比較的軟弱地盤の多い地域ですので地盤調査の結果地盤改良が必要となった場合重機が入れるか、というところも気にしといたほうがいいかもしれません。
ご購入されるまえに一度ご相談いただけたら検討のお手伝いさせていただきますよ。
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ユーザーの返答

2016年02月10日

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ご丁寧なアドバイスをありがとうございました。
「軟弱地盤の多い地域」ということで悩んでしまいます。
地盤改良の件もしっかり考え、改めて相談させていただくことがありましたらよろしくお願いいたします。

2016年 2月10日
はじめまして。
大阪市西区京町堀で建築設計事務所を行っています。
一級建築士事務所 Coo Planning(クープランニング)中尾彰良です。
大阪市及び近郊では、まだまだ道幅が狭い住宅地が多く残っていますので、
土地の購入からの新築を計画される場合は、とても重要な事柄となりますね。
道幅が狭い土地物件は、比較的、土地価格も低く設定されている場合が多いため、そういった場合は、なおさら、現地確認を行うようにしています。
先日、引き渡しを行ったお宅も同様に道幅が狭く、中型トラックがギリギリ入れる場所でした。普通車が入れれば問題なく進入できるサイズです。
建築工事を実施する際は、大型車が横付けできれば、コンクリートや上棟の際のクレーン車などを使用できますので、工事はスムーズに行えることは事実ですが、それらが進入できない場合は、進入できるサイズの車を使いますので、現場作業は行うことができます。
地盤改良が必要な場合、改良方法によっては、大型車が必要になるため、設計の際注意をしています。

建築費用のアップについてですが、それらのコストアップによって建築を断念するようなケースは今のところありませんでしたが(予算内におさめる)、警備や駐車代など、経費にプラスされることは事実です。設計の上で心掛けていることは、お施主さまの総予算の範囲内で建築可能かということになります。

解体費用については、木造2階建てであれば、おおよそ100万円とお伝えしています。

基礎工事については、ベタ基礎は大差ないと思われますが、地盤改良工事が必要な場合は、
改良方法によりますが、柱状改良であれば50万円まで、隣家との距離が極端に近い狭小地の場合は、鋼菅杭を使用するケースがあり。その場合70万円程度を見込んで設計しています。それらも含めての総予算の範囲での設計を考えることになります。

ご予算が2000万円以内については、建築設計事務所の場合、設計.監理料を含めるのか、
また含めないかによっても異なりますので、それらを含めてご相談をされて土地購入を決定をされれば良いかと思います。

お気軽にご相談いただければ幸いに思います。
Coo Planning 中尾彰良
http://www.cooplanning.com

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ユーザーの返答

2016年02月15日

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お礼が遅くなり申しわけございません。
ご丁寧なアドバイスをありがとうございました!
京都ということで、たいへん身近に感じました。
改めて相談させていただくことがありましたら、どうぞよろしくお願いいたします。

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