賃貸併用住宅に最低必要な土地の広さ

フェデラーさん
こんにちわ 片瀬と申します。

今の質問内容では、住宅部分を何?とり、賃貸部分との構成をどのようにしたいのか、また、
カースペースを何台確保したいのかが書かれていませんので、こちらで条件を設定して回答い
たします。条件が変われば、当然全て変わりますので、その時は、再度連絡ください。

その前に、建築場所ですが、横浜に比べれば、川崎の方がメリットがあります。それは、土地
価格が安く、市条例が厳しくないので、賃貸利回りは、10%以上期待できます。(商圏と工法
にもよりますが・・・)ですので、どうしても横浜に住みたい理由がない場合は、川崎の方が色々
メリットが出てきます。

*道路幅員4mで、住居系の用途地域、建蔽率と容積率は質問されている条件とします。
1)住宅部分を125?2階に儲け、賃貸を75?+25m×2戸とする場合
整形地:208.3? 旗竿:208.3?
但し、土地価格は、旗竿の方が安く、工事費は高くなります。
2)住宅部分を2階25?+3階50?の125?とり、1階を75?のファミリータイプ2階を25?
の1Kタイプとした場合
整形地:140.6? 旗竿:140.6?
但し、土地価格は、旗竿の方が安く、工事費は高くなります。

しかし、賃貸併用とする場合、利回り優先に考えるケースが常識ですので、ファミリータイプは
止めて、ワンルーム若しくは、1Kタイプでまとめる方が、利回りは高くなりますので、再考して
みてください。

最初に記したように、もう少し詳細希望が解かればよかったのですが・・・?

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フェデラーさん
ご希望内容が解かりましたので、再度回答いたします。
?2階建て 自宅70? 賃貸1K30?+バルコニー×2戸の場合
整形地:116.7?以上
旗竿:116.7?以上(形状にもよります)
?3階建て 自宅(2階と3階)35?×2 賃貸1K30?の場合
整形地:62.5?以上
旗竿:62.5?以上(採光・日影を考えるともっと必要ですし形状にもよります)

希望沿線は、東海道・京浜東北・横須賀・湘南新宿・京急でしょうか。
私は、川崎でも、小田急とか田園都市とかを考えていましたので、失礼しました。
賃貸を考えると、駅から10分程度までですので、周辺取引実績は、川崎で110万/坪前後
(整形地の場合で、旗竿の場合は20%程度安くなります)横浜は、範囲が広いので、取引相場
の中程度で、70万ぐらい(保土ヶ谷周辺)でしょうか。大船でも、住居所在地が鎌倉市になると、
もっと下がりますが・・・。しかし、実際は、そこから値交渉しますので、10%から20%程度まで
価格を下げられる物件もあります。

また、今回の規模の場合、川崎も横浜も市条例的には大差ありませんので、地下が安い方が
利回りは高くなりますから、おとくですね。

工事費は、木造・鉄骨・RCにより変わってきます。木造で65万/坪 RCで90万/坪 鉄骨は
80万/坪ですが、軽量鉄骨のパネル工法ならば、木造程度で施工可能です。(地盤は、良好
な場合で、杭等が発生すれば、増加要素となります)

そして、旗竿敷地の場合のは、道路幅員・敷地最低幅員にもよりますが、施工手間がコストアッ
プの要因です。また、RCや鉄骨・軽量鉄骨は施工できない場合も出てきますので、注意してく
ださい。また、どの程度コストが増すかは、ケースバイケースです。最低でも、10%以上はコスト
アップすると考えていた方が得策でしょうね。

さらに具体化させていくには、予約相談してください。土地購入は、これからがチャンスですよ。

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