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賃貸併用住宅に最低必要な土地の広さ

賃貸併用住宅を長屋形式・横浜市か川崎市で検討しています。

?2階建て 2LDK(65〜70?位)と1K(25〜30?位)2戸

?3階建て 2LDK(65〜70?位)+1K(25〜30?位)1戸

カースペースありで建蔽率60 容積率160とした場合、目安として最低どの程度の土地の面積が必要でしょうか? 整形地と旗竿の場合に分けて教えてもらえると助かります。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

2件

2009年 3月 3日
フェデラーさん
こんにちわ 片瀬と申します。

今の質問内容では、住宅部分を何?とり、賃貸部分との構成をどのようにしたいのか、また、
カースペースを何台確保したいのかが書かれていませんので、こちらで条件を設定して回答い
たします。条件が変われば、当然全て変わりますので、その時は、再度連絡ください。

その前に、建築場所ですが、横浜に比べれば、川崎の方がメリットがあります。それは、土地
価格が安く、市条例が厳しくないので、賃貸利回りは、10%以上期待できます。(商圏と工法
にもよりますが・・・)ですので、どうしても横浜に住みたい理由がない場合は、川崎の方が色々
メリットが出てきます。

*道路幅員4mで、住居系の用途地域、建蔽率と容積率は質問されている条件とします。
1)住宅部分を125?2階に儲け、賃貸を75?+25m×2戸とする場合
整形地:208.3? 旗竿:208.3?
但し、土地価格は、旗竿の方が安く、工事費は高くなります。
2)住宅部分を2階25?+3階50?の125?とり、1階を75?のファミリータイプ2階を25?
の1Kタイプとした場合
整形地:140.6? 旗竿:140.6?
但し、土地価格は、旗竿の方が安く、工事費は高くなります。

しかし、賃貸併用とする場合、利回り優先に考えるケースが常識ですので、ファミリータイプは
止めて、ワンルーム若しくは、1Kタイプでまとめる方が、利回りは高くなりますので、再考して
みてください。

最初に記したように、もう少し詳細希望が解かればよかったのですが・・・?

尚、当社では、賃貸部分が10%以上確定できる「予約注文土地探し」を行っております。
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ユーザーの返答

2009年03月04日

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片瀬様

さっそくご回答いただきましてありがとうございます。自分の書き方が悪かったので、訂正させていただきます。
カースペースは一台(自己使用)です。

?2階建て 2LDK(65〜70?位)一戸(この部分が自宅です) と 1K(25〜30?位)2戸

?3階建て 2LDK(65〜70?位)一戸(この部分が自宅です)+1K(25〜30?位)1戸

二種類書きましたのは、土地+建物の総額で考えていましたので、当初の支出をどちらが抑えられるか分からなかったから(3階建てにする事により少なくてすむ土地面積に対する金額- 一階増える事による増加する建築費 が大きければ支出が減りますので賃貸部分が一戸減ってもOKかなと思いました。)と、川崎の地価が高くてそんなに広い土地は買えないと考えたからです。

また旗竿や容積160としたのは、前面道路が4m未満(容積200でも、200×0.4になるケースがあると聞きましたので)が多かった(つまり安かった・・・笑)為です。

勤務先の関係で、大船〜新川崎 大船〜鶴見あたりを考えています。(川崎でも下の方なんで坪120万以上して横浜市より高いと思うんですが・・・)

間口2mの旗竿だと建築費はどの位増すのでしょうか?

2009年 3月 4日
フェデラーさん
ご希望内容が解かりましたので、再度回答いたします。
?2階建て 自宅70? 賃貸1K30?+バルコニー×2戸の場合
整形地:116.7?以上
旗竿:116.7?以上(形状にもよります)
?3階建て 自宅(2階と3階)35?×2 賃貸1K30?の場合
整形地:62.5?以上
旗竿:62.5?以上(採光・日影を考えるともっと必要ですし形状にもよります)

希望沿線は、東海道・京浜東北・横須賀・湘南新宿・京急でしょうか。
私は、川崎でも、小田急とか田園都市とかを考えていましたので、失礼しました。
賃貸を考えると、駅から10分程度までですので、周辺取引実績は、川崎で110万/坪前後
(整形地の場合で、旗竿の場合は20%程度安くなります)横浜は、範囲が広いので、取引相場
の中程度で、70万ぐらい(保土ヶ谷周辺)でしょうか。大船でも、住居所在地が鎌倉市になると、
もっと下がりますが・・・。しかし、実際は、そこから値交渉しますので、10%から20%程度まで
価格を下げられる物件もあります。

また、今回の規模の場合、川崎も横浜も市条例的には大差ありませんので、地下が安い方が
利回りは高くなりますから、おとくですね。

工事費は、木造・鉄骨・RCにより変わってきます。木造で65万/坪 RCで90万/坪 鉄骨は
80万/坪ですが、軽量鉄骨のパネル工法ならば、木造程度で施工可能です。(地盤は、良好
な場合で、杭等が発生すれば、増加要素となります)

そして、旗竿敷地の場合のは、道路幅員・敷地最低幅員にもよりますが、施工手間がコストアッ
プの要因です。また、RCや鉄骨・軽量鉄骨は施工できない場合も出てきますので、注意してく
ださい。また、どの程度コストが増すかは、ケースバイケースです。最低でも、10%以上はコスト
アップすると考えていた方が得策でしょうね。

さらに具体化させていくには、予約相談してください。土地購入は、これからがチャンスですよ。

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