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都内で賃貸併用住宅計画

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Mitsumasa
東京都
都内で土地探しから行い賃貸併用住宅の建設を考えております。
その際に概算の費用感から収益計画を検討したいと思っております。
土地の候補としては現在大手サイトにも掲載されている、品川区内、目黒線の最寄駅から6分、建ぺい60%、容積率300%、間口8.3m、私道負担を除く面積77㎡、接道は北北西4m道路のものを検討中。

最大ボリュームまで建てた際は5階建て(+αロフト的な6階?)EV付きで、1階と5階をオーナーフロア、2~4階を賃貸フロア(各フロア1K×2個 or 1LDK×1戸)の大まかプランニングを検討しており、1階オーナー部分は単身親(1人)が住むことを想定しており、最悪は賃貸 or AirBnBに出すことも考慮。

建ぺいの兼ね合いで空いた1階敷地スペースには駐車場(出来れば2台)、駐輪スペースを可能であれば配置。

資金としては年収1000万ほどなので住宅ローン(賃貸部分50%未満)の活用を考えており、足りない部分は自己資金にて考えております。
予算次第で5.5階→4階(EV無し)などへの変更も検討範囲ですが、大枠の予算感が分からないと各種検討を始めれない為、ご質問させて頂きました。
建築費、設計・監理料、標準的な外構費、消費税などを勘案し概算の費用感をぜひ知れたらと希望しています。

よろしくお願いします。







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2016年 6月 7日
Mitsumasa様、初めまして
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
賃貸住宅も多く手掛けていて、計画当初の予算書と収支計画書の作成から計画の大きな方向性についてアドバイスさせてもらっています。予算書と収支計画書の作成は無料で行っておりますのでどうぞお気軽にご相談ください。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整え、快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築をご提案していることです。竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2016年06月07日

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ご回答有難うございます。

一度HP拝見させて頂きます。

2016年 6月 7日
高橋一平建築事務所と申します。
土地探しからの賃貸集合住宅計画について、
色々とお役に立てると思いました。
費用については、
詳細な土地の情報から
建築可能な規模を検討して導きますので、
差し支えなければ直接ご連絡ください。
ウェブサイトにメールアドレスが記載されています。
よろしくお願い致します。
高橋一平建築事務所
www.takahashiippei.com
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2016年06月07日

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ご回答有難うございます。

詳細については別途メールさせて頂こうと思っております。

2016年 6月 7日
Mitsumasa様

はじめまして。
祐建築設計室の吉田と申します。

用途地域にもよりますが、前面道路が4mということで、容積率は160%か240%になり、3~4階建てが限度かと思います。

収支につきましては、規模や立地がわかりませんのと出すことが難しいので、お気軽にご相談いただければと思います。


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祐建築設計室 一級建築士事務所
代表 吉田 祐介
TEL.FAX:050-3497-8125
E-mail:yu.architects@gmail.com
HP:http://yu-architects.jimdo.com/
FacebookPage:https://www.facebook.com/yu.architects
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ユーザーの返答

2016年06月07日

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回答有難うございます。

品川区のHPと不動産情報で二重で確認したところ60%、300%だったのですが道路による記載も入るのかもという事ですね。再度確認してみます。

2016年 6月 7日
Mitsumasa様

高田馬場で、高品質で高利回りのアパート・マンションを多く設計して
いるマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

検討している物件は、武蔵小山6分のものではないでしょうか。
引地間口が広く、北側道路で三種高度ですね。

しかし、上記の場合は、3階建てでないと、日影が納まりません。
これでは、お考えの賃貸併用住宅は、難しいと思います。

弊社では、土地探しから、賃貸併用・アパート・マンションの物件を紹介し
設計監理をしております。
運が良いと、利回り9%以上の物件も紹介することが可能です。

また、工事費の目安は
木造準耐火:55万/坪(施工床)
木造耐火:70万/坪(施工床)
軽量鉄骨耐火:65万/坪(施工床)
重量鉄骨耐火:75万/坪(施工床)
RC・・・90万/坪(施工床)
になります。

土地探しからの物件紹介・ラフプラン作成・工事費概算に関するお問い合わせ
は、下記めで、メールをお願い致します。
katase@maxnet-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/
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ユーザーの返答

2016年06月07日

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有難うございます。
日陰規制にかかって高層が無理とは考えが及んでいませんでした。
別途個別の相談に関してはメール等させて頂きます。

2016年 6月 7日
mitumasa 様

初めまして,豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。
御探しされている品川区の土地ですが,建ぺい率から住居系の用途地域と思われます。住居系の土地ですとその前面道路から計算すると160%しか容積が取れません。多分3階までしか建たないでしょう。仮に準工業か近隣商業でも240パーセント容積になりますので4階が限界と思われます。
制限容積300パーセントは、用途地域と前面道路の幅員により変わりますので
注意が必要です。
ご希望が叶わない土地を探しても意味が有りません。候補の土地が有りましたら
ご相談ください。ある程度正確なボリュームプランを致します。
階数などにより構造もかわりますので、費用も変わります。
どうぞお気軽にご相談下さい。
terui.arc@nifty.com
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2016年 6月 7日
Mitsumasa様
初めまして。文京区のヨシダデザインワークショップという設計事務所を営んでおります吉田明弘と申します。。
品川区内、目黒線沿線で賃貸併用住宅ということで、私の自宅も東急線沿線ですので大変身近に感じ大変興味を持ちました。

ご質問の建築費、設計・監理料、標準的な外構費、消費税などを勘案し概算の費用感について回答をしたいと思いましたが、ある程度リアリティを持った回答をするには実際の敷地形状など敷地の詳細情報が必要です。また、建ペイ・容積以外に斜線制限(道路や隣地境界から定めた影を落とさないようにする法律)や高さ制限など細かな制限が敷地にはかかってまいります。それらを全て検討して初めて建物のボリューム(建設可能な大きさ)が確定します。その後Mitsumasa様ご家族のスペース、残りの賃貸スペースを周辺の物件情報や私どもの持つデザイン力による訴求力を鑑みて決めていくことになります。

まずは私の実績や作品をご覧いただき、パートナーとしてふさわしいかどうか。私の作品がMitsumasa様の求める空間にイメージが近いかどうかをご判断ください。気に入っていただけると大変嬉しいです!。
私は住宅から公共、高齢者施設まで幅広く手がけていますが、小さな小さなアトリエ事務所です。また、おかげさまで建築賞など多くのご評価をこれまでいただくことができました。最近の受賞は以下のグッドデザイン賞です。高齢者向け住宅をデザインの力で魅力的なものにしました。
http://www.g-mark.org/award/describe/42926
私の事務所のhpは以下の通りです。
URL http://yoshida-dw.com

気に入っていたけましたら、敷地詳細資料や現地を拝見させていただき、細かいご希望をお聞きした上で建物の規模を決めたいと思います。規模が決まればおおよその工事費や設計費などご質問の内容を回答することが可能です。ボリューム出しやアドバイス程度であれば無料でお手伝いいたしますのでどうぞ安心して連絡ください。

私はご依頼者様との家族付き合いとも言えるコミュニケーションのプロセスこそがデザインであり、収益や居心地につながる機能こそがデザインであると考えております。Mitsumasa様とそのご家族と一緒に模型を囲みながらワイワイ楽しく夢のお話ができればと思います。
どうそよろしく御願いいたします。

吉田明弘++++++++++++AkihiroYoshida
(株)ヨシダデザインワークショップ 
日本大学理工学部非常勤講師
東京都文京区本駒込5−2−5-1F
at Rikugien
TEL 03-6902-0108
FAX03-6902-0783
e-mail:yoshida-dw@jb3.so-net.ne.jp
URL http://yoshida-dw.com



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2016年 6月 7日
Mitsumasaさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。賃貸集合住宅やテナントビル、敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、メディア関係には結構つながりが強いです。余談ですが、直近では昨秋に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

容積率が300%とありますが、前面道路幅員が4mとのことですので住居系の用途地域であれば160%、それ以外の用途地域で240%しか建てられません。
大雑把で恐縮ですが、容積率は指定容積率と道路幅員からの2通りから検討しなければなりません。敷地の状況にもよると思いますので、是非一度ご連絡下さい。

集合住宅は、インパクトのあるデザイン性も大切ですが、収益性を考えると完成直後だけでなく長年に渡って入居者が絶えないことが非常に大切です。
性能やデザインも含めて、他のテナントビルには無い付加価値や差別化が非常に重要だと思います。

「rhythmリズム」という集合住宅は、工事金額が非常に厳しかったので、建築に必要な床・壁・天井・階段という必要最小限の要素で、最大限のインパクトを生み出した建築です。二面に面する道路という敷地の個性を活かすことと、各階がより良い環境となるように内部をクロスメゾネット(交差した上下階)とし、入居者が楽しめたり、SOHOとしての利用ができたりと工夫しています。
敷地も24坪と小さいなか、地下1階、地上4階の延床面積60坪で、工事金額6000万円(約100万円/坪)で実現し、最終的にはデザイン性から賃料が上昇し、クライアントの当初の想定賃料の2倍強で月額賃料が成立しました。
ご興味がありましたら、是非ご連絡下さい。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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