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賃貸併用住宅

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angel.blue43
神奈川県
横浜市内、都内で土地購入から賃貸併用住宅を検討しています。

土地面積55平米
建ぺい率80%
容積率300%
近隣商業地域
準防火地域
前は公道11m
開口7m

素人のため、的外れな質問もあるかもしれませんが
上記条件の土地で賃貸併用住宅は可能でしょうか。

・述べ床面積はどの程度まで可能でしょうか。
・何階建まで建築は可能でしょうか。
・収益性も考えるとワンルーム(広さにもよりますが)では賃貸部分は
 何部屋可能でしょうか。
・1Fにオーナー用駐車場を設けることは可能でしょうか。
・建物の費用はどの程度になるでしょうか。

また資金(ローン)等の相談も可能でしょうか。

宜しくお願いいたします。




専門家の回答

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相談者が役に立った
2016年 6月22日
初めまして、豊島区の照井建築研究所の照井と申します。
ご相談に御答えします。

ご呈示の敷地で賃貸併用住宅は可能です。
延べ床面積は,容積300%取れますので165M2です。
4階建位になります。
一般的な併用住宅ならば半分(80m2)が住居、半分(80m2)が賃貸ですので
賃貸の部屋は3から4部屋位かと思われます。
1階に駐車場は、可能ですが容積を満たすには5階建てになります。高さ規制がわかりませんが、5階から規制が厳しく難しいかもしれません。

建築費は,鉄骨で施工床80万(坪)コンクリートで(坪90万)位になります。

銀行ローンは,ご自宅が全体の半分以上、賃貸が全体の半分以下であれば通常の
賃貸併用住宅ローンが組めます。年収や属性によっては35年も組めると思います。
賃貸の部屋数を多くして全体の50%を越えると、一般の銀行からの融資は出ません。しかし、賃貸部分3分の2までなら融資できる銀行も有ります。少し金利が高いですが、団体生命保険も付きます。
この辺詳しくご相談できますので、どうぞご連絡下さい。

照井信三
〒170-0005
東京都豊島区南大塚3-23-2 横澤ビル201
TEL:03-5951-1531 FAX:03-5951-1377
URL http://homepage1.nifty.com/shinzoterui/
E-mail  terui.arc@nifty.com




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2016年 6月22日
初めまして 
横浜馬車道にアトリエのある【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
賃貸併用住宅についての質問にお答えします。

・述べ床面積はどの程度まで可能でしょうか。
 容積率300%なので延床面積165m2まで可能です
・何階建まで建築は可能でしょうか。
 上記延床面積と建蔽率から計算すると4階建てになるでしょう。

・収益性も考えるとワンルーム(広さにもよりますが)では賃貸部分は
 何部屋可能でしょうか。
 各階の延床面積が41m2(4/165m2)とすると、このうち共用部分を
 除いた占有面積は34~35m2になりそうです。この専有面積が2層ある
 と考えると賃貸部分は70m2程度になります。部屋数でいうと2部屋~4部屋になりますが4部屋確保すると1部屋の面積はかなり狭くなりますね。

 共同住宅ではなくて、長屋やシェアハウスで計画するという方法もございます。長屋は共用部分がゼロで計画できるので最も収益率が高くなります。イメージとしてはメゾネット型の貸室を2部屋、3~4階がオーナー宅です。
シェアハウスで計画する場合に問題となるのは管理です。私が副代表を務めている「感共建築ラボ」ではシェアハウスをコンサルティングを行っているので相談応じられます。

・1Fにオーナー用駐車場を設けることは可能でしょうか。
可能ですがその分賃貸面積が減ることになります。地下室を設けて賃貸面積を確保する考えもありますが施工費が上昇して収益率は低下するでしょう。

・建物の費用はどの程度になるでしょうか。
他の方もお答えしています鉄骨造80万円/坪、コンクリート造100万円/坪、という目安がありますが建物規模から考えて上記金額は難しいです。+20万円ほど坪単価が上昇すると思います。

さて、森建築設計では計画前のご相談は無料で行っています。今回のように共同住宅か長屋かシェアハウスか、どのような計画が最も収益率が高くて他の賃貸との競争力を高めることができるのか、予算書と収支計画書まで無料でお作りしていますのでお気軽にご連絡ください。
銀行融資についてはご自宅部分と賃貸部分を分けて融資を受ければ一般の銀行でも扱ってくれるようになってます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2016年 6月22日
はじめまして、東京の渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
敷地条件の厳しい住宅や敷地のユニークな特徴を活かした個性的な住宅など数多く手掛けております。

以下質問のお答えです。
・延床面積は、単純に容積率が300%ですので165m2になります。坪では約50坪です。
・階数は建蔽率最大に建てると3階半ですが、コストや諸々の効率を考えて綺麗な形にした方が良いかと思いますので、建物の大きさを41m2程度にして4階建てでしょうか。
・既に他の方が回答されているように一般的な住宅ローンで考えると、賃貸部分が住宅面積を超えるとまずいので、賃貸部分の面積は80m2程度です。
共用の階段を差し引くと全部で4住戸は少し厳しいと思います。(不可能ではありませんが)
・1Fにオーナー用駐車場を設けることは、単純に賃貸部分の面積を詰めることになりますが、プランによっては何とか出来る可能性はあります。
・建物の費用は、工務店にもよりますが、現実的なところで鉄骨造80万/坪、コンクリート造95万/坪で何とかなると思います。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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2016年 6月24日
angel.blue さま
はじめまして

アトリエトート安田と申します。

他の方も答えられております通りなのですが、
 ・賃貸併用住宅は可能です。
 ・4階〜5階程度が普通になります。
 ・狭ければ4部屋も可能です。
 ・駐車場は可能です。
 ・工事費は80万から100万/坪 程度となります。賃貸部分をスケルトン渡しなどにすると安くできます。
 
場所や賃料にもよりますが、
シェアハウスや、コレクティブハウスも面白そうです。

なにか特徴やターゲットを決めると賃貸が埋まりやすいです。

シェアハウスや、コンサルも経験があります。
もしお手伝いできること、ありましたらご相談ください。

何卒よろしくお願いいたします。

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Att/アトリエ・トート

安田 智紀
Yasuda Tomoki

231-0012 横浜市中区相生町2-52 泰正ポーチ204
cellphone:09072278680
e-mail:info@att-archi.com
HP: http://www.att-archi.com
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