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購入検討の土地の容積について


初めまして。「賃貸併用2世帯」を検討しています。
(現在、75平米のタワマンと100平米の戸建所有)

以下土地の3~5あたりの2筆を買い、
敷地150平米に対し、4,5階建てを立てるとしますと、
360~450平米取れる。と安易に考えたのですが、
「第三種高度地区」による北側の形状規制と、
「日影規制」による北側敷地境界から
どの程度離れて建てる必要があるのかと、
南側の狭い公道に対する配慮など、
主にその3点を勘案した場合、
この土地はどの程度の容積を取れるものなのか
知識を深めたいと思いましてご相談しました。

また、防火構造の4,5階建て坪単価も参考程度に知りたく。

実現可能性が薄い相談ですが、
ご親切に教えてくださる奇特な方がいらしたら幸甚に存じます。


第一種住居地域
第三種高度地区(江戸川区西小岩1)
準防火地域
日影規制:5時間以上、3時間以上 4m(ニ)
建ぺい率:60%
容積率:300%

   北
   ↑
│公┌─────┬────┬───┤※│
│道│1    │2   │6  /│私│
│42│73m2   │87m2  │80m2 /│道│
│条│     │    │   /│42│
│1└─────┘    │   /│条│
│項           │   /│2│
│1┌────┬────┬┴───┤項│
│号│3   │4   │5   /│ │
│ │78m2  │71m2  │78m2  /│ │
│ │    │    │    /│ │
│ │    │3323万円│3674万 /│ │
┘ └────┴────┴────┘ └
    公道42条1項1号(幅4.54m)   ※私道セットバック後幅3.17m
┐ ┌──────────────┐ ┌
│ │              │ │
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