土地購入から新築アパート建設　大阪市中央区

はじめまして。
京都で設計事務所を開設しております、ラウムアソシエイツの宗本と申します。
大阪の中央区ですと、大体は杭が必要でしょう。建物の重量と地盤の状況によって杭のコストはかわってきます。
建物は、計算上は5階建ですが、エレベータや階段を入れると6階建てとなります。ただし、前面道路が十分に広くて、斜線の制限などが無い場合です。従って、6階建てとなるとコストはかさみますが、エレベータは必要でしょう。なくても建ちますが、現在、賃貸アパート、マンションの融資が緩んでいるので、極めて多く建設されています。やがて過当競争となるので、エレベータのないマンションは不利となるでしょう。

建築コストは、詳細は分からないにしても、収支上95〜105万円／坪ぐらいの間で、お考えになるのが無難でしょう。また、間仕切りは、将来のマーケットの変化に対応できるように考えられた方が良いでしょう。ただし、建築コストとしては、敷地形状、前面道路幅と接道状況、近隣との関係など、様々な条件に左右されますので、一概には言えませんが、20坪ほどの敷地で、6階建てとなりますと搭状建築として、構造コストや、外壁面積が増えるので、コストが上がる場合があります。

当社信用を重視して守秘義務は厳守しておりますので、具体的な敷地資料をみせていただきますと、さらに具体的な回答が出来るかもしれません。

一度HPなどご覧頂き、少しでも興味を持たれましたらお気軽にご連絡頂ければ幸いです。

HPアドレス
http://www1.odn.ne.jp/raum/index.htm
メール・アドレス
munemoto*****.odn.ne.jp

共同住宅を建築する場合、敷地の接道条件により建築できない場合もあります。ですので今回の質問の内容では、回答するのに不安が残ります。
ＲＣ造ですとコストがかかり（80万～90万円／坪）収支計画がうまくいかないと思いますので、鉄骨造にすることになるのではと思います。ＲＣ造は狭小ですと収益物件でも100万円／坪を超えることがあります。
ワンルームタイプの住戸で計画するとして、①の敷地でワンフロアー3戸、②の敷地で2戸計画するのがやっとだと思いますので、総戸数も20戸に満たないことになります。従って総収入が大きくなりませんので、いずれにしても収支計画上非常に厳しいことになると思います。何らかの税金対策などで計画されるのでしたら分かりますが、事業としては厳しいとお考えになるほうがよいと思います。

大阪市中央区さま
回答します。ただし、（現在の情報による場合です）
・建築費（あくまで目安です）
①一億二千万～一億四千万円程度（坪１００～１２０万円）
②八千万程度（小さいので割増しあり）
・工事期間
①も②もさほど変わらず設計１年、施工１年と考えて下さい。
（ラップありです）
・エレベーター有無
無くてもOKですが、
３階以上はエレベーターは必須に思います。

鶴崎より

初めまして。
大阪市で設計事務所を開いております、堀内総合計画の堀内敏彦と申します。

他の回答者の後追いのような形で恐縮ですが、工事費、工期につきましてはツルサキ設計の鶴崎さんが、事業計画につきましてはテクトスタジオの荒川さんの回答が妥当なところかと思います。追記しますと、大阪府条例に「共同住宅の敷地接道長さは4ｍ以上」とありますので御注意願います。