建築確認図面と土地登記で面積が違う事はありますか？

話の通りであれば錯誤であり現状通りと主張すれば良いかと思います。ただし、話し合いは必要かと思います。その時は、ご自分で切り出し立会いが必要な場合は、建て直ししたいからなどの当たり障りのないと理由がつきますので当方のような立場が良く、弁護士などは使わない方が良いでしょう。

建築確認と登記が違うのは良くあることです。
面積計算は、不動産登記法と建築基準法との関係では異なるからです。

何か他に質問があればメール下さい。
鶴崎より
k-tsur*****.com

ご懸念、無い話では、ないですね。

やはり、こういった「お金」が絡む約束事は、しっかりと
根拠のある契約書を作っておくべきです。良い機会なので
境界にポイントを入れて、敷地の「位置」を明確にすると
良いと思います。その時に、賃料について「現況」に掛かっている
ということを申し伝えることにしましょう。もしも「坪当たり」
いくらかで貸し借りをしていたのなら、今まで払っていた分を
返せということを主張することが出来ますが、一般的には、それが
5年を経過していれば、弁護士に依頼して調停を開くことになると
思います。穏便なうちに経過した支払い、また双方が契約条件に
納得して始まっているのですから、一方の言い分だけでは支払いの
義務や金額は確定しないと思います。心配なら、これは弁護士に
相談するべきです。弁護士会が無料で相談を受けています。
静岡でもやっています。調べてみてください。無料でなくても
相談だけなら普通は5000円程度で話を聞いてくれます。

それから建築をするときの「敷地」ですが、これは一般の方が考えて
いるものと少し違うかもしれません。
新築で家を建てるなら敷地は道路に2ｍ以上接道していなければ
なりませんが、そこは大丈夫ですか？
古い時代に借地をしている方で、建替えようとなったときに接道要件を
満たすことが出来なくなるような形で敷地を貸している場合も有りますよ。

それから「敷地」は、建築確認を要する建築行為であれば、配置図の
添付が必要となるので、単純に「敷地図」だけでは設計が出来ません。
従って中間検査や完了検査のときに建物と隣地の距離が設計図通りに
なっているように「境界」を最初に確定してから設計となります。
本来であれば「座標」を使って敷地の面積を出した方が良いのですが、
決められている訳ではありません。
ポイントを入れた位置が建築する土地、つまり敷地となります。
従って、隣地の土地の大きさを「一」の土地から引いて算出するのでは
なく、あくまで確定した境界ポイントで求積するのです。

このときに敷地全体を検査官が測量するということは稀で（無いでしょう）
基礎や外壁から境界線までを計測して添付図書が正しいかチェックします。

昔の登記簿は、いい加減なものが多く、トラブルになることが多いです。

お近くでしたら伺って、所見をお伝えすることも出来ますので、
お気軽にお問合せ下さい。

URBAN GEAR / アーバンギア　本多 信章
at*****geardesign.com
http://www.urbangeardesign.com
静岡県静岡市葵区杉尾292-17
054-206-4343

なお様
私は何も問題は無いように思います。
現状、借地にしている境界は明確だけど、登記上の面積とは違うということですね。
50坪での賃貸借契約書があれば問題でしょうが、現状のラインでお祖父様と隣家が口約束で契約が成立しているのであれば、全く問題は無いかと...
建築確認申請を出す場合のご心配についても、問題はありません。(接道義務クリア必須)
明らかに二筆の土地上に立てる場合、申請書には◯◯町◯◯番と、◯◯番の一部というように記載します。
そもそも、昔の登記簿だと実測との差が大きいです。
公図も縮尺や形状がかなりいい加減です。
古いものは地積測量図がない場合がほとんどです。
我々建築士は建築計画をする場合、この現状に向き合うのですが、実はその道のプロではないのです。
土地の境界に関しては土地家屋調査士。
法的な権利に関しては弁護士になります。
先ほどあげました、登記簿・公図・地積測量図は法務局で入手できますが、隣地(今の借家の隣家のことではない)境界が明確でないとか、越境されている場合であれば、土地家屋調査士に依頼し地権者との立会いを経て境界確定を行います。(今回はこの問題ではない)
今回も公図がどの様になっているか、御確認されることをオススメします。
今回は無いと思いますが、厄介なパターンですと、二筆の間に赤道(古い路や畔等)や青道(水路)が公図上に存在すると(現状無くても)、そのままでは、その上に建築計画することが困難で、色々な申請が増えるなんてこともあります。

なおさん、はじめまして。

借地ではこの手のトラブルは結構あります。
まず、建築する時の確認申請では、ここまでが今回の敷地と申請すればそれが通ってしまいます。土地の登記簿謄本を添付する必要もなく、土地の所有や借地の内容をチェックすることがないためです。接道長さは確認されますが、土地全体で言えば申請どおりに審査されます。

お隣さんが30年前に建てた時も、敷地がこのあたりまでだと口頭で伝えただけで業者は図面を作成し、お隣さんはその図面と借地面積が違っていることすら気づいていないと思います。

そのようなトラブルが多かったため、最近では土地の売買では必ず近隣との境界確認を終了してから、売買・新築という流れになりますが、借地の場合はなんとなくこの位置が境界だと双方が思っていることが多く、後々トラブルになります。

１．借地の更新は20年ごとですので、必ず契約書があると思いますので、何坪で貸しているのかをまず確認すること。
２．土地1,2の間に塀などがあると思うのですが、そこがそれぞれ境界と思っているでしょうから、きちんと測量をして実際にそれぞれ何坪あるのかを双方が立ち会って確認すること。
３．そのうえで錯誤があれば、借地契約の内容を変更する。
４．錯誤があった場合、今までの地代の話しは出ると思いますが、こうゆうケースはよくありますので、弁護士さんなどに間に入ってもらい解決するとよいと思います。

宜しくお願い致します。

河野秀樹建築研究所一級建築士事務所
河野 秀樹

確認申請は土地分筆とは無関係でしんせいできます。大きさだけがはっきりしていれはその土地にふさわしい規模の建設が可能です。境界がわかるようにして奥のが普通ですが、土地分筆と一致しなくてもかのうです。ただし抵当権などやあとあとの分筆におとなりが協力せずうれなくなったりお不動産問題はおきやすいです。分筆にお金がかかるので親の土地を分筆せずに離れを申請し建設することあります。

初めまして　
【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計と申します。

土地の境界は問題になることが多いのでご心配ですよね。すでに他の方からさまざまな回答が出ているようですが私の見解もお伝えします。
現状の敷地と登記されている敷地面積が違うのはよくあることです。もし住宅ローンを使わずに住宅建設されるのでしたら現状敷地のまま建て替えても何ら問題ないように感じます。
銀行ローンを使う場合は銀行によって判断が分かれます。建築確認申請の敷地面積と登記面積が大きく違う場合は境界の確定と登記変更を融資条件とるす銀行もあります。
いずれにしても早めに近くの専門家に相談されたほうがいいです。


さて、森建築設計の特色をご説明いたします。
■夏涼しく、冬暖かい、極力エアコンのいらない居心地のいい家をご提案します。
■デザイン面では神奈川建築コンクール受賞などあります。
■住宅コスト解説の執筆をしておりコストコントロールに優れています。
■バウビオローゲBIJとして「健康で、快適で、エコで、美しい建築」をご提案します。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。

森建築設計　森健一郎
電話：*****
メール*****ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町６－５０－１
ＹＣＣヨコハマ創造都市センター内１０６
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力１７－５
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/