★二階建賃貸兼用住宅の費用を抑えたい★

だゆ様
茨城県で設計をしております海老原と申します。

色々苦慮されているようですね。
ご相談の件ですが、少し整理します。

■建物　：　延床９９㎡以下想定（準耐火建築物となります）
■間取り：　○１Ｆ
　　　　　　　①賃貸用３室
　　　　　　　※１Ｒでも１室あたり１５㎡ほどは必要と思います。
　　　　　　　　１５㎡×３　＝　４５㎡
　　　　　　　②２階への階段及び２階用玄関
　　　　　　　　玄関を２畳・階段部分を１．５畳と仮定しますと、
　　　　　　　　　　　　　　＝　　５．７㎡
　　　　　　　③１階合計　　
　　　　　　　　　　　　　　＝　５０．７㎡（約１５坪）
　　　　　　○２Ｆ：
　　　　　　　①子供部屋・寝室ともに６畳想定
　　　　　　　　　　　　　　＝　２０㎡
　　　　　　　②ＬＤＫ（小さいですが１２畳と仮定します）
　　　　　　　　　　　　　　＝　２０㎡
　　　　　　　③トイレ・洗面・浴室（合計５畳と仮定します）
　　　　　　　　　　　　　　＝　　８㎡
　　　　　　　④合計
　　　　　　　　　　　　　　＝　４８㎡
　　　　　
という感じでしょうか。
１・２階を合計すると、「９８．７㎡」となりますが、実際には２階の廊下を見込んでおりませんで、なかなかにパンパンですね。
あとは、１・２階それぞれのレイアウト次第とは思います。

次に費用の件ですが、防火地域内となりますので構造に関係なく準耐火建築物で建てないとなりません。もちろん、通常の建物より費用がかかります。
既述した大きさからご予算で逆算してみると、

ご予算：１３００万÷１．０８（消費税）÷２９．８（延床坪）
　　　　　　　＝　４０万

となりますね。
ここには設計費用も入っていませんし、外構費用も入っていません。
正直非常に厳しいです。通常の家屋と違い、水回りが３セット余計に必要なことを考えるとかなり厳しいと言わざるを得ません。
（そんあことはご承知かもしれませんが。。）

現実的には、
　・２階のＬＤＫをもう少し小さくする
　・賃貸用のスペースを３部屋⇒２部屋にする
　　（ただこれは家賃収入も減ってしまいます）
　・建物の階高を低くする（内部天井も低くする）
　・バルコニーを設けない
　　（外壁に物干し金物直付け）
　・極力総二階の形状とし、平面形状をデコボコさせない
　・照明器具は最小限に抑える
といったところでしょうか。。（食洗器をなくす、等の次元ではないと思います。）
手っ取り早いのはやはり建物をもっと小さくすることです。さすがにコストを下げるために断熱材を入れないで構造が丸見えでもいい、なんてことはしたくないでしょうし。。

最初のプランの段階から建築士さんに入ってもらって、コスト管理をしながら進めていかないと難しいですね。
ただし、その建築士さんもかなり安価でやってもらわないといけません。。

ご参考になれば幸いです。

◆海老原建築一級建築士事務所
所在　：茨城県つくば市春風台Ａ２２街区１－３
Tel　 ：029-875-3865
E-mail：d*****ra-architecture.com
Web ：http://ebihara-architecture.com