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新築戸建て土地

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隣地より低い土地を購入しましたが…

この度、気に入った土地があり、HMの建築条件付き土地を契約しました。
その土地は扇型で長方形2つ、扇型1つの3つに分割されて、同じHMで三軒同時に新築が建つ予定です。
私が契約した土地は長方形50坪で、北側に道路があり、南側に小さいながらも庭を作る予定です。
南側に建つ家が40㎝高く、東側の家は20㎝高くなる予定です。西側は月極駐車場ですが、ここも私の土地より高いようです。
隣地との境はコンクリートブロック4段にフェンスです。

心配しているのは、豪雨の時の水の流れと水はけ、日当たり、見下ろされる感じになるのではないかということです。
排水は枡を設置するので水はけの問題など心配しなくて良いとHMからは言われましたが、周りより低いということでデメリットがあるのではないかと心配になってきました。

現状のまま、進めてもよいのか、何か今からできることがあればお教えいただきたいです。

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2020年 4月 3日
はじめまして、メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所の吉松と申します。
ご質問内容を拝見しました。

豪雨の時の水の流れと水はけ
→基本的には各敷地での処理能力の設定によるので、周辺敷地の設計者が必ずしも同じ処理能力を設定し、枡サイズや位置を決定するわけではないですし、想定以上の豪雨が来れば、低いところに流れて来ます。隣地との境界にコンクリートブロック4段あるとのことなので、一般的な豪雨には影響ないように思いますが、近隣に川がある立地ではそれの氾濫で影響ある場合があるので、ハザードマップを確認して購入する方がベターです。

日当たり
→これもご想像通り、基本的に低地の方が不利になります。

見下ろされる感じ
→これは感じ方によって違うので、一概にいえませんが、ハウスメーカーは基本的に隣地の窓の位置など気にせずに計画するので、その辺りは十分に気にして見ておいた方が良いと思います。

周辺の環境は自分がコントロールできることではないので、基本的には土地購入前にどれだけ想像力を働かすことができるかが重要になります。もし時間に余裕があるなら、周辺の住宅がある程度建ってから(上棟して窓が設置されたあたり)計画を始める方が間違いないです。今はどのようなボリュームがどのようにたって、窓がどの位置に来るのかさえもわからないと思うので。
これができれば、気にされている3点はある程度回避できる可能性がありますが、基本的にハウスメーカーをパートナーにする場合は、施主の能力でしかこれは回避できない場合が多いです。彼らは早く建てて利益効率をあげることが第一ですので。
ご参考まで。
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2020年 4月 4日
一番大切なことは道路との高さの差です。基本的に道路より低い土地が法律で禁止されています。道路より高いほど浸水がしにくくよいとおもいますが、なぜお隣さんと高低差があるかが問題です。道路は傾斜坂がありますか?もしくは道路が谷状でしょうか?傾斜がなければ盛土によるもので既存の土成ではないことになります。既存地成ならそろっているはずです。通常盛土はやっても高さの規制の時に基準点にはなりません(盛土前高さの測定基準点です)また盛土するとふかふかで不等沈下の原因になります。https://sumika.me/p/works/a1de3f302ff9363aaed5da5010a9ad15328b7f8a
よって基礎高さは通常30㎝が最低ラインですが+40㎝で70㎝にし建物周りを土工事で余った土をつかい回りにばらまき盛土として使うことです。土を入れて全体的に40㎝高くするのがベストです。建物は既存地盤面から建てますのですので平均地盤面を既存位置で進めるわけですので合法で構造上の不等沈下も起こしません。家の周りはふかふかでも人が歩くだけですから問題がありません。ちょっとお金はかかりますが、道路に向かって傾斜をつければよいですね。
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2020年 4月 4日
こんにちは。
このように隣地より低い土地は、日本中の限りなくあります。
建築基準法では「敷地は道路より高くする」ことが求められています。

ただ豪雨の時などは、低いところに水は流れてきますから、大きな範囲で
見た場合に敷地が低いかどうかの判断が求められます。
これは市町村のハザードマップを見て、また近隣の長く住んでいる方に聞
くのが解決方法だと思います。

敷地の状況や前面道路の広さや隣家の離れなどが分かりませんので、何とも
言えませんが、一般的には20㎝〜40㎝程度の高低差では「日当たり」、「見
下ろされる感」はさほど変わらないと思います。

ご心配でしたら、基礎を高くしてもらったら如何でしょう。
洪水に対応した高基礎の住宅の写真を添付いたします。
https://sumika.me/p/works/81d133ae22228d3fd8d834553a4e964005fac56c

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
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2020年 4月 4日
こんにちは。
他の方が回答されているので、さらに付け加えるとすれば、隣地との境です。
コンクリートブロックということですが、一般に言われているコンクリートブロックでしょうか。
それであれば、基礎のコンクリート部分で土圧を受けていますよね。
コンクリートブロックが土圧を受けているのであれば、いずれ壊れますので、改善してもらったほうがいいですね。
それから、湿気はどうでしょうか。
雨が降れば、高い方の雨水が滲み出て、いつまでも地面がジメジメしているかもしれません。
雨が降った時に、敷地を見に行くことをお勧めします。
駐車場も気になりますね。
排気ガスが流れて来て、低い方に溜まるということと、エンジンの音やドアの開閉音ですね。
それから、いずれそこにも何かが建つかもしれません。
敷地が低いというだけで、気になることが沢山ありますね。
いろんな事をイメージしながら、建物を考えたほうがいいですね。
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星マーク
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2020年 4月11日
基本的に雨水を隣地に流すのはNGです。
法律では,屋根等の工作物から直接に雨水を隣の土地に流れ込ませることはできないとされています(民法218条)
ですから、万一の時は対応を隣地に求めることができるはずです。

日当たりや見下ろされる感じについてはご察しの通りですが、
そういうケースこそ、本来建築家の腕の見せ所です。

ピンチをチャンスに、不利を有利に変換することが
建築家に依頼する醍醐味だと思っています。

参考になれば幸いです。

IGArchitects五十嵐理人
HP:https://igarchitects.jp/

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ユーザーの返答

2020年04月14日

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ありがとうございました。

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