中古戸建て物件

ボウズ様

はじめまして、
新宿で設計事務所を主宰している片瀬と申します。

RC造で22年だとすると、まだ、減価償却前ですので、建物の価値は、かなり
残っていると考えるのが一般的です。想定でも、3/5程度は残っていますので、
面積から換算して、1,800万以上は残っています。普通ならば、RC造の住
宅の場合、残存価値以上の金額で売却できますので、価値を2,000万以上と
考えていいでしょうね。

その中古住宅の販売価格若しくは、交渉金額が、建物価値がない程度の土地価格
だとしたら、それは、格安物件か欠陥物件です。土地売買契約前に、専門家に調
べてもらいましょう。

不動産に関する瑕疵とか建築に関する瑕疵がないかどうか。接道条件・確認済証
等も重要な点ですので、必ず確認してください。配筋なども、必ずレーザーで調
査してくださいね。調査にようする期間は、1〜2日程度ですが、事故物件だっ
たりしたら、将来に渡り、大変後悔しますので、必ず専門家に見てもらいましょ
う。

当社は、不動産業と建築設計事務所の兼業をしておりますし、新宿区の耐震調査
員もしておりますので、この種の問題で、泣いている人を多く見かけますので注
意してください。
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ボウズさま

ご回答、有難う御座いました。

まず、大事なのは、どこまでの資料が残っているかです。確認申請図書は勿論で
すが、構造計算書等があれば、短時間で判断でき、殆ど費用は掛かりません。

上記のような資料がないとすると、既存建物調査(耐震診断)等を行わないとな
りません。レーザーで、鉄筋の径や本数を調べ、コンクリート強度も調べる必要
が出てきます。
また、検査済証もない場合、本来ならば、再申請しないと、不適格建築物となり
役所の査察などで、指導・注意・勧告等を受ける場合も出てきます。
どの程度の費用になるかは、実際の資料・情報を確認しないと、誰もが判断でき
ないと思います。

しかし実際は、個人住宅の場合、そこまで厳密にしないケースが大半です。ご自
分で、どこまでならば許せる範囲か、妥協できる範囲か判断して行うのが良いの
ではないでしょうか。

その他の点も、不動産屋さんに確認したほうが良いと思います。
現在まで、どのような方が住まわれていたのか。ここで、事件などなかったか。
近隣に、怪しい・おかしい・変な方が住んでいないか。等ですね。これも、不動
産売買的には瑕疵に該当しますので、知っていれば、回答して頂けるはずです。

色々、悪い事・心配事を書いてしまいましたが、単純に、掘出物・格安物件かも
しれません。まずは、資料を集めて調べてみることですね。

はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
中古物件の件ですが、先ず販売価格が適切か、言い換えれば得なのか、考えてみるといいでしょう。販売価格には、土地代に建物代が加算されているのか。加算されているとすればそれがいくらなら自分にとって妥当なのか。考えてみてください。その上で、もし建物の価値(これは不動産鑑定の価値だけでなく自分にとって将来においてまで価値があるかということです)が販売価格を上回る様でしたら、きちんと調査した後購入することで良いと思います。ただし、既存の建物を将来家族構成の変化などで、リフォームや建替えすることがあるとするならば、このRCの建物はそれなりに大きく解体費用はとても高価ですので、購入価格によっては高い物になってしまいます。一般論としては、中古住宅はそのまま住み続ける間はお得ですが、将来にリフォームしたり更地にしたりすることを考えた場合は、建物の解体費が大きく資金計画を圧迫します。よって、不動産の鑑定よりも先に、20年後を見据えた住宅設計をしてから、購入を検討することをお薦めします。