建築家と家づくり 好きに暮らそう SuMiKa
家づくり相談

その他

回答 

3件

中古戸建て物件

土地から探し家を建てるか、条件が合えば中古戸建て物件も魅力だなと考えている者です。
時間があれば物件探しをしているのですが、今回気になる物件を見つけました。
ですが中古戸建てとしてではなく、土地として販売しています。
外観は、まだまだ使えるのでは?と素人の私は考えてしまうのですが、土地として販売しているので家の価値はないのかも?もし買った後に面倒な事にならないかな?など不安があります。
もし専門家の方々から見た場合、下のような中古物件にはどのような事に気をつけるか、教えて頂けたら幸いです。

高台に位置する住宅地(第1種中高層住居専用地域)
前面道路約4.6mの公道(北)に面す。(間口7.8m)
敷地面積124.69?(約37.7坪登記簿上)
築年数 約22年
構造 鉄筋コンクリート造陸屋根3階建
床面積 1階32.24? 2階66.76? 3階66.13

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

2010年 1月21日
ボウズ様

はじめまして、
新宿で設計事務所を主宰している片瀬と申します。

RC造で22年だとすると、まだ、減価償却前ですので、建物の価値は、かなり
残っていると考えるのが一般的です。想定でも、3/5程度は残っていますので、
面積から換算して、1,800万以上は残っています。普通ならば、RC造の住
宅の場合、残存価値以上の金額で売却できますので、価値を2,000万以上と
考えていいでしょうね。

その中古住宅の販売価格若しくは、交渉金額が、建物価値がない程度の土地価格
だとしたら、それは、格安物件か欠陥物件です。土地売買契約前に、専門家に調
べてもらいましょう。

不動産に関する瑕疵とか建築に関する瑕疵がないかどうか。接道条件・確認済証
等も重要な点ですので、必ず確認してください。配筋なども、必ずレーザーで調
査してくださいね。調査にようする期間は、1〜2日程度ですが、事故物件だっ
たりしたら、将来に渡り、大変後悔しますので、必ず専門家に見てもらいましょ
う。

当社は、不動産業と建築設計事務所の兼業をしておりますし、新宿区の耐震調査
員もしておりますので、この種の問題で、泣いている人を多く見かけますので注
意してください。
htt://www.maxnet-g.co.jp
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2010年01月26日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

貴重なアドバイスを頂きまして有難うございます。
中古戸建て物件を買う場合の、専門家の方に見て頂く大切さを実感致しました。
もし今回の中古物件を調査依頼した場合、予算はどのくらいかかるのでしょうか?

2010年 1月27日
ボウズさま

ご回答、有難う御座いました。

まず、大事なのは、どこまでの資料が残っているかです。確認申請図書は勿論で
すが、構造計算書等があれば、短時間で判断でき、殆ど費用は掛かりません。

上記のような資料がないとすると、既存建物調査(耐震診断)等を行わないとな
りません。レーザーで、鉄筋の径や本数を調べ、コンクリート強度も調べる必要
が出てきます。
また、検査済証もない場合、本来ならば、再申請しないと、不適格建築物となり
役所の査察などで、指導・注意・勧告等を受ける場合も出てきます。
どの程度の費用になるかは、実際の資料・情報を確認しないと、誰もが判断でき
ないと思います。

しかし実際は、個人住宅の場合、そこまで厳密にしないケースが大半です。ご自
分で、どこまでならば許せる範囲か、妥協できる範囲か判断して行うのが良いの
ではないでしょうか。

その他の点も、不動産屋さんに確認したほうが良いと思います。
現在まで、どのような方が住まわれていたのか。ここで、事件などなかったか。
近隣に、怪しい・おかしい・変な方が住んでいないか。等ですね。これも、不動
産売買的には瑕疵に該当しますので、知っていれば、回答して頂けるはずです。

色々、悪い事・心配事を書いてしまいましたが、単純に、掘出物・格安物件かも
しれません。まずは、資料を集めて調べてみることですね。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト
2010年 2月 3日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
中古物件の件ですが、先ず販売価格が適切か、言い換えれば得なのか、考えてみるといいでしょう。販売価格には、土地代に建物代が加算されているのか。加算されているとすればそれがいくらなら自分にとって妥当なのか。考えてみてください。その上で、もし建物の価値(これは不動産鑑定の価値だけでなく自分にとって将来においてまで価値があるかということです)が販売価格を上回る様でしたら、きちんと調査した後購入することで良いと思います。ただし、既存の建物を将来家族構成の変化などで、リフォームや建替えすることがあるとするならば、このRCの建物はそれなりに大きく解体費用はとても高価ですので、購入価格によっては高い物になってしまいます。一般論としては、中古住宅はそのまま住み続ける間はお得ですが、将来にリフォームしたり更地にしたりすることを考えた場合は、建物の解体費が大きく資金計画を圧迫します。よって、不動産の鑑定よりも先に、20年後を見据えた住宅設計をしてから、購入を検討することをお薦めします。
矢印
この専門家のプロフィールを見る
矢印
この専門家に資料をリクエスト

ユーザーの返答

2010年02月04日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

貴重なご意見を頂まして有難うございます。
目先の事だけに囚われずに、しっかりと自分の住宅計画を立てて決めようと思います。

この家づくり相談「中古戸建て物件」をfacebookでシェアする

悩みや疑問を専門家に聞きたい方はこちら

作りたいものが決まっている方はこちら

同じカテゴリーの他の相談