建蔽率オーバーなのでしょうか？

資料からだけなら建蔽率も容積率も要件を満たしています。

前面道路が42条1項1号の道路であれば問題ないでしょう。

URBAN GEAR 本多

確認申請書では、敷地面積：66.10㎡、建築面積 32.81㎡ と読めるので、
建蔽率 ＝ 32.81 ÷ 66.10 × 100＝ 49.63%で問題ないです。

しかし、求積表からは2階の床面積が33.46㎡と読めます。
建築面積は上からの投影面積ですので、2階の床面積より小さくなることはないはずです(バルコニーなどは建築面積から除外されますが、その際は2階の床面積にもカウントされないので) 。この場合は50.61%でアウトです。指摘はこのことかと想像します。

当時のやりとりの中でどこかしらの部分を建築面積から除外して良いとの判断があったのかもしれませんが、意図的なのかそうでないのか、記入ミスの可能性もあります。

建築面積は8.631×4.09=35.30となり計算確認してみましたが2．255㎡オーバーしています確認申請の平面図と照らし合わせて観られた方が良いとお思います

irgg様

今回のご質問の件ですが、
確認申請書の内容は、辻褄が合っていますので、問題ありません。

しかしながら確認申請上の面積の算出根拠と、登記上の算出根拠は違います。
当方で設計した物件でも、最後に登記を手配して算出してもらった数字と、確認申請の数字が違うケースは稀にあります。

なぜ不動産会社の人が建蔽率オーバーと言っているのか詳細をお聞きし、またこちらでご質問されるか、現実に建物を建築士に見てもらい判断するのが良いと思います。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘

昔の建物は図面と実際の建物が異なるケースはよくあります。建築確認の図面は基準法に適しても建物の形状やボリュームを変え違法建築となっているのがほとんどです。以前は検済証をとることもなかったので、竣工時に建物を検査しないで使用していました。登記簿に記入されている数値が実際の建物に適合しているか思います。登記簿は竣工後に測量し数値化するので間違いは少ないと思います。

　いまでは、竣工時に検査を検査済証がないと使用できないよう厳格になりました。素人には判断つかないと思いますが、専門家でみると一目瞭然のケースが多々あります。後退しなければならない敷地に建物が立っているのはよく見かけます。

　ということで、昔の建物は確認申請書と実際の建物が違ってあたりまえの時代でしたので、不動産が指摘していることも理解できます。

違法建築の購入時に銀行の融資を使用するのは難しいかと思います。木造の場合だと、耐震補強して建物の強度が基準に満たせば融資できる場合もあります。