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土地

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20坪の土地に2階建て

初めて相談させて頂きます。

土地の購入を考えているのですが、インターネットで次のような土地を見つけました。
面積約20坪、建蔽率80%、容積率300%
4,5×15,8mの長方形、南10mの道路に接面4,5m

我が家は子供二人の4人家族です。できれば、3LDK以上、1台分のカースペースを確保して、2階建ての家を建てたいのですが、この土地だとどのくらいの広さの家が建てられるでしょうか?3階建てじゃないと狭くなってしまうんでしょうか?
予算は2000万円ですが、この金額だと木造住宅しか建てられないでしょうか?
ご回答よろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

6件

2010年 3月30日
hito 様

はじめまして。
数字だけの条件からになりますが、20坪の敷地に対して建ぺい率80%ですので約16坪(約52m2)の建物が建ちます。これを総2階建てにしますと延べ床面積で32坪(105m2)の建物が建つことになります。敷地は容積率が300%と余裕がありますので、単純に延べ床面積で約60坪まで建てられることになります。4階建てで、約198m2程度でしょうか。
ご予算について
建ぺい率、容積率の数字を見ますと、防火、準防火地域いずれかの地域になるようです。条件の緩い木造2階建て延べ約30坪(約100m2)が一番楽しんで家づくりが出来るところかなと思います。広い狭いはそれぞれの感覚になりますので、何とも言いづらいですが、私自身は100m2あれば十分広く感じる家づくりは可能だと思います。

その土地での暮らし、新しい家づくり、思い悩むこともあるかと思いますが、楽しい家づくりになることを願っております。

and.一級建築士事務所 町田 暁郎
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ユーザーの返答

2010年03月30日

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町田 様

早速のアドバイスありがとうございます。
ご察しの通り、準防火地域となっております。2階建てで30坪の家でしたら、十分すぎるくらいだと感じているのですが、間口が狭いので、可能かどうか悩んでおりました。

まだ不動産業者に連絡も取っていない段階なのですが、一度実際の土地を見に行ってみたいと思います!

2010年 3月30日
hito様

はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬ともうします。

記載されている条件から推測すると、以下のような住宅が可能です。

建築関係面積:前記者を参考にしてください。

防火指定:準防火地域か防火地域かにより、建築工事費が異なります。
準防火地域では、準耐火建築物・防火地域では耐火建築物にする必要がありま
す。準耐火の場合、木造が一番安いのですが、耐火の場合は、比較検討する必
要がでてきます。
最近では、木造耐火建築も出てきておりますが、狭小敷地の場合、壁が厚くな
り、その分、室内有効面積が小さくなるデメリットがあります。また、コスト
も、軽量鉄骨よりは高いですね。

地盤:土地購入前に、必ず、近隣地盤データーを入手しましょう。
2階建ての場合は、さほど問題とならないのですが、3階で建ての場合は、要注意
です。地盤が悪いと、基礎や杭に予算が取られ、想定外の出費となりますので、注
意してください。当社では、近隣地盤データーを無料で配布しております。

結論:1階に約15?のガレージを設けると、1階の残りが37?です。2階の52?と
合わせて、89?となります。階段を除くと、85?を切ります。これで満足でき
るかが問題ですね。
予算的には、設計監理報酬を含めてなんとかできるのですが、諸条件を確認してか
らでないと、正確には判断できません。

土地+建物のコストを最小にするのは、やはり住居系の土地の方がベターかな・・・?

土地探しからの注文住宅を建築家と建てる・建築費削減・格安情報・価格破壊
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ユーザーの返答

2010年03月30日

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片瀬 様

アドバイスありがとうございます。

ガレージがあると、1階がかなり狭くなってしまうんですね!85?だと・・・ぎりぎりかと思うので、家族で相談してみます。
地盤も調べてみないといけないですね。

この土地は、準防火以外に、緑化地域でもあるのですが、さらに建築面積が狭くなったりするのでしょうか?教えて頂けるとありがたいです。

予算に関しては、土地が場所の割りに安いので、建物はまだ余裕があるのですが、住居系の土地のほうがコストが最小になるんですね。
結構前から売りに出されてて、すぐには売れそうではない土地なので、もう少しほかの土地も探してから決めたいと思います

2010年 3月31日
土地探しと平行して依頼できる建築士(建築家)を探された方が良いです。
依頼される方としては土地を決める前に相談に来て欲しいです。
一緒に土地探しをして建てる方が良い結果になります。
土地を購入するときに基本プランが決まるので納得して進みます。

あと、緑化の規制は敷地の最低面積が決まっているはずです。
その土地が規制に掛かっているか確認するのが大事です。
20坪なので一般的に規制に掛からないとは思いますが。
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ユーザーの返答

2010年03月31日

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寺澤 様

アドバイスありがとうございます。
緑化の規制は20坪でしたらたぶん大丈夫なのですね。購入する前に、確認してみます。

確かに、土地探し、家作りは全く何も分からずで、途方にくれております。アドバイスして頂ける建築士の方も土地を決める前に探してみます!

2010年 3月31日
はじめまして

外部空間がどれくらい必要か(駐車場だけでなく、庭など楽しむ場所)を検討いただいて、2階建てか3階建てかを思案されると宜しいかと思います。
ただ庭とかは建築内や屋上でも作れますので、いろんなバリエーションを考えるのも楽しみの一つかも知れません。

建蔽率など諸条件を拝見すると3階建て以上の建物が将来的に沢山建っていきそうな地域かも知れません、お隣に3階が建った場合の事なども考慮されての土地検討も宜しいかと思います。

お気に入りの地域や場所で、土地に関する諸問題だけが気になられる場合
それらの問題を好条件に変換するのも建築の役割だと思っています

素敵な家づくりを

奥和田 健 / おくわだ たけし
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ユーザーの返答

2010年03月31日

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奥和田 様

今回の土地は、街中にありながら、回りにお寺が多く、静かな環境なので気に入っておりました。現在は高い建物がなくても、将来的にはどうなるか分かりませんね。階段の上り下りが大変そうなのと、3階だとコストが高くなるのではないかと思い、漠然と2階建てがいいのではないかと考えておりました。

将来的なことも考え、決めたいと思います。アドバイスありがとうございました。

2010年 3月31日
hito様

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

ご質問の緑化規制により、建築面積が小さくなることはありません。
敷地面積から建築面積を除いた敷地面積の内、何%かを緑化しなければならないという
規定のはずですので、安心して頂いて結構です。

家づくりは、環境づくりです。土地が決まってしまうと、家づくりの90%は、その諸
条件に準拠し、方向性が決まってしまいます。それだけ、土地の持つ力は大きいのです。

土地は、不動産屋さんに探してもらえば大丈夫!
土地代金を除いた残金で、建物は、建築家に依頼すれば大丈夫!
という間違った家づくりは、避けたほうが得策ですよ。

できれば、不動産取引兼業建築設計事務所がベストだと思います。
必ず、どちらかの業務を、ある程度サービスしてくれると思います。

徹底した土地価格交渉や建築設計におけるローコスト手法を取り混ぜて、お得で納得でき
る安心・安全で長寿命の家づくりをしましょう。

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ユーザーの返答

2010年03月31日

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片瀬 様

丁寧なご回答ありがとうございます。
緑化地域は、建物以外の敷地での緑化規定なんですね!参考になりました。

まさに土地は不動産屋さん、建物は残金で・・・という意識だったので、ギクッとしました。もう少しよく勉強してから土地は購入したほうが良さそうですね。

皆様のアドバイスを頂き、あせっていた気持ちが落ち着きました。家作りにかける時間に少し余裕があるので、今回の土地にこだわらず、じっくり探していこうと思います。

2010年 4月 1日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
ご質問の件いろいろな方から既に回答がある様ですので、私からのアドバイスとしては、建物の規模、階数について一つだけ申し上げたいと思います。
コスト面から考えると、小屋裏付きの2階建て住宅が良いと思います。小屋裏利用の細かな基準は行政庁(区役所)によって違いますが、近年小屋裏利用は法律上も緩和されてきています。実際、豊島区で完成した住宅が、敷地、建物の規模からして参考になると思います。
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