土地探しからの建築家への依頼について

ayakyoさん

はじめまして、新宿で設計事務所と不動産取引を兼業している
片瀬と申します。

弊社の場合、設計監理実績の８０％は、土地探しから行ってお
ります。注文住宅に限らず、アパート・マンション・賃貸併用
住宅等、大小様々な規模の土地探しからの家づくりに携わって
おります。

地域的には、首都圏が大半ですが、博多や八戸でも仕事をして
おり、不動産業者ルートからの非公開格安物件情報を入手して
徹底的な価格交渉を行い、土地＋建物の総予算で、コストコン
トロールを行っております。

現在、一括依頼（土地＋建物）の場合は、それなりの値引きを
させて頂いております。詳細は、ホームページで確認してくだ
さい。（時期により、値引き率が変わっています。）

また、予約注文も受け付けておりますので、業者が仕入れた開
発物件を、優先的に格安で紹介して頂くケースも多くなってお
ります。

物件紹介からの流れは、以下のようになります。
１）予約注文をメールにて受け付ける。
２）希望の物件が出てきたら送付いたします。
３）現地確認をして頂き、問題なければ価格交渉をします。
４）環境・価格が問題なければ購入申込書を出して頂きます。
５）土地売買契約を締結します。
６）地盤調査・地質調査を行い、問題なければ決済します。

設計に関しては、上記４）の時点で無料プランニングを行い、
希望の間取りや規模が確保できること、予算内に納まること等
を確認して頂きます。

土地契約締結後、家づくりに関する詳細打合せを何度となく繰
返し、建主様が納得し、理想の住まいに近づくまで行います。
デザインプレゼンや、仕上の仕様も含めて行いますので、２～
４ヶ月ぐらい掛かる場合もありますね。この時に、施工業者２
～３社から概算費用を出してもらい、予算内でできることを再
確認して頂きます。

その後の実施設計・確認申請等は、他設計事務所と同じ流れで
行いますが、精算見積は、３～５社から提出して頂き、妥当性
を考慮して業者（工務店等）を決定します。

土地探しから施工業者決定までの簡単な流れは以上になります
が、ご理解できたでしょうか。
質問等がありましたら、ホームページより質問メールを頂けれ
ば対応いたします。

土地探しからの注文住宅を建築家と建てる
http://www.maxnet-g.co.jp

土地探しから、設計事務所を、介入させるのは、止めた方がいいです。最も大切な建設場所は、過去の想い、未来へのおもいを願う土台です。身近な人、仕事関係の人、住みたい場所の不動産屋、NET関連情報(あまり、あてには?)と時間をかけて自らの足で、探す方がよいとおもいます。建築規制は住宅なら接道の幅(道路斜線)北側斜線、建蔽率ぐらい。後は以前に何が建っていたか(土壌汚染)などです。自分の住まいです。場所、デザイン、施工、各々に、汗をながしてください。

はじめましてデザインスタジオ無限の志賀です。

当方、横浜で設計事務所を主宰しております。

前記、遠藤様には申し訳ありませんが、土地探しから設計事務所が参入することは、私は、よいことだと思います。

何故ならば、不動産屋さんが設計するわけでありませんので土地に関する規制を説明をするでしょうが、それらの要素が絡み合い、実際に建てるときにどう影響してどのくらいのボリュームが建つかは判りません。

道路幅員、道路の状況、接道の仕方、高低差、土地の強度等により建築費は変化します。当然デザインも。

地盤調査は土地購入前にデータがあることはあまりありませんが近隣データを入手したりしてある程度の予想をしたり、川等が近くにある場所など、地下水位絡みを考えたりすることが設計事務所が参加することに意味があると思います。

大体は土地を見て、データを集め、役所とヒアリングをすることでどんなものが建つかは判ります。

当方のお客様では、以下のような例があります。

1.土地既に買われていて、その土地に予算内でご要望の用途・ボリュームの設計をしてほしいと依頼がありましたが、土地形状によりボリューム、予算共に難しい土地でした。
お客様は不動産屋さんからもらった実現不可能な参考図面をもとに土地を購入していました。

2.当事務所の事例を気に入っていただき口約束になりますが、設計契約をお約束して頂き（もちろん土地が決待っていないので設計契約は未締結）お客様と当事務所で協力して土地探しを行い、無事に土地が見つかり減額交渉も一緒に行いました。

3.設計契約をするかどうかは未だ判らないので当面土地探しを手伝ってくれないかというお客様。
このお客様には当事務所は不動産屋ではないので不動産屋さんから、報酬を受けることはないので、交通費+人工+調査費などがかかりますので５件位までをめどにコンサルタントフィーとして５万位（笑）でやりました。

もちろん、遠藤様がおっしゃられる土地の縁、想い入れなど十分判りますが・・・。


希望のエリアが判りませんが、ご要望があれば土地探しからお手伝いしております。（東京、神奈川、静岡、千葉、埼玉、山梨、長野　限定）

私どものブレーンに不動産屋もおります。（不動産屋さんには当方何度か騙されトラウマがありますので本当に信用できるところとしか付き合いませんが）

そのものに幾つか紹介させることも、できると思います。

もちろん我々設計事務所が一緒に吟味すれば不動産屋も見落とす土地の特性もアドバイスできると思います。

ご質問の、値段交渉は土地探しに含めますが、地盤調査は調査方法（SS、ボーリング等）によりますが別途実費頂き行うことは可能です。


一度試しにご相談頂ければ幸いです。

土地探しのお手伝いですが、面談をして予算と希望地域を伺い、協力会社の不動産業者から物件情報を取り寄せます。物件情報からから希望に合うものが有ればプランを作成して要望に合うか検討を致します。この時点で概算の建築予算も出ます。納得した土地購入が出来るようお手伝いしています。

購入にあたっては、重要事項資料のチェック・相場との価格チェック（値段交渉）・近隣調査（聞き込み）・地盤調査会社から地盤データ入手などを致します。

掛かる費用は不動産業者の取引手数料のみです。設計の費用は設計料に含まれます。取引手数料は１．５％で対応しております。ざっくりとした説明ですが参考になれば幸いです。

ayakoさん　はじめまして。

私も、他の方同様、土地から設計事務所が関わることは、良い事だと思いますし、実際に、協力させて頂きました。

一番気になることだと思いますが、土地探しにかかる費用はありません。かわりに設計契約前提ですが、要するに、無報酬の協力です。

地盤調査については、費用は頂きますが、「この土地で決めたい！」という場合には、調査致します。もちろん、役所等で、昔、この土地はなんだったのか？という調査を行った上で、ある程度、目星をつけておきます。不動産屋さんは、土地を売る事が考えの基本なので、このような細やかな調査に対応はしてくれるところは少ないように思えます。（結局、設計屋さんに聞いてみよう　とかなりますよ）

土地探しから関わるメリットは、地盤の悪い土地を避け、かつ、プランも目星がつくというところです。
ある意味、プランをやるのだから、ただ仕事はしたくないので、土地探しからは関われない！という設計者さんもいるかと思いますが、自分の場合、やります。

そして、目星のプランから、実際のプランに落とし込みます。
設計者からすると、時間がかかりますが、（要するに報酬化するのに時間がかかる）、土地探しから始まって、最短で、建つまでに１年。長いと、３年とかかかります。

ですが、本当に満足いく家ができるかと思います。
設計事務所というのは、哀しいかな、自己犠牲的な商売です。いわゆる芸術家と似ているところがあります。自分はそう思っていますし、それが設計者の生きる意味とも思ってます。

話は深い話になってしまいましたが、それくらいの気持ちでお付き合いします。ですので、ayakoさんがどの地域で、どのような土地をお望みか分かりませんが、気持ちの合う設計者の方と出会い、満足のいく家づくりができればと思います。

はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
土地探し支援に関しては、私の事務所の場合を紹介します。
１、相談（これは無償です）
２、土地探しの支援（設計業務の一部である企画調査業務）
これは、場所がどの程度限定されているかによって探し方は変わりますが、原則はその地域に密着した不動産業者をローラー作戦で物件情報を収集し、候補を絞り、現地見学、これをある程度繰り返します。希望に添わない場合は候補地を広げます。これにより、最終候補地が２から３となった時点で、住宅のﾌﾟﾗﾝを入れてみて、土地を一つに絞ります。
３、土地購入時の協力（設計業務の一部である企画調査業務）
最終的に絞り込んだ土地に対し、不動産屋さんとの条件交渉を代行します。主なことは、地盤調査の必要性、既存建物の処理、公共設備や法規制の確認、そして、価格交渉、契約の立ち会いです。
以上の業務２と３は設計監理業務の一部ですので、原則は先に契約させていただいてからの作業となり、報酬は全体の設計料の５％です。ということにしていますが、現実的にはこれは土地探しから支援していない場合と設計料に違いはなく、土地がある場合でも土地の調査はしなければいけないので、それらと同じ業務の扱いとして土地探しの業務を実施しているという事になります。
ちょっと、説明が長くなってしまい、解りにくかったでしょうか。
いずれにしても、気に入った建築家を絞って、その方に相談してみると良いと思います。私の事務所でも２割ぐらいは土地探しから協力させていただいています。そして、私の事務所のHPもご覧いただければ幸いです。写真は最終的に駅を一駅変えて探し当てた土地の住宅です。