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家づくり相談

新築戸建て

回答 

3件

賃貸併用住宅の家作りについて

現在東京都23区内で賃貸併用住宅の建設を検討しております。
ハウスコでコンペを開催すべきかどうか悩んでおり、建築家の皆様の助言をいただけると幸いです。
1 土地の取得について
ハウスコでは原則として取得済みの土地についてコンペが開催できると聞きました。現在取得予定の土地は優に一億円を超える金額で、ローンを組まねば取得できず、金額交渉の上からも今すぐに正式に売買を申し込むのは得策でない状況です。取得予定の土地についてコンペを開催するのは不可能でしょうか?仮の測量図は手に入っていますが、売主さんへのコンタクトは正式にはまだのため、現地相談会などは不可能な状況です。
2 工期ならびに見積もりについて
賃貸併用という性格上、また家族の中に来年新入生となる子供がいるため、来年3月中の竣工を目指したいと思っています。RCで考えているため時間的にもそろそろギリギリだと思われますが、工期ならびに予算面を考えるとこの状況で1ヶ月以内の短期決戦は可能でしょうか?
3 現在相談中の設計家の方への配慮について
現在設計家の方に相談中ですが、そこであがってきたプランに完全には満足出来ない常態です。なにぶん高い買い物ですので、とことん満足するためにもコンペを開催したいのですが、その設計家の方には
1.今のプランを放棄し、ここまでの相談・設計について支払いを済ませる。
2.別案(コンペ)の開催を伝え、現在の案については保留にしてもらう。
のどちらの案を採るほうが誠意のある、あるいは常識的な対応なのでしょうか?
以上、どれも稚拙な質問で申し訳ありませんが、お答えいただければ幸いです。よろしくお願いします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

2010年 8月11日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
早速ですがご質問への回答をさせていただきます。
1、土地の取得については、コンペを開催する前に少なくとも申込みをすべきと思います。ただ、時間的にはコンペを開催する余裕がないように思われます。コンペ開催、面談、選考には一ヶ月以上を要すると思います。数人の建築家をHPより選定し、面談に合わせてラフなスケッチ提案をしてもらって決定するのであれば、人数によりますが2、3週間で選定出来る可能性はあると思います。
2、工期については非常に厳しいですね。やるとすれば、今月中に建築家を決めて、規模によりますが、9月までに基本設計、10月に実施設計(確認申請)、10月半ばに見積を依頼して、調整、11月中旬に着工して、地盤が良くてRC3階として3月末でに賃貸部分のみ完成させることがぎりぎりでしょう。ある程度の機動力のなる建設会社としてです。ちなみに、現在4階建てのRCの賃貸併用住宅を設計していますが、現在実施設計中で年明け着工の8月完成予定です。
3、まだ、契約されていなくて、この先可能性がないのであればこの段階でお断りした方が良いと思いますが、まだ、今後の選定に可能性(思い)が残っているのであれば保留でも良いと思います。肝心なのはその建築家に任せる事が出来るかどうかです。
いずれにしても、時間の猶予はないと思われた方が良いと思います。写真は5階建ての賃貸併用住宅です。
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ユーザーの返答

2010年08月11日

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丁寧なご回答をいただき本当にありがとうございました。
参考にさせていただき、しっかり考えた上でどう対処するか決めて迅速に動きたいと思います。

2010年 8月11日
suzupyさん

はじめまして、設計事務所と不動産業を兼業している
マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

簡潔に回答させて頂きます。
1)せめて、契約予定程度にはしたいところですね。
2)来春3月入居は、RCでは不可能です。
 木造でも、ギリギリでしょうね。
3)契約・支払行為に対して、どのような話になっていたかにもよりますね。
  1回の相談で、一度ラフプランを出して頂いた程度ならば無料です。

賃貸併用住宅の正負は、場所で決まります。

環境が良く、駅近で、収益性が高い物件は、土地価格を、どれだけ抑える
ことができるかで、決まってしまいます。徹底的に価格交渉しましょう。!

我々プロとちがい一般の人の場合は、情報が乏しく、共同開発もできませ
ん。ご自分で土地を探す場合は、ある程度の収益が下がることも覚悟して
行う必要があります。
8%以上の利回りがあれば、上等ですよ。

デベロッパーや業者並の利回りを期待したいのであれば、やはりプロに
お願いするのが一番ですね。

土地探しからの賃貸併用住宅
http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
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ユーザーの返答

2010年08月12日

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ご回答いただきありがとうございました。
ホームページの方も拝見して参考にさせていただきたいと思います。
いずれにしてもスケジュール面を特にシビアに再考したいと思います。

2010年 8月12日
suzupyさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

今回の場合、敷地面積や建物規模が解りませんが、工期は、以下のよう
に考えてください。
1)杭又は基礎に1ヶ月程度必要
2)RCの場合、1F立ち上げるのに20日程度必要
3)躯体以外の内装工事に2~3ヶ月必要
仮に、RC3Fの場合は、最短で
1+20×3+3=6ヶ月     掛かることになります。

また、10m以下でRCの場合の確認申請期間は、事前相談後1.5ヶ月
必要です。

上記確認申請までの実施設計に、最短1.5ヶ月必要ですし、それまでに
基本設計をまとめないとならないので、設計期間は、最短2.5ヶ月必要に
なります。

上記をまとめると、設計着手から建物完成まで
2.5+1.5+6=10ヶ月 必要となります。
色々調整しても、RC3Fで最短9ヶ月を見ておかないと難しいですよ。

来春3月までに完成させるには、7月初旬には、設計着手が絶対条件
だったということです。

賃貸経営は、遅くとも3月初旬、2月中に完成させるのがベストです。
賃借人の入居希望に合せることが、重要な要素になります。
3月を過ぎてしまうと、よほど良い条件でないと、1年棒に振ることになり
ますので、注意してください。

土地探しからの賃貸併用住宅・アパート・マンション
http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
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ユーザーの返答

2010年08月12日

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重ね重ねありがとうございます。
資金繰り頭含め、しっかりスケジューリングを考えていきたいと思います。

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