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家づくり相談

木造三階建アパートの総事業費について

阪急宝塚線沿線の駅近に築古のアパート(木造二階建)を持っていますが、
相続を意識し建替えを検討しています。

敷地は以下のとおりで、
木造三階建ての、1K×18室(20㎡~25㎡) or 1LDK×12室(40㎡~45㎡)を考えています。

■敷地: 120坪
■建ぺい/容積: 60/200
■用途地域: 一種中高層、法22条区域

退去費用及び解体費用で1,000万を見込んだとして、
建築にはそれぞれどの程度の予算が必要でしょうか?
また、建替えでも地盤改良は必要でしょうか?

お手数おかけしますが、ご教授願います。

なお、設備・仕様としては競合対応のため、以下を想定しています。

エアコン、洗浄機能付き便座、TVモニター付きインターフォン、コンロ2口
バス・トイレ別、独立洗面台、宅配ボックス、オートロック、防犯カメラ

宜しくお願いいたします。

専門家の回答

9件

2022年 1月24日
まず、建て替えの場合は新規の建物計画に合わせて、地盤改良が必要です。

建築費の目安ですが、120坪の建ぺい率60%・3階建てということで、
延べ面積を216坪と想定すると、2.1億程度かかると思います。
これに消費税や設計料等が別途かかります。
参考にされてください。
矢印
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2022年 1月24日
想定されている室面積から床面積を算出すると
20㎡×18室+40㎡×12室=840≒254Tとなります。
木造3階建てとするなら120T×60%×3層=216Tなので
想定されている室数はそもそも確保できません。
4階建てなら鉄骨造orコンクリート造にする必要がありますが、
それでも床面積最大は240Tです。
木造で進めるなら100万/坪、鉄骨orコンクリ―ト造なら120万/坪~でお考え下さい。
収益計算に合わせて、さまざまな可能性を検討することも可能ですので、
HPをご覧いただき、興味を持って頂ければご連絡ください。
HP:http;//www.kozuemiyazaki.com
矢印
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2022年 1月24日
はじめまして
京都で設計をしておりますSOUNDの岡本と申します。

ご質問内容の回答ですが
居室が450㎡で共用部を+10%と見ておおよそ500㎡=150坪の建築となります。
法22条地域ですので防火の面で有利なので少し建築費用が抑えられる期待があります。
収支計画によりますが木造での80/坪くらいには押えたいところだと思います。
地盤改良は建て替えでも3階建てになりますので必要となってくると思われます。
300~といったところではないでしょうか。

競合対応として、木造ならではの高気密高断熱や敷地条件にもよりますが太陽光パネルによる電気費用の還元なども検討出来そうです。

宜しければ、ご相談には乗らせて頂きます。
今までの集合住宅や木造住宅の経験から諸々アドバイス差し上げることでお手伝い出来ると思います。

よろしくお願いいたします。

一級建築士事務所SOUND 
岡本 成貴
〒604-0021
京都市中京区室町町通二条下る蛸薬師町280-305
Tel/Fax 075-211-7670
ok*****-a.com
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ユーザーの返答

2022年01月26日

ぶんじーのプロフィール写真

ご回答いただきましてありがとうございます。

抑えた数字で80万/坪ですか。

でしたら延床面積150坪で、
本体工事1.2億、退去・解体1,000万、基礎300万~、
その他費用を足して税込みで総事業費が1.5億前後のイメージでしょうか。

近隣相場の1K・6万/月で18室とした場合、年間家賃は約1,300万となり、
総事業利回りで8.7%弱。

土地ありとは思えない低い利回りですね。
じーさんびっくりです。

もう少し勉強して出直します。

ありがとうございました。

2022年 1月24日
大阪・堺市の建築事務所です。
内容拝見しました。
敷地と建蔽率から単純に考えても216坪がMAXとなりますがご希望の室数は少し厳しそうです。
木造としても昨今の材料高騰等からローコストで考えても当初は80~85万円/坪はみておく方が賢明です。仕様やプランをシンプルにまとめる事で多少のコストダウンは可能だと思いますが、戸数により変動があります。

地盤改良については、解体後改めて調査をし、結果を見て判定する事になります。

過去の実績にコンセプト型の賃貸住宅などもございます。
具体的なご提案等も可能ですので、同じ府内でご縁がございましたらお気軽にお声掛けくださいませ。よろしくお願い申し上げます。
矢印
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2022年 1月24日
53坪越えるとスケール・メリットというものが出てきます。東京の事例ではアパート建設費のみなら70~75万/坪で普通です。100万もかけるなら肉厚4.5mmの鉄骨でおつりが出来ます。80~85万もあれば充分のはずです。
矢印
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2022年 1月24日
こんにちは。クサノユカリ建築設計室です。
京都を中心に夫婦で活動している設計事務所です。

3階建てで検討しますと、他の方が書かれているように、216坪となります。
木造でツーバイフォー工法にしても、坪単価で80~85万円くらいにはなりますので、最低でも1.7億程ではないでしょうか。

近隣との差別化を図ろうとすると、遮音性能や断熱性能を上げたり、設備の充実化も必要ですので、上記の坪単価より割高になる事が予想されます。

同じ関西ですので、具体的な相談や現地確認等も対応可能です。
HPをご覧いただき、興味を持って頂ければご連絡いただけますと幸いです。

クサノユカリ建築設計室
https://www.kusanoyukari.com/
矢印
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2022年 1月24日
大阪市の設計事務所です。

建築ボリュームについてはみなさまのご回答の通りです。
建材の高騰を受けて、坪単価85〜100万は必要になってきますので、普通に考えればなかなか収支が合わないように思われます。
イニシャルでは下げることが難しいため、コンセプト型の賃貸とし、家賃設定を見直される方が良いかと考えます。

同じ大阪ですので、お気軽にご相談いただけたらと思います。
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※ 「地方への移住をデザインする」 をテーマに、自然環境の中で理想の暮らしをお持ちの方々を対象として、移住先の土地探し、住まいの設計、既存住宅の調査、暮らしの相談を通じて「あなたの現在地から移り住む」ことをトータルにサポートするサービス・『イジョーハウス』を提供しています。
https://iju-house.com/
https://www.facebook.com/ijuhouse
https://www.instagram.com/ijuhouse/
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MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
http://www.merakitecture.jp
矢印
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2022年 1月25日
お世話になります。芦屋市、阪急芦屋川駅そばの設計事務所です。

他の方のご回答を見ていると、「1K×18室(20㎡~25㎡) or 1LDK×12室(40㎡~45㎡)」というご要望を見間違えている方もいらっしゃいますね。

そのどちらか、ということであれば、面積が多くなるのは1LDK×12室。それでも容積率には充分おさまるでしょう。

費用は面積によるので一概には言えませんが、200坪程度と考えるなら85万/坪までで出来るのではないでしょうか。ただしこれは建物の費用であり、それが即ち工事費の全てではありません。建物以外の敷地面積が増えれば、それに比例して外構工事がアップしますので、そこを考えておくことが重要と存じます。外構の仕様もおっしゃっている「競合対応」の大きなポイントですから。

それと、木造で考えておられるなら、競合対応すなわち差別化の要素として非常に重要なのが「上下階での防振・防音仕様」です。鉄骨やRCならばコンクリートスラブを打つのですが、木造ですとそれが難しいですから。しかし上の階のドンドンと言う音は非常に気になりますよね。それを防ぐ仕様こそ、設備等よりも重要な差別化であると私は考えます。

ずっと木造を専門にやってきておりますので、そうした共同住宅の仕様もよくわかっております。エリアも近いですから、よろしければ個別にご相談くださいませ。どうぞよろしくお願いいたします。
矢印
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ユーザーの返答

2022年01月26日

ぶんじーのプロフィール写真

ご回答いただきましてありがとうございます。

利益を最大化するためにはやはり木造かと考えております。
しかし、「防振・防音」は大きな課題ですね。

建替えは数十年ぶりですので、まずは最新の技術動向等のスタディーを進めたいと思います。

ありがとうございました。

2022年 1月25日
土地を所有されているわけですから、基本的に収支計画が成り立つ可能性は大きいです。ただ収益物件を計画するのに、プランを考えずにあれこれ考えるのは、机上の空論になってしまいます。収支計画上は、まずその土地のポテンシャルを最大限引き出したプランを考えることです。その上で、そのプランに一番適した構造を検討する事になります。構造から決めて容積率を使い切らないようなボリュームで収支計画しても、なかなかうまく進まないと思います。まず、どなたか建築家を選定されて、敷地を提示し、ボリューム設計を依頼されることをお薦めいたします。そこからがスタートです。

ちなみに既存建物を解体撤去した後で、地盤調査は必要です。地盤が悪ければ、地盤改良、もしくは杭の施工が必要になります。既存建物があることは新築の計画に関係しません。

もひとつ余談ですが、阪急宝塚線の沿線でしたら、ワンルームよりも新婚さん向きの1LDKのほうの需要があると思います。
矢印
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ユーザーの返答

2022年01月26日

ぶんじーのプロフィール写真

ご回答いただきましてありがとうございます。

本日、取引銀行と打合せを実施しましたが、
ご指摘のとおり、阪急宝塚線の沿線における1LDKは需給が逼迫しているとのこと。
ただし、融資案件ベースで近辺にホテル仕様の重量鉄骨(特にシャーXX)が相当数供給される見込みであり、
ガニバる可能性ありとのことでした。

ついては、リスクヘッジの観点から、
複合タイプ(1LDK+1K)で検討を進めたいと思います。

ありがとうございました。

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