小規模新築RCマンションの総事業費について

予算につきましては
ご要望の部屋数だと
エレベーターなしのRC造３階建てになりそうですが、
地盤や設計料など考慮すると、予算的には厳しいと思います。

勿論や利用はあると思いますが、
仕上げ仕様で工夫が必要になりそうです。

プランについても、
弊社では敷地状況や予算を視野に、
付加価値や特徴のある
さらに良いプランをご提案できると思います。

HPご覧いただき、
お手伝いできることありましたら
ご連絡くださいませ。

IGArchitects一級建築士事務所
五十嵐理人 Masato Igarashi

Suzuki_117様

初めましてアトリエシーユー一級建築士事務所の竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

今回のご相談の件ですが、角地は投資物件にもってこいの条件です。
（弊社のクライアントの投資家様にもお勧めしています）
ただし２つ道路とも幅員が４mございませんので、セットバックが必要になります。
概ね敷地面積は22坪ぐらいに減ってしまうと思います。

次に斜線制限です。
建築予定地が横浜でしたら、第三種高度という斜線制限の可能性がありまして、３階建が可能です。ただし東京ですと第二種高度の可能性がありますので、2.５階という感じです。

ご質問に対する回答ですが、
① 私の試算ですと、概ね150㎡程度の延べ床面積になります（45坪ぐらい）。
そうしますと建築費、設計費、各調査費、杭工事、インフラの整備、融資諸経費など総事業費は6000万円超えと思います。
②角地であることで、木造の３階建（いわゆる木３共と言われています）が建築可能ではないかと思われます。その場合5000万円以内で可能ではないかと思います。

ただし上記の内容は、３階建てが可能という条件です。
そちらがジャッジできる資料ご提示いただければ改めて試算いたします。
ご検討ください。
宜しくお願い致します。

株式会社アトリエシーユー 一級建築士事務所
竹石　明弘
http://ateliercu.jp

汎建築事務所の大房汎です。敷地の形状によってプランが変わると思います。東急沿線で場所も良いと思いますが、学生相手＆高収入者相手なのか？全体のデザインが大切だと思います。予算的にはいけるのではないかと思います。私どもの作品を見て興味が御座いましたらエントリーください。敷地の場所によりプランが決まると思います。

suzuki様
はじめまして、豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。
いただいた条件をもとに簡単にプランしてみました。
まず、敷地面積はセットバックで多少減少すると思います。
セットバック後、大体８０m２ぐらいになると仮定して、容積は１６０％
ですから１２８m２ぐらいです。これが部屋面積に当てられる面積になります。
６室で割ると１部屋あたり２１m２ぐらい。
あと共用階段など１フロアあたり６m２とります。
そうすると下記のようなフロア面積になります。
１階から3階　２１m２　２戸ずつ　共用部６m２　6戸
占有面積１２６m２　共用部１８m２　延べ床面積　１４４m２
容積率１５７.５％　　　　　　　　　　建築面積４８m２
3階建ててでほぼ２１m２が６戸で目一杯になります。
これ以上のプランは厳しいと思います。
建築費は、RCで税別５０００万という所です。地盤がわかりませんので杭の費用は見てません。
土地代が分かりませんが、suzuki様のイメージされている採算は大きくぶれて
ないことがわかります。
この規模の賃貸住宅は、都内で数多く建築実績があります。
どうぞ、遠慮なく引き続きご相談ください。

こちらを一字一句よくお読みください。
https://sumika.me/p/pro_profiles/ec2bc4d00bab8280fa733a355cfa497a3ad2d5ac/self
参考すべて３Dで計画します。
https://sumika.me/p/works/6b87cbd2b87293b38f5baac25115429010c30111
コンパクトタイプ-1
https://sumika.me/p/works/7ded2b84dc662e3294c534d1336166d043d306c7
コンパクトタイプ-2これを積み上げてもよし
https://sumika.me/p/works/0f887fd32c2c0dc87e5b0a6af54a11b64f20f243
この耐火もくぞうなら充分です
https://sumika.me/p/works/86db07b127a0df5ad9de67b9ad2ce7e6268f2d00
気が向きましたらどうぞ！耐火木造設計できる人はまだまだいません。この方が利益率が高いです。

RCマンションの計画の際は、採算の取れる戸数を確認（ボリューム検討）したうえで、杭コストを算出してその他設計費、予備費等を見て総建設コストをだし、土地購入の交渉にお入りになるのが一般的だと思います。ボリューム検討には、敷地の状況、方角などある程度の敷地条件をいただく必要があります。ただ2方向接道の敷地は建ぺい、容積は最大限確保できる可能性が高いです。延べ50坪ですと杭、設計料など考えますと残念ながらご指定の予算では厳しいです。ご検討よろしくお願いします。
平木　繁
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SHIGERU HIRAKI ARCHITECT
1520033 　目黒区大岡山1-22-21
TEL *****
FAX *****
E-mail *****.jp
http://www.s-h-a.jp
------------------------------------------

可能性はあると感じました。
しかし、凡庸なワンルームの部屋を計画しても、
まとまった賃料が取れる期間はせいぜい新築後数年のうちです。
プランニング、各部屋の間取りに工夫が要ると感じます。
ご協力しますので是非ご連絡ください。

Suzuki_117さん
書かれている情報が中途半端なので確実な検証はできません。
土地の住所がわかれば検証もできますが。
なぜ、中途半端な情報の小出しをされるのでしょうか？

さて、想定されている事業費は小規模RCでは難しいと思います
工事費を抑えるなら木造耐火建築での検討になるでしょう。
それでも６世帯つくる狭小のワンルームなのでコスト検討不利ですね
ざっくりとした概算の検討でも税込み６０００万位の工事費です。
どうしても６世帯分の設備機器の費用が掛かるので
小さいから安くできるが通用しないです。
しかもワンルームは供給過剰でどの駅での立地か不明ですが
建てても埋まるかどうか賃料の安いほかの物件と競合にもならないかも
ざっくりとした机上の検討なので本当に参考程度ですが
事業計画の見直しの参考になれば幸いです。

Suzuki_117 様

はじめまして。
ユウ建築設計室の吉田と申します。

RC3階建てで150㎡と考えますと、本体工事費(税抜)だけで5000万円でおさまるかどうかというところです。
敷地条件を見ますと、角地のようなので、木造３階建て共同住宅の方が事業的に可能性があるかと思います。

投資物件の設計も多くしておりますので、よろしければお気軽にご相談ください。

よろしくお願いいたします。

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ユウ建築設計室　一級建築士事務所
ヨシダ　ユウスケ
HP:http://yu-architects.jimdo.com/
FacebookPage:https://www.facebook.com/yu.architects
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Suzuki_117様

はじめまして文京区の佐竹勝郎建築設計事務所と申します。

都内で投資物件の設計実績がございます。

アドバイスさせていただきます。
簡単にＣＡＤで検討してみました。

＜敷地条件＞
敷地面積：７９㎡（セットバック後）
建ぺい率：８０％（１０％割り増し）
容積率：１６０％（道路幅員４ｍｘ０．４）

そうしますと、
計画建物は以下になります。

＜計画建物＞
●１Ｆ
専有部分：住戸２０㎡ｘ２＝４０㎡
共用部分：廊下と階段＝１０㎡
●２Ｆ
専有部分：住戸２２㎡ｘ２＝４４㎡
共用部分：廊下と階段＝６㎡
●３Ｆ
専有部分：住戸２２㎡ｘ２＝４４㎡
共用部分：廊下と階段＝６㎡

住戸数：６戸
容積対象床面積（専有部のみ）：１２８㎡
延床面積：１５０㎡（４５坪）

＜建設コスト＞
ＲＣ壁式で、格安で１１０万/坪なのですが、
現在は、これよりも高くなる可能性があります。
なので、うまくいって工事費は５０００万円
といったところです。杭については、地盤の
状態なのですが、均一な関東ローム層があれば、
地耐力は十分見込めますので、調査次第と
いったところです。

ポイントは、若者向けに、可能なかぎり
造りこみの少ないシンプルな空間にすること
だと思います。モノをもたないミニマリスト向け
の賃貸物件が最近はトレンドだと思いますので、
センスよく、かつ設備は最小限にできれば、
上手くいくのかなと思います。

当事務所は、個人事務所ですので、経費を抑えて
いる分、設計料もリーズナブルです。
少しでもお力になれれば幸いです。
佐竹
http://satakearchi.webcrow.jp/

Suzuki_117さん

はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
敷地の特性を活かし個性的かつシンプルモダンな住宅を数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」やTV東京「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、4年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」（主演の福士蒼汰君が建築家を目指す卵で、本田翼さんとのラブストーリー）の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

現在の坪単価で考えるとRC造は120万円以上/坪となり、ご要望の条件を満たすためにはある程度の工夫が必要かと思います。

2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれましたので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたらご連絡下さい。長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/

ブリックス株式会社の設計担当です。
ハウスメーカーの会社です。
弊社は特殊工法を用いたRC建築のみとなります。
標準仕様で外壁を御影石・外断熱としており、外壁についてはフリーメンテのため収益物件では他の物件との差別化がはっきりしています。賃貸物件の実績として空室率が低いです。
さて、本題となりますが、建ﾍﾟｲ・容積とも厳しいですが、用途地域は防火、準防火はありませんか？その他角地緩和などがあれば、ご希望のプランおおよそ可能であるかと思われます。
総事業費につきましては、地盤改良費（調査しないと必要か不明）を別途として、内装設備等のスペックを抑えていけば可能な範囲ではないかと思います。
もし、ご興味頂けるようでしたら、弊社ホームページをご覧いただきご連絡いただければ幸いです。
部谷　志織（h*****co.jp)
ブリックス株式会社
〒104-0032　
東京都中央区日本橋蛎殻町2-2-1冨田ビル
TEL:*****　FAX:*****
URL http://www.brix.co.jp/