どうすることがベストか?

yasu7180さんこんばんわ。
設計事務所さんなら、実際の家を見てもらい建替えやらリフォームやらの選択肢の長所、短所を客観的に指摘してくれるでしょう。その中からyasu7180さんがベストと思えるもので計画を進めたら良いと思います。
　例えば、建替えかリフォームについては、金銭的には現状の程度によって金額に差が出てきますし、今まで住んできた住まいに愛着があるかないかでも方法が変わってくると思います。
　　人によって、何が自分にとってベストなのかは違いますから正解はないと思います。
　「快適に使いやすくしたい」ということですから、改めて自分にとっての快適さと使いやすさとは何か？を列挙して書きとめてはどうでしょうか。
　何かヒントが見つかるかもしれません。
また建替えか否か、業者選定についても客観的に比較できるように表にして紙に書いて見比べてみたらどうでしょうか？

yasu7180さん

はじめまして。アトリエ２４の飯沼といいます。

現在の建物は面積がどのくらいあるのでしょうか。
予算が４０００万円で条件次第で建て替えが可能ならば新築でもいいと思います。
ただ実際にかけられる工事費は３０００～３５００万円くらいでしょう。
工事費以外に設計料、解体費用、地盤調査費用、確認申請や登記費用などの諸費用を見込まなければなりません。
どうも現在と同規模の住まいに建て替えるには予算が少し足りない様に感じます。

構造体がしっかりしてるのならば全面的なリフォームも考えられますね。
うまく設計すれば新築と変わらないほどの素敵な家にすることも可能です。
ただし増改築を伴うリフォームだったり大規模な修繕、模様替えというようなリフォームは確認申請が必要になるので事前に調査が必要になります。

住まいの相談をする場合はまずはプロの意見からを参考にしてください。
一度、地元の建築士事務所協会や建築家協会などの住宅相談等でその可否をお問い合わせしてみてはいかがでしょうか。
もちろんこのハウスコに登録されている建築家に相談することもお考えください。

アトリエ24　飯沼
http://www.atelier24.jp/

はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
　現在の地下の状態及び利用が解りませんが、地下無しで地上３階＋屋上であれば充分に予算的に建替え可能ですので、その方がコスト的には投資価値が高いと思います。
　言い換えるとリフォームの投資効果は非常に曖昧な所が大きいです。築年数からするとそもそも構造設計の耐震基準が変わっていたり、鉄骨のさび、基礎のコンクリートの中性化など、構造体に後何年耐久性があるかを厳密にする事が非常に難しいです。つまり、いつかは建替えなければならないのですから、何年後に建替えるのかを想定しなければなりません。不確定であれリフォームの場合は、今回４０００万円掛けて何年間で償却するのかをきちんと決める事が重要です。仮に元々の構造体の耐与年数が７０年とすると、３０年後に建替える事になります。そう考えると、最初に申し上げた様に、４０００万円という投資金額を考慮すると、新築の方が投資効果がはっきりしていいと思う訳です。
　写真は新宿区で、１１坪×３階＋屋上の建物です。ひと回り小さいでしょうけど、参考になると思いますので、興味がありましたらご連絡ください。

Yasu7180さん。初めまして大阪の岡﨑善久建築設計事務所の岡﨑善久です。
回答するのに情報が少ないですね。その中から回答してみます。
「条件」１．敷地２０坪弱である。
　　　　２．用途地域・建ぺい率・容積率がない。
　　　　３．建築費は予算４０００万円です。
（１）まずは建築家に相談することが望ましいですね。
（２）リノベーションによる概算コストは３５００万円ぐらいですね。

□概算工事費用：建築面積＝１５坪とする。延べ床面積＝４５坪（地下含まない）
　　　１．内部と外部の一部解体費用　　　　＝　２００万
　　　２．仮設工事費　　　　　　　　　　　＝　１００万
　　　３．建築工事（内装費・設備も含む）４５坪×４０万　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝１８００万
　　　４．構造補強費？　　　　　　　　　　＝　１００万
　　　５．屋上防水（ＦＲＰ防水既存部分撤去共）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝　　６０万
　　　６．外観デザインにおける外装工事　　＝　３００万
　　　７．キッチン家具工事　　　　　　　　＝　１８０万
　　　８．外溝工事及びその他工事費　　　　＝　１５０万　
　　　９．設計料　　　　　　　　　　　　　＝　３００万
　　１０．消費税　　　　　　　　　　　　　＝　１６０万
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　＝３３５０万円
　「注記」１．家具及び備品や税金は別途する。

□下記に示す条件は新築やリノベーションの時に必要ですので一度確認してみてください。
（３）用途地域を調べる。新築の場合は既存と同等の建物規模が建たない場合がある。（住所がわかると直ぐにわかる。）
（５）リノベーションする場合は既存の確認申請並びに竣工検査済み書の書類が必要ですので確認してください。構造検討に必要です・・・建築家に相談するか行政に相談してみてください。
（６）工務店やハウスメーカーではいいものは建たないでしょうね。

□結論として
リノベーションすることがベストですね。たとえば、鉄骨造であるのでデザインや空間的に好ましくない場合は柱や梁を撤去して補強が容易であり、構造補強や耐震補強も十分に可能であります。新築の場合は用途によって既存面積が建たない場合もありますので要注意です。
写真はワンルームと店舗部分を改造してリノベーションした例です。淀川の住宅Ⅱと北浜ビルも大規模なリノベーションでありますので見てください。

YASU7180さん

はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬と申します。

相談内容では、詳細事項が解りませんので、以下のように想定します。
１）商業地域で建蔽率８０％の土地に計画中である。
２）既存建物の延面積は、１６坪×４＝６４坪弱である。

上記であるとすると、同じような建築を新築するのは、難しいですね。
解体等の諸経費を含めて最低５，５００万は必要でしょう。

大規模修繕であれば、可能性は高いです。

まずは、耐震診断をして、構造補強がどの程度必要か調査する必要が
あります。多分、当時の申請図書や構造計算書は、残ってないと思いま
すので、厳密な調査を行い、既存建築物の図面作成からはじめ、基準
に見合う構造計画を行うことが必要です。

当社も新宿区の耐震調査員を行っていますが、そのような技術と経験が
ある建築家や工務店に依頼するのが間違えありません。
このような大規模修繕は、ハウスメーカーでは行わないでしょうね。

家づくり相談
http://www.maxnet-g.co.jp/associates/house_make.html

□耐用年数について
（１） 鉄骨構造の場合は建築的検知から判断するとメンテナンスをしていると耐用年数はありません。(たとえばエッフェル塔はどうですか？税法上はあります) 。
（２） 鉄の錆びは２０年で２㎜程度錆びます。錆びている部分を補強することは鉄骨構造では簡単ですね。断面の欠損を考慮して耐震補強を考える。
□「岡﨑善久のひとり言」
リノベーションすることによってデザイン力や空間における構造計画についての一言。
（１）鉛直荷重は柱に負担して水平力はブレースに分けて考えると平面計画が自由になりyasu7180さんの希望に沿った建物であり間取りになると可能性があります。楽しみですね。
（２）耐震的に補強を必要とする場合はブレースをデザイン的に挿入してシャープな空間を造り耐震補強が十分可能にする。心配しないでください。北浜山口ビルの正面をブレースにて補強した例をちょっとみてください。ボックス構造をイメージした構造です。参考になります。
（３）建築工事コストは平面計画においてシンプルに空間を考えると、もう少しコストを抑えることができるでしょうね。楽しみが増えますね？
「参考」前回の部分の外観です。淀川の家

地下の部分があるっていいですね！！。

土地２０坪と言う事で
おそらく敷地いっぱいに建物があることと想像してます。
新築にする場合には解体しなければいけませんが
地下部分及び基礎を取り除くとなると
お隣さんの建物への影響が心配されます

なので、相当な配慮が必要なのと鉄骨の解体費用を考えると
４０００万円の建築費が圧縮されそうです
今と同じ規模の建物を御希望の場合、リノベーションをオススメしたいです

鉄骨造なので、間取りはフリーで考えられそうです
現在、大阪の天下茶屋で鉄骨４Ｆのリノベーションを設計しています。
過去にも東大阪にて木造でリノベーションしましたが（http://www.houseco.jp/work/detail/6752/117829）
鉄骨のほうがスケルトンリフォームしやすく
耐震性に問題が無い場合、予算も有効的につかえるかと思います

はじめまして、いなはら建築研究室の稲原と申します。

40年前と今とでは、耐震基準が全く違いますし、さらに40年間の劣化度を考慮すると、耐震診断の数値は、0.2～0.3（1.0が現行基準法の最低ライン）ぐらいの、とても低い結果となるのではないでしょうか。

また、用途地域や建ぺい率、容積率、斜線制限など、建物ボリュームが制限されるような法規制が厳しくなっていて、今と同じ大きさの建物が建てられないケースは良くあります。

まず、建物状態の把握と、現行法規制の確認をお勧めします。

yasu7180さん、はじめまして。
大阪の坪内優建築設計事務所の坪内です。

皆さんが言っておられるように、新築する場合は予算から満足の行く結果とはならない可能性が高いですね。

リノベーションの強みは、既に生活の出来る状態であることです。
骨組みや外壁、屋根、設備が揃っているので、予算に合わせて必要な物、新しくする物、今の物を利用すると言う事が選択できます。

実際に見ていないので断定は出来ませんが、案外鉄骨造は、古くても使える骨組みです。
もちろん現行法規には合いませんが、それなりの構造ではあります。
リノベーションをする工程で、十分補強は可能な事です。今の基準には及ばないでしょうが、必要と思われる程度の事は出来ます。今の耐震基準に適合していない建物はそこらじゅうに有ります。建ったのが昔なので当たり前の事です。
私も、20～30年位前の建物をリノベーションした事が有りますが、その時にも少し補強をした程度で出来ました。構造事務所と打合せをしながら進めて行きます。
当時の図面か確認申請書があるとよくわかりますが、資料は有りますか？
無ければ現場調査をしてある程度まではわかると思います。

工務店やハウスメーカーが悪いと言うわけではないですが、一番yasu7180さんの意図を汲んで親身になってくれるのは建築家だと思います。
話を聞いて、考えておられる以上の提案もできるでしょう。
見積もりを取りながら、計画を進めて行くのが良いと思います。

予算についても、リノベーションの場合は、工事を始めてみて初めてわかる事も有り、想像していない出費の可能性も有りますので、予備費を取って置かれる事をお勧めします。
余裕を持った予算計画をしてください。