再度お願いします。

松介さんへ
はじめまして。葛飾区の(有)高津建築設計事務所と申します。
ご相談①ですが、解体費150万（木造２階建てで40坪と仮定）+諸経費350万で合計500万を予算から引きますと、2600-500=2100万が工事費となり、木造２世帯住宅の一般的なグレードで60万円/坪とすれば、
2100/60=35坪ほどの床面積となります。

また、賃貸を入れた５階建てを単純に試算してみますと、
１.ワンルーム1戸を25㎡で３戸/階の場合、1フロアー85㎡（EV等含む）
２.上記を５層としますと、延床425㎡（128坪ほど）
３.非木造建物で建設費が坪80万とすれば、128ｘ80=10.240万
　　と想定されます。（解体費は含まれない）

土地有効活用（賃貸事業+個人邸）を最大限行うのであれば、敷地の許容容積率を400%として、45坪ｘ4=180坪の床面積まで建設可能ですから、事業収益部（１Fﾃﾅﾝﾄ+賃貸）を大きくして収支のバランスを調整することも可能です。
賃貸事業は立地条件に左右されますが、多くの土地有効活用で賃貸を入れた住宅のご相談を受けております。ハウスコに掲載している「フォルム7543」や「富士見台集合住宅・モンフェルメ」もそのような実例です。企画からご協力することも可能ですので、ご興味がございましたら、下記に連絡をいただければと思います。

プランプランの山下と申します。
「防火地域」なのですね。防火地域の場合100平米以内かつ2階建てまでだと準耐火建築で可能ですが、それ以上の場合は「耐火建築」とする必要があります。
木造でも現在は耐火建築とすることが可能ですが、コストは一般木造よりも嵩みます。
今まで１棟の経験しかありませんが、「単世帯／耐火木造建築／３階建て／オール電化／地盤改良なし」の仕様で80万円／坪程度の単価が掛かっています。
木造耐火については下記HPを参照してください。
http://www.mokujukyo.or.jp/taika-1h/index.html

また、賃貸併用の場合のコストについて、
建築的な事に限れば、多層になることにより単位面積あたりの荷重が増します。
それを支えるために杭などが必要となり大幅なコストアップの可能性があります。
足立区ですとほとんどの地域が荒川低地となりますので、それらが必要になる可能性が高いと思われます。

松介さんへ

建蔽率６０％～８０％ということは、６０％と８０％の２種類の地域にまたがっていると言う事でしょうか？
容積率は、地域として４００％と決まっていても、敷地が接している前面道路が狭いと、そちらの規制で４００％より小さくなることもあります。

ここまでご検討が具体的になってきますと、設計事務所を決めて（複数であっても）きちんとした検討を依頼されたほうが宜しいかと思います。仮想の検討だけでは、なかなか先に進めないでしょう。賃貸部分の収支なども分からないと、決定できませんよね。

ご依頼があれば、当事務所でもある程度のところまでは無料でいたします。ご興味があるようでしたら、気軽に連絡してみてください。

松介さん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

地上５Ｆの賃貸併用住宅ですね。
道路は二面で、１０ｍと５ｍでしたね。
地盤は、どうでしょうか。調査はされましたか。
店舗をお考えのようですが、交通量は、どの程度でしょうか。
駐車場の必要性は、ないのでしょうか。
やはり、収益性を最重視しますよね。
収支は、償却が多い方が利回りが高くなりますが、如何でしょうか。
４Ｆの構成により、事業費は変わってきますよ。

等々、確認しないと、正確な工事費を算出できません。
ご回答頂けましたら、概算は出せます。

また、近隣状況や最寄の駅（徒歩○○分）をお教え頂けましたら、その場を
最大限有効利用（高収益化）を図った提案もいたします。

土地探しからの差別化賃貸経営
http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html

松介さま

ご連絡、有難う御座います。

最寄の駅から２０分ですか。

賃貸併用住宅にする場合、最初に業態構成（テナント）を検討しないと
難しいエリアですね。普通の賃貸住宅併用では、新築当初は、学生利用
等が考えられますが、古くなると、非常に厳しいと思います。1Ｒや1Ｋが
過剰になっておりますからね。差別化を色々考える必要があります。

また、道路幅員があり、交通量があると言うことで、店舗利用も可能
でしょう。しかし、事前に商圏やテナント調査を行ってからでないと、計画
できません。普通の専業建築設計事務所では、マズ不可能ですね。
テナント情報や商業コンサルなどのノウハウを持っていないと思います。

具体的に色々お教え頂ければ、無料提案できるのですが・・・。

テナント情報
http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/news.html

松介さまへ
葛飾区の(有)高津建築設計事務所のこうづです。
詳細な情報を開示いただきまして、ありがとうございます。
これまでの情報を整理いたしますと・・・
・敷地面積：45坪（防火地域、準住居）
・建蔽率/容積率：60/400%（16ｍ、6ｍ道路の角地）
・１F店舗+賃貸+２世帯住居
・自己資金：2500万ほど
・既存住宅の解体
・最寄駅から徒歩２０分ほどで、16ｍ道路はそこそこの交通量がある
ということで、最大床面積の収益+自邸の組み合わせを机上ですが考えて見ますと、下記のようになります。
１F:２５坪の店舗
2～5F:25㎡賃貸を３戸/階（100坪ほど）
6～７F：２世帯住居（55坪ほど）
最寄り駅から徒歩20分ですので、１R賃貸のニーズがお住まいの地域にあるかどうかです。難しい場合は大きめの床面積賃貸が適しているように思われます。この当たりの話になると、実際調査してみないと判断が難しいと思います。１F店舗もしかりです。（親世帯住居とすることも考えられます）このような事業+自邸が実現可能かどうかは融資金額によりますので、自己資金と土地をベースに、どれくらい融資が受けられるか金融機関に相談されてはいかがでしょうか？そのための必要な図面等の資料は無料でお手伝いいたしますので、一度ご連絡頂ければと思います。
また、返信内容で「建設は来年の秋」とありますが、建物の完成がそれであれば、時間的に余裕がありませんので、早急に進められたほうがいいですね。工事の開始であれば、十分余裕はありますが・・・。
最後に、返済期間は最大で１５年と捕らえて、事業計画を組み立てられるようお考え下さい。建物は存在する限り、メンテナンスや最後の解体に至るまで、ランニング・コスト等が掛かりますので、その当たりのことも考慮しておかなければなりませんので・・・。
がんばって、将来像を構築していってください。
応援しています。