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回答 

6件

再度お願いします。

はじめまして。
実家の立替を期に完全分離の二世帯住宅を検討しておりますが
賃貸併用も選択の一つに入れたいと思いまして改めてお願いします。
家族構成は 父、母、私、妻で 子供は2人ほしいと思っています。
東京都足立区に実家の45坪 建蔽率60~80% 容積率400%
防火地域 準住居地域で予定しています。
予算は解体費等全て込みで2300~2600万です
この金額で何坪ぐらいの完全分離の二世帯住宅が建てられますか? 

賃貸併用も考えてみたいと思います。
45坪で建蔽率80% 容積率400%だと
最大で5階建てで幾ら位になりますか?

1階を店舗
2~3階はワンルーム
4階をワンルームか親の住居
5階を自分たちの住居か親と二分して両方の住居
無理なプランだと思いますがどうでしょうか?
宜しくお願いします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

6件

2010年 9月23日
松介さんへ
はじめまして。葛飾区の(有)高津建築設計事務所と申します。
ご相談①ですが、解体費150万(木造2階建てで40坪と仮定)+諸経費350万で合計500万を予算から引きますと、2600-500=2100万が工事費となり、木造2世帯住宅の一般的なグレードで60万円/坪とすれば、
2100/60=35坪ほどの床面積となります。

また、賃貸を入れた5階建てを単純に試算してみますと、
1.ワンルーム1戸を25㎡で3戸/階の場合、1フロアー85㎡(EV等含む)
2.上記を5層としますと、延床425㎡(128坪ほど)
3.非木造建物で建設費が坪80万とすれば、128x80=10.240万
  と想定されます。(解体費は含まれない)

土地有効活用(賃貸事業+個人邸)を最大限行うのであれば、敷地の許容容積率を400%として、45坪x4=180坪の床面積まで建設可能ですから、事業収益部(1Fテナント+賃貸)を大きくして収支のバランスを調整することも可能です。
賃貸事業は立地条件に左右されますが、多くの土地有効活用で賃貸を入れた住宅のご相談を受けております。ハウスコに掲載している「フォルム7543」や「富士見台集合住宅・モンフェルメ」もそのような実例です。企画からご協力することも可能ですので、ご興味がございましたら、下記に連絡をいただければと思います。

矢印
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ユーザーの返答

2010年10月05日

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高津様
返事が遅れまして申し訳ありません。
建築予定は早くて来年の秋ぐらいです。
土地の有効活用で180坪の床面積だと数値上だと25坪で7階が建つってことですよね
最寄の駅からは徒歩20分とありますが
2~3駅先に大学ができるそうなので賃貸需要は多少はできるかと・・・
容積率を最大限に利用したらどういうプランがありますか?
宜しくお願いします。

2010年 9月23日
プランプランの山下と申します。
「防火地域」なのですね。防火地域の場合100平米以内かつ2階建てまでだと準耐火建築で可能ですが、それ以上の場合は「耐火建築」とする必要があります。
木造でも現在は耐火建築とすることが可能ですが、コストは一般木造よりも嵩みます。
今まで1棟の経験しかありませんが、「単世帯/耐火木造建築/3階建て/オール電化/地盤改良なし」の仕様で80万円/坪程度の単価が掛かっています。
木造耐火については下記HPを参照してください。
http://www.mokujukyo.or.jp/taika-1h/index.html

また、賃貸併用の場合のコストについて、
建築的な事に限れば、多層になることにより単位面積あたりの荷重が増します。
それを支えるために杭などが必要となり大幅なコストアップの可能性があります。
足立区ですとほとんどの地域が荒川低地となりますので、それらが必要になる可能性が高いと思われます。
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2010年 9月24日
松介さんへ

建蔽率60%~80%ということは、60%と80%の2種類の地域にまたがっていると言う事でしょうか?
容積率は、地域として400%と決まっていても、敷地が接している前面道路が狭いと、そちらの規制で400%より小さくなることもあります。

ここまでご検討が具体的になってきますと、設計事務所を決めて(複数であっても)きちんとした検討を依頼されたほうが宜しいかと思います。仮想の検討だけでは、なかなか先に進めないでしょう。賃貸部分の収支なども分からないと、決定できませんよね。

ご依頼があれば、当事務所でもある程度のところまでは無料でいたします。ご興味があるようでしたら、気軽に連絡してみてください。

矢印
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2010年 9月28日
松介さん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

地上5Fの賃貸併用住宅ですね。
道路は二面で、10mと5mでしたね。
地盤は、どうでしょうか。調査はされましたか。
店舗をお考えのようですが、交通量は、どの程度でしょうか。
駐車場の必要性は、ないのでしょうか。
やはり、収益性を最重視しますよね。
収支は、償却が多い方が利回りが高くなりますが、如何でしょうか。
4Fの構成により、事業費は変わってきますよ。

等々、確認しないと、正確な工事費を算出できません。
ご回答頂けましたら、概算は出せます。

また、近隣状況や最寄の駅(徒歩○○分)をお教え頂けましたら、その場を
最大限有効利用(高収益化)を図った提案もいたします。

土地探しからの差別化賃貸経営
http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
矢印
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ユーザーの返答

2010年10月05日

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片瀬様 
返事が遅れて申し訳ありません。
役所・法務局で調べました。
道路幅は南側が6m 西側が16mでした。
地盤は詳しくは分かりませんが弱いほうだと思います。
建蔽率は60%で角地・防火区画ですので緩和があるかもしれません
交通量は 道が埼玉から環状七号線に伸びているので交通量はあると思います。
駅からは徒歩20分ぐらいで スーパー・病院・コンビニ等が5分以内にあります。
2~3駅先に新しく大学ができるそうです。
賃貸併用住宅ですが、予算が許せば最大限容積率を使えたらと思いまが
階数に拘りはありません。
収益性は重視したいです。
宜しくお願いします。

2010年10月 5日
松介さま

ご連絡、有難う御座います。

最寄の駅から20分ですか。

賃貸併用住宅にする場合、最初に業態構成(テナント)を検討しないと
難しいエリアですね。普通の賃貸住宅併用では、新築当初は、学生利用
等が考えられますが、古くなると、非常に厳しいと思います。1Rや1Kが
過剰になっておりますからね。差別化を色々考える必要があります。

また、道路幅員があり、交通量があると言うことで、店舗利用も可能
でしょう。しかし、事前に商圏やテナント調査を行ってからでないと、計画
できません。普通の専業建築設計事務所では、マズ不可能ですね。
テナント情報や商業コンサルなどのノウハウを持っていないと思います。

具体的に色々お教え頂ければ、無料提案できるのですが・・・。

テナント情報
http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/news.html
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2010年10月 6日
松介さまへ
葛飾区の(有)高津建築設計事務所のこうづです。
詳細な情報を開示いただきまして、ありがとうございます。
これまでの情報を整理いたしますと・・・
・敷地面積:45坪(防火地域、準住居)
・建蔽率/容積率:60/400%(16m、6m道路の角地)
・1F店舗+賃貸+2世帯住居
・自己資金:2500万ほど
・既存住宅の解体
・最寄駅から徒歩20分ほどで、16m道路はそこそこの交通量がある
ということで、最大床面積の収益+自邸の組み合わせを机上ですが考えて見ますと、下記のようになります。
1F:25坪の店舗
2~5F:25㎡賃貸を3戸/階(100坪ほど)
6~7F:2世帯住居(55坪ほど)
最寄り駅から徒歩20分ですので、1R賃貸のニーズがお住まいの地域にあるかどうかです。難しい場合は大きめの床面積賃貸が適しているように思われます。この当たりの話になると、実際調査してみないと判断が難しいと思います。1F店舗もしかりです。(親世帯住居とすることも考えられます)このような事業+自邸が実現可能かどうかは融資金額によりますので、自己資金と土地をベースに、どれくらい融資が受けられるか金融機関に相談されてはいかがでしょうか?そのための必要な図面等の資料は無料でお手伝いいたしますので、一度ご連絡頂ければと思います。
また、返信内容で「建設は来年の秋」とありますが、建物の完成がそれであれば、時間的に余裕がありませんので、早急に進められたほうがいいですね。工事の開始であれば、十分余裕はありますが・・・。
最後に、返済期間は最大で15年と捕らえて、事業計画を組み立てられるようお考え下さい。建物は存在する限り、メンテナンスや最後の解体に至るまで、ランニング・コスト等が掛かりますので、その当たりのことも考慮しておかなければなりませんので・・・。
がんばって、将来像を構築していってください。
応援しています。

矢印
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