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擁壁(3.5m)のある公園横の土地

大変お世話になっております
相変わらず土地を探しています。


そこで、また教えて頂きたいのですが


下記の土地を気に入っており
ここで決めたいところなのですが
新興住宅地内ではあるものの
まだ分譲地になっていないで為
今は、不動産会社と商談中です

まだ購入した土地ではないので
写真は控えた方がいいかな?と思いますので
文字だけでは伝わりにくいと思うのですが
下記条件の土地について
ご意見頂きたいと思います。

新興住宅地内ですが、夫婦で探した中では
借景に関しては
高台であり、南面は緑が広がる土地で
気に入っていますが
気に入っているだけに夫婦で
この土地の盲点が見えづらくなっています



①この土地のメリット・デメリット(この土地の可能性など)
②擁壁(3.5m)に関して注意する点
 不動産会社によると県の開発許可所から適合証明書が
 発行されているので、がけ条例は対象外とのことでした
③地盤改良についても施さなければいけないと思いますので
 その面からも予想される不安点と地盤改良費の予算
④購入に際して不動産会社に聞いたほうがいい点
⑤この土地に限らず、土地を購入する心得



上記の条件を見て感じられた事などなど
何かありましたら
ご意見いただきたく思います。

素人の説明で分かりにくく申し訳ありませんが
以上、宜しくお願いいたします。



・・・・・・・・土地条件・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・61坪
 使えない土地(擁壁3.5m部分)10坪
 使える土地51坪

・建ぺい率50%(角地ですが)
・容積率100%
・少し高台にあり、視界は広がっている
・南 幅6mの公道 
   その向こうには寺所有の空き地をはさんで森林
・西 擁壁に面している大きな公園が下に広がっている
・北 宅地(空き地)
・東 宅地(空き地)

・擁壁は、傾斜があるので間知だと思います。
 そして工作物・形状変更は出来ないと言われました
 単純にメジャーを上から垂らすと傾斜部分は3.5m

・日当たりは、冬の太陽が低い時期(今)でも
 森林に遮られる事はなく良好でした
                        以上

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

2010年12月16日
avantimeさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

素晴らしいロケーションのようですね。
きっと、理想的な住まいができると思います。

擁壁については、役所の計画概要台帳にて、開発申請図書等を確認しま
しょう。何時の開発行為でできた擁壁なのか、その後の安全性についても
一級建築士の診断を忘れずに行ってください。

高台にあれば、地盤は良いと思いますが、一部盛土になっている場合が
あります。その点、注意してください。

また、ロケーションからして、周辺相場より高めの価格設定になっている
と思いますが、安くなっている場合は、土壌調査をお薦めします。
フェーズ1程度は行う必要があります。
産業廃棄物の捨て場だったりすると、後々、困りますからね。

上記から、不動産屋さんには、必ず、地歴を確認しましょう。

その他は、文面上、問題ないと思いますが、現場を見ないと、詳細は
解りません。思いもよらぬものがありますので、慎重に進めてください。

弊社が土地探しから設計監理まで行った
擁壁に囲まれた住宅を参考に添付いたします。

土地探しからの注文住宅を建築家と建てる
http://www.maxnet-g.co.jp

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2010年12月16日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 ご質問が5点ありますが、一番大切な事は5番で、必ず土地の購入の前に、建築家に調査を依頼し、できればラフプランは創ってもらう事です。費用は建築家によると思いますが、それほど高額ではないと思いますし、私の場合はその後に設計契約した場合はその費用は設計料から控除しています。
 後のご質問は、上記の通り調査して見る事をお勧めしますが、次に大切な事は(1と2番に関連しますが)、3.5mの擁壁上の家に毎日上り下りするデメリットと擁壁の維持管理と将来の造り替えのリスクや費用(手間)を、眺望等のメリットが上回っているかどうかを、きちんと気持ち(思い)を確認し判断する事です。後々、その部分が揺らいでしまうと後悔する事になってしまいますので。
 個人的には人工的な土地造成よりも自然な斜面に合わせて家を建てる方が、住まい手にも、環境的にも、安全的にも良いと思います。添付する写真は2m程度の高低差の斜面地に建てた家です。
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2010年12月21日
tekine.com
大槻健と申します。

分譲住宅地ではない。ということですが・・・
土地所有者が売るつもりがあるか。と言う点が気になります。
不動産屋と相談中ということですが。
一般市場に出ていない場合、ほとんどの不動産業者は扱いません。
特に売る気があるか。どうかをまずは確認する必要があると思います。

土地の条件でメリットデメリットは既に回答されているようなので。
土地の状態がどのようになっているか。
所有権者が誰であるかによって、以前の使われ方が想像できます。

墓地が近い、お寺の所有である場合、墓地であったか、どうかは
調べるべきかなと。

参考になれば幸いです。

tekine.com
大槻健
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