相模原で賃貸経営

いっちゃんさん

はじめまして、新宿で不動産コンサル+建築設計を兼業して
いる片瀬と申します。

相模原のどちらでしょうか。
駅からの距離や前面道路等にもよりますが、十分可能ですよ。

イニシャル・ランニングコストを抑え、差別化できる建築計画
と適正なテナント又は業態を選択すれば、相模原であっても
十二分に可能です。

まずは、マーケット調査を行わないとなりませんね。
そして、業態構成です。

直ぐに、アパート・マンション・・・は、考えものですよ。
立地特性に応じた計画にしましょう。

完全なる住宅街であるのでしたら、イニシャルを抑える工夫
が必要です。
分離発注や施主支給は、必須ですよ。

それでも利回りが上がらない場合は、・・・秘策があります。

添付写真は、賃貸住宅新聞に掲載されて人気物件です。

差別化賃貸経営
http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html

適値コム（tekine.com）より

利回りって、実質利回りのことでしょうか。
表面利回りなどでは割と大丈夫ですと答えることが
多いですが、税金、管理費、メンテナンスなどの
初期設定で話さないことがあると思いますので
不確定要素をどのくらい予想するか。と言う点を
考えるべきでしょう。

200坪でマンションやアパートをお考えでしょうか。
近年はマンションなどの購入率は落ちているのでは。
と思います。

賃貸経営は駅近くであるかなどの立地条件が分からないと
判断できませんね。

また、土地などが既に所得されているのであれば建設
費用がどこまで掛るかという点に絞られます。

一般的には土地購入代金が圧倒的な金額となり、そのしわ寄せ
が建築費に降りかかるという現象が起きます。

1億円の建設費で15％の表面利回りですと。2250万円
月費用に直すと・・・
188万円程度でしょうか。
一般的な住宅費用として10万円とすると19室程度必要
ですよね。
但し、これは表面利回りですから。
管理費、税金などが別途掛ります。

大雑把な考え方ですが。何かの参考になればと。

当然、支払う費用を圧縮することが出来るか、どうか。
収入が安定的に入ってくるか。
この関係をどのように判断するか。によって
利回りは変化します。

その要素にデザインや規模などの要素は大きく関係
して来ると思います。

運用よりも、売りきりの方が確実に入ってくる金額が
見えるので、安心ということも言えますね。

原価償却と言う意味では建物は生き物で建設時点から
消耗していると考えるべきですよ。
ゆえに建築するということは不確定要素を詰めるという
ことと。購入金額を考えるべきと思います。

参考になれば。よいですが。

いっちゃんさん

片瀬様の回答と重なりますが、立地によりますが土地はすでにお持ちで建築費だけなので１５％はだしやすいですね。そして、物件の差別化が必要ですから、建築家・設計事務所にまず相談して企画を練ることが大事です。遠慮なく相談をして進めてください。

一級建築士事務所　匠拓　寺澤秀忠 http://www.syotaku.jp/