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相模原で賃貸経営

200坪の土地があるんですけど 利回り15%ぐらい回る 設計施工って
可能ですかね

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

2011年 1月25日
いっちゃんさん

はじめまして、新宿で不動産コンサル+建築設計を兼業して
いる片瀬と申します。

相模原のどちらでしょうか。
駅からの距離や前面道路等にもよりますが、十分可能ですよ。

イニシャル・ランニングコストを抑え、差別化できる建築計画
と適正なテナント又は業態を選択すれば、相模原であっても
十二分に可能です。

まずは、マーケット調査を行わないとなりませんね。
そして、業態構成です。

直ぐに、アパート・マンション・・・は、考えものですよ。
立地特性に応じた計画にしましょう。

完全なる住宅街であるのでしたら、イニシャルを抑える工夫
が必要です。
分離発注や施主支給は、必須ですよ。

それでも利回りが上がらない場合は、・・・秘策があります。

添付写真は、賃貸住宅新聞に掲載されて人気物件です。

差別化賃貸経営
http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html

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2011年 1月27日
適値コム(tekine.com)より

利回りって、実質利回りのことでしょうか。
表面利回りなどでは割と大丈夫ですと答えることが
多いですが、税金、管理費、メンテナンスなどの
初期設定で話さないことがあると思いますので
不確定要素をどのくらい予想するか。と言う点を
考えるべきでしょう。

200坪でマンションやアパートをお考えでしょうか。
近年はマンションなどの購入率は落ちているのでは。
と思います。

賃貸経営は駅近くであるかなどの立地条件が分からないと
判断できませんね。

また、土地などが既に所得されているのであれば建設
費用がどこまで掛るかという点に絞られます。

一般的には土地購入代金が圧倒的な金額となり、そのしわ寄せ
が建築費に降りかかるという現象が起きます。

1億円の建設費で15%の表面利回りですと。2250万円
月費用に直すと・・・
188万円程度でしょうか。
一般的な住宅費用として10万円とすると19室程度必要
ですよね。
但し、これは表面利回りですから。
管理費、税金などが別途掛ります。

大雑把な考え方ですが。何かの参考になればと。

当然、支払う費用を圧縮することが出来るか、どうか。
収入が安定的に入ってくるか。
この関係をどのように判断するか。によって
利回りは変化します。

その要素にデザインや規模などの要素は大きく関係
して来ると思います。

運用よりも、売りきりの方が確実に入ってくる金額が
見えるので、安心ということも言えますね。

原価償却と言う意味では建物は生き物で建設時点から
消耗していると考えるべきですよ。
ゆえに建築するということは不確定要素を詰めるという
ことと。購入金額を考えるべきと思います。

参考になれば。よいですが。





矢印
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2011年 1月27日
いっちゃんさん

片瀬様の回答と重なりますが、立地によりますが土地はすでにお持ちで建築費だけなので15%はだしやすいですね。そして、物件の差別化が必要ですから、建築家・設計事務所にまず相談して企画を練ることが大事です。遠慮なく相談をして進めてください。

一級建築士事務所 匠拓 寺澤秀忠 http://www.syotaku.jp/
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