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家づくり相談

新築戸建て

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困っています。

東京都で土地200坪、木造建築、築30年の住宅です。建物が傾いてきたため耐震のこともあり建て替えを検討しました。土地診断では地盤に問題なし。しかし土木関連の人は数センチ家が沈んでいると、また知人の元大工さんはもともとの建物は悪くないのでリフォームがよいと提案。某ハウスメーカーに相談したところ、地下車庫があるため、建築に制限が生じる。私たち施主の希望するような建築は困難であり、ハウスメーカーの提案でいくようにとのことでした。各業種の方がそれぞれの思わくもあってでしょうか、意見が一致しません。信頼できるパートナーをみつけ、正確に現在の住宅の状況を判定し、その上で今後リフォームでよいのか、建て替えが必要なのか、またいずれにしてもこちらの要望が反映できるような新居にしていければと思います。
非常に抽象的ですが、建築士の皆様よりアドバイスをいただきければ幸いです。よろしくおねがいいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

7件

2011年 3月 8日
高橋さま
はじめまして。
SOCIUS 岩間隆司 と もうします。

私は よく 住宅の建築を 病気を治す ということに例えてお答えします。

病気を診察し治療するのは 医師という国家資格を持った お医者さんです。
同様に住宅の設計も 建築士という国家資格を持った 建築家 であります。

たとえば ハウスメーカーという立場は 病気を治す ということでいえば
製薬メーカーということです。製薬メーカーさんは病気を治すのが仕事では
ありません。自社製品を販売するのが仕事です。
もちろん、その製品は、みな優れたものだと思います。
ただ、その製品が患者さんのそれぞれの症状にフィットしたものかは別です。
それを見極め 処方するのが お医者さん(建築家)ということですね。

ですから、建築家は お医者さん同様、中立の立場でなくてないけません。
このように考えると、わかりやすいと思います。

病気を治す ということも お医者さんとの二人三脚でしょう。
同様に、中立で信頼おけるパートナーとしての建築家に ざっくばらんに
相談されるのがよいと思います。
これは!と思える方に直接アプローチしましょう。敷居は意外と低いです。

抽象的なお答えにて、恐縮であります。
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ユーザーの返答

2011年03月09日

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ご連絡が遅くなり申しわけございませんでした。
大手のハウスメーカーならばいう理由だけで一番安心と思っていました。今回いただいた回答で、考えかたが大きく変わりました。
家族とも相談し、建築家の方と相談する方向にしたいと思います。
本当にありがとうございました。

2011年 3月 8日
高齢さん

はじめまして、新宿で設計事務所と不動産コンサルを主業務
とし、新宿区の耐震調査員も兼業している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

まずは、現状を把握することが大事ですね。

地番調査と耐震診断が必要です。

その上で、リノベーションするか、建替えるか、予算を考慮
して検討する必要があります。

土木関連の人が、家が数センチ沈んでいると言っているので
あれば、それは、事実でしょう。しかし、それが、どの程度
問題となる沈下量なのか、見てみないと判断できませんね。

知人の大工さんが、建物は悪くないと言っているそうですが、
どこまで調査しての判断なのか、それも気に掛かるところです。

ハウスメーカーは、社内規定内での理由で、色々な理由をつけ
て、これしか難しい と言っているのでしょうね。

まずは、第三者に調査をしてもらい、現状把握をするのが一番
だと思いますが、如何でしょうか。

添付写真は囲炉裏のある家です。
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ユーザーの返答

2011年03月09日

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ご連絡が遅くなり申しわけございませんでした。
地盤調査はハウスメーカーさんの下請けのかたが行いました。
家の傾きが土地のためだと思っていたため地盤調査で地盤が大丈夫と言われ、よかったと思う一方で、築30年の木造建築はもう寿命かなともこの際に改めて思いました。
しかし元大工さんは、ご自分の経験を踏まえ、木造建築は手入れをすれば十分活用できるというのです。
今回アドバイスをいただき、調査を再度行うか否かを含め、建築家の方に相談していく方向で考えようと思います。
今回は本当にありがとうございました。

2011年 3月 9日
高齢様
土地診断に問題なくても家が数センチしずむことはあります。築30年であれば基礎は布基礎思います。ギリギリ問題のない程度の地盤だとすれば沈下してもおかしくないです。次に元大工さんの意見は職人としての誇りを感じます。実際に建物を見ないと何とも判断できませんが、一般的に30年前の東京都内の木造は中途半端に金物補強の足りない作りなので耐震性には不安があります。ハウスメーカーは自社の都合だけで意見を言うので聞き流して良いと思います。最後に地下車庫ですが建築時に完了検査を受けていれば再利用の可能性有りますが、完了検査を受けていない場合構造面の不安から解体になる可能性が高いです。

文面からお答えできるのはこのくらいです。
建築士に現地を見て意見を貰うのが良いと思います。
リフォーム・建て替えどちらにしても良い新居ができますように。

一級建築士事務所 匠拓 寺澤秀忠 http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2011年03月10日

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このたびはアドバイスをありがとうございます。
やはり30年前の木造建築では耐震性に問題があると考えたほうがよいのですね。
また地下車庫も当時は完了検査がなかったように思われます。確認をしてみます
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2011年 3月10日
高齢 さん
始めまして

リフォームにするのか建替えにしたら良いのか迷っていらっしゃる
と言うお話で、私の経験の話をさせて戴きます。

家が傾いているので心配したが、ハウスメーカーの地盤調査では地
盤は悪くないと言う事で判断に迷うと言う話は私のブログの記事を
下記に紹介します。

地盤
http://shima-sekkei.sblo.jp/article/1224660.html

N値
http://shima-sekkei.sblo.jp/article/3336988.html



リフォームに付いては下記に紹介します。

最後をしっかりと
http://shima-sekkei.sblo.jp/article/17887326.html

検査済証
http://shima-sekkei.sblo.jp/article/3357393.html

既存不適格調書
http://shima-sekkei.sblo.jp/article/43630785.html

耐震診断
http://shima-sekkei.sblo.jp/article/5225696.html


一度読んで戴けると理解できると思いますが、リフォームか新築か
は一概に判断するのは如何な物か?かと思います。
どちらもメリットとデメリットが有りますので、工事会社(工務店
やハウスメーカー、或いはリフォームメーカー)ではなくて設計を
する会社(設計事務所など)に依頼をしたほうが良いと思います。
そうすれば、リフォームと新築との比較が出来ますので、高齢さん
の家造りに役立つと思います。

何故工事会社で無い方が良いかと言うと、各工事会社は工事をして
利益を得ています。設計会社は設計をして利益を得ています。その
違いが高齢さんへの対応の違いです。このアドバイスがお役に立て
ば光栄です。
矢印
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ユーザーの返答

2011年03月11日

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このたびはアドバイスをありがとうございました。
ホームページの記事を拝見させていただき大変参考になりました。
一方リフォームの難しい点も気になってきました。
建築家の方を探すところから始めるとともに、私も勉強していかないとと思いました。
本当にありがとうございました。

2011年 3月11日
高齢さま

はじめまして、Hirano S-A Laboratoryの平野と申します。
文面から、かなり悩んでおられることと思います。
住まいの事は、直接、生活やある意味安全性にまで影響があるという事で、私が役所の耐震診断員としてのお仕事をさせて頂いているという仕事柄、多くのご意見を頂きます。
その中で、最も多いお悩みが今回の高齢さんのように、築年数がある程度たった住宅での不同沈下や耐震強度不足についての話題です。その住宅ごとに条件が異なるため、一概には言えない部分もありますが、今回のケースで文面から分かる範囲の事を書いてみようと思います。
①「築30年」ということで考えますと、建築基準法が大改正される昭和56年以前の建物である事が分かります。いわゆる旧耐震と言われる建物で、耐震診断をすると現在の住宅に比べると多くの住宅が耐震性が低いと言う判定になります。
②「土木関係の方が数センチ沈下がある」という事で考えますと、地盤耐力に問題がないとすれば、施工段階での転圧(地盤の付き固め)不足である事が疑われます。また、「築30年」であれば、基礎はおそらく布基礎であると思われるので、基礎から住まいを集成する事は費用的に考えても現実的ではないでしょう。
③「大工さんが家はしっかりしているのでリフォームをしましょう。」で考えると、既に沈下が止まっている場合で、全体の傾きが大きくなければ、建物全体の床レベルを合わせる事はリフォームでも可能なので、それも選択肢のうちのひとつかもしれません。
④「ハウスメーカーの方」で考えると、ハウスメーカーにもいろんな人がいるので難しいですが、他の建築士さんが書いておられるように、そのハウスメーカーの住宅を売る事がその人にとっての仕事なので、信頼できる方でないと微妙かもしれません。
⑤「地下に車庫」で考えると、恐らく、住宅の地盤が道路より高い敷地であるのだろうと思います。その場合、彫り込み車庫や擁壁などがある場合が多いのですが、建替えの場合にはその車庫や擁壁の安全性について、役所が建築確認の時に根拠を求めてきます。それが、他の建築士さんが書いておられる「完了検査済み証」になるわけですが、そういった物が無い場合は、建築士が安全性を保証する事を示して、責任を持つ必要が出てきます。その責任を果たす事が難しいと考えられる場合は、再構築をお願いする事になります。それが、他の建築士さんが書かれている「制限」や「再構築」を意味していると思います。

長々と書きましたが、私が分かるのは今の段階では、このくらいだと思います。ありがとうございました。

      一級建築士事務所 Hirano S-A Laboratory
               平 野  智 久
      URL : http://www.hirano-s-a-labo.com
e-mail : tomohisa@hirano-s-a-labo.com
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ユーザーの返答

2011年03月19日

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お返事が遅くなり申しわけございませんでした。
今回の地震からも耐震の住宅で建て替えで考えはじめました。
地下車庫は造り直す必要性がありそうですね。
アドバイスありがとうございました。

2011年 3月18日
テキネコム(tekine.com)より

まさしく、信頼できるパートナーが誰であるかを見つける!!
これこそが建築を上手に進めるコツですね。

さて、現状の悩みは・・・

色々な見解があって。どれが本当?どれが正しい?が
分からなくなっていると言うことですね。

土地の問題から整理すると。
1、土地診断をした。
2、土木の専門家が建物が沈んでいると発言
3、地元、元大工さんの意見
4、メーカーハウスの見解

さて、1と2、3の関係は統一見解としてどのようなことを
重要視するかです。
土地診断のレベルもありますが、具体的に沈んでいる箇所を
明確に確認出来ている。または沈む=建築的に不具合が生じているという事態になっているのであれば、問題はかならず
”ある”という見解になりますね。

建築的に不具合とは、ドアの開け閉めが不自由である。など
建物が沈むことで具体的に現象として確認が出来ることを
いいます。

3の地元大工さんの見解についてはリフォームとしての営業
的行為も予測されますので、現時点ではあまり考えなくて
良いのではと思います。

4、も同じです。営業的な誘導を含んでいると思います。

よって、まずは土地診断が問題ないと言う見解のレベルが
どのような行為によって判断しているかを考えるべきで
しょう。

また、建替えとリフォームどちらがいいか。
これは土地診断との関係もありますが、予算的な判断も
あります。
予算が新築や土地改良(必要な場合ですが)を含めて予算
的にカバーできるか。
による判断が基本的にあります。

少ない情報なので、適切なアドバイスとなっているか。
分かりませんが必要なのは現在の意見をまともに捉えるのでは
なく、具体的な不具合を実際に捉えて、何をするべきか。
を判断していく必要がありますね。

専門的見地が必要なのでご自身だけで出来ないことが
多くあります。

そのような時こそ、専門的なアドバイスが必要になります。

まずはMAILで御相談ください。
フリーダイヤルもありますので御利用下さい。
(全国対応しています。)
http://tekine.com/contact/index.html

その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

http://ameblo.jp/tekinecom/
http://tekine.com/column/
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420/blog
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420
http://www.keikakuin.net/




矢印
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星マーク
相談者が役に立った
2011年 3月22日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 『信頼出来るパートナーを見つけたい』という思いは大切にしてください。そして是非建築家をパートナーとしてお考えください。それは、私達建築家は、建設を請け負うのではなく、建て主さんの代理として専門的な業務を委託されるのが職務ですので、建て主さんの立場で物事を考えるからです。
 その上での私の経験を2件ご紹介します。いずれも地下駐車場に関してですが、一つのケースは、古い駐車場を撤去して建物と一体として地下駐車場を創り直しました。もう一つのケースは、古い駐車上を残し、その上部を避けて建物を計画しました。いずれの場合も予算と間取りをきちんと検討して出した結論です。まずは、建築家にご相談して、具体的な計画検討をお勧めします。
 もちろん私もご相談に応じる事が出来ますので、お気軽にメールいただければ幸いです。
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ユーザーの返答

2011年03月22日

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このたびはアドバイスありがとうございました。
地下駐車場の造り直しで現在家族と相談しています。
ありがとうございました。

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