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15坪敷地に対する建物について

東京23区内の約15坪の土地を検討しています。
ここに夫婦+子1人(将来もう1人増える可能性もあり)で住むボリュームの建物が可能かをご教授頂けませんでしょうか?

【敷地】
・北側4mの位置指定道路に間口約3.5m接した狭小敷地(敷地図参照下さい)
・住宅街の中なので周囲は住宅に囲まれている
・第一種住居地域(60/200)
・準防火地域
・第二種高度地区(45m)
・地盤は良好(だと言われている地域)だが、実際は調査してみないと分からない

【建物希望】
・光と風が通る明るい空間
(外部が囲まれているので吹き抜けや天窓などの活用?)
・車一台(3ナンバーワゴン)
・家族の共有空間重視(個室は狭くてもよい)
・出来れば広めのテラス
・内壁はペンキで塗装(自分でやってもよいです)
・無垢の床(共有空間だけでも)

あと狭小なので3階建てになると思いますが、融資額も決めたいのでザックリ予算感も教えて頂けませんでしょうか?上を見ればキリが無いですが、皆さんが受注するとしたら最低でも幾らくらいから、一般的にこれくらいまでという様な感じで結構です。また、外構費、エアコン・カーテン費、諸費用、設計費用は考慮しなくても大丈夫です。

宜しくお願い致します。
  • 15坪敷地に対する建物について

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

2011年 3月24日
toraさん

はじめまして、新宿で設計事務所と不動産コンサルを主業務
とするマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

3ナンバーのワゴンは、切り替えしを何度もしないと、車庫入
れが難しそうですね。

前面に駐車場を設け、残りに9坪の木造3階建てが可能です。
駐車場上部を、広いバルコニー風にすることも可能ですね。

9坪3Fで27坪になります。
地盤が良いという条件で、60万/坪は必要でしょうね。
無垢のフローリングも可能ですよ。
仕様やご自分で塗装するのであれば、もっとコストダウン
することもできますので、検討してみては如何でしょうか。

写真は、無垢フローリングの住宅です。
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ユーザーの返答

2011年03月25日

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片瀬さま

何とか建てられそうな感じですね!
しかも広いバルコニーも作れそうという事で嬉しく思います。

ただやはり間口が狭いので車庫入れが大変そうですね。この道路の突き当たりの土地なので、公道からはバックして入れる必要があるのは割り切っていたのですが…

また60万/坪は必要という事で予算も大体見えてきました。
どうもありがとうございました!

2011年 3月24日
toraさん
2種高度がこの角度で掛かってくると3階はかなり細長い部屋になりますね。3種高度なら3階建ての目処も立ちますが。ボリューム厳しいかなと思います。

一級建築士事務所 匠拓 寺澤秀忠 http://www.syotaku.jp/
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ユーザーの返答

2011年03月25日

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寺澤さま

2種高度がネックになり、普通に造ると3階が細長くなってしまうと…
ここで建てるなら、広さに関して割り切りや、何らかの空間の工夫をしないといけなそうですね。なかなか悩ましいですね。

どうもありがとうございました!

2011年 3月24日
toraさん

当方で設計監理をした狭小(添付模型写真 MIGUEL haus )が正に同じに様な条件でした。

但し、間口は5mでしたので条件的に有利でした。


土地:15坪 準工 準防 60/200 4m位置指定道路 2種高度

建物:けんぺい率最大に使って延べ床26坪

費用:施工費用は1700万(外構、エアコン込)(水道引き込み、ガス引き込み、加入金、10年保証、地盤改良別途*川の近くの為)
狭小で工事が大変でしたので、割高でした。
設計監理が170万
トータル(別途工事を入れて設計施工)で2000万でした。

駐車に関しては片瀬さんの見解と同じくです。
狭小地に住まうには、時として自動車の買い替えを検討される場合が有ります。

*加えて、狭小地で注意しなければならないのは隣地境界線からの離隔距離です。民法では50cmとなっていますが、その地の慣習で50cm以下で建てられる場合が多いですが、それにより計画が大きく変わります。

この事例では仲介不動産業者が協定が有るとのことで進めていたのですが、そんなものは存在せず、隣地既存建物は離隔15cmしかありませんでしたが、その隣地住人より50cmの離隔を要求されて計画を変更した経緯があります。
この計画以降、この部分に関して、不動産業者が大丈夫と言っても必ず、自分で確かめることにしています。

ご相談、ファーストプランまでは NO Feeですのでお気軽にご相談ください。




 
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ユーザーの返答

2011年03月25日

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志賀さま

本当に条件が似た住宅を手がけられたとは!
同じ様な条件でも26坪のボリュームが取れたという事ですね。

あと駐車はやっぱり大変そうですね。(何回も入れてれば慣れるかも?)
ちなみに車は半年前に買ったばかりなので買い換えはちょっと…

それから隣地境界線からの距離、これ確かに要確認ですね。個人的には隙間が無いのにはしたくないのですが、建物の広さとの兼ね合い次第ですね。勉強になります。

どうもありがとうございました!

2011年 3月25日
はじめましてアーキネットデザインの市川均と申します。
この土地の家づくりのポイントは高さですね。2種高度の規制があるという事ですので、1.2階の高さを2.5m程度に抑えた3階建てを計画するに際し、天井の低さを感じさせない工夫や、準防火地区での木造の柱と梁の防火措置(燃え代設計など)のノウハウがポイントになると思います。
添付した写真は中野区で、敷地は広いですが、1種高度で新防火地区での木造3階建てです。
ここはちょっと予算があったので、坪85万円程度ですが、最低と言うと、私の事務所では『1.5階建て住宅』と『2.5階建て住宅』というコストを訴求した住宅を企画していますが、この場合は、坪50万円〜が基準ですが、狭小敷地と3階建てを勘案すると坪60万円〜を基準としたいですね。コストカットのポイントはHP
をご覧下さい。
その上で、ご質問があればお気軽にメールください。
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ユーザーの返答

2011年03月25日

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市川さま

2種高度の事を念頭に置きつつ計画する必要がありそうですね。1,2階を2.5mの天井高という事ですが、個人的にはそれだけあれば充分だと思います。基本2.5mとして空間によってメリハリ付けてあげれば、広がりも感じられるかもしれませんね。

また狭小3階建ての費用感として60万/坪〜という事も参考になります。

どうもありがとうございました!

2011年 3月27日
toraさん

はじめまして。
ヴィレアデザイン主宰の小倉龍希と申します。

都内で狭小住宅をたくさん手がけております。
toraさんの条件とかなり近いものもありましたので、
実例をいくつかご紹介させていただきます。

■写真は杉並区上井草T様邸のものです。
敷地面積:13.3坪
敷地間口:3.99m
延床面積:24坪
工法・階数:2×4工法・地下1階+地上2階建て
家族構成:夫婦+子1人
間取り:2LDK+納戸(ウォークインクローゼット)
この家特徴:R形状の屋根と2階リビングの勾配天井が特徴的です。
洋服好きのご家族のため、地下に6.8帖のウォークインクローゼットを
設けました。駐車場はありません。

※この物件につきましては、弊社のホームページ内、施工実例のご紹介
→『狭小住宅編』でもっと詳しくご覧いただくことができます。

■中野区弥生町S様邸
敷地面積:12坪
敷地間口:3.58m
延床面積:22坪
工法・階数:SE構法・3階建て+屋上
家族構成:夫婦+子4人!
間取り:3LDK
この家の特徴:SE構法で耐力フレームを採用し、狭い間口ながらも
ビルトインガレージ(3ナンバー)を実現しました。
その他にもロフトや屋上利用など、延床面積には算入しない部分も
フルに有効活用し、大家族が満足して暮らせる住まいを叶えることができました。

■中野区東中野K様邸
敷地面積:8.8坪!
延床面積:23.9坪
工法・階数:2×4工法・3階建て
家族構成:夫婦+子1人
間取り:2LDK
この家の特徴:敷地面積はわずか(失礼!)8.8坪です。
まさに1フロアワンルームの超狭小住宅。駐車場はありません。

いかがでしょうか?
システムの都合上、画像を1枚しかアップできませんでしたが、
ご希望であれば上記物件の写真やプランをご覧いただくことも
できます。

また、ご予算についてですが、およそ50万円/坪~です。

プランは何回でも無料です。
まずはお気軽にご相談ください。

ヴィレアデザインのホームページ
http://www.villairdesign.jp/
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ユーザーの返答

2011年03月27日

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小倉さま

心強い実績ですね!同じ様な家族構成で狭い敷地でも建てて生活出来ているみたいですね。
また予算も50万/坪~というのも意外に安く出来るものですね。
作品も拝見しました。内装の素材や色の使い方がいいなと思いました。

どうもありがとうございました!

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