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京都の狭小土地に賃貸住宅

京都上京区、御所近くに13坪の土地があります。何十年も更地のままにしていましたが、このたび土地活用をすることにしました。北斜線制限で3階建ては無理らしく、2階建てで1階は、主人の会社の事務所2階を1Kで賃貸にする計画をお願いしたところ、2軒ほど、建築は無理と断られ、ある大手建築会社で1900万の見積もりがきました。
1000万もあれば建てられると思っていたので、驚いています。
そんなにかかるのでしょうか?
地域の工務店さんにお願いするにもどこが良いのか全くわからないので・・・。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

4件

2011年11月23日
【坪単価】
建坪がどれほどか分かりませんが土地が13坪で2階建てなら
仮に100%建てても26坪なので1900万ですと坪単価が70万円超えますね。実際は100%建てられないでしょうから更に高い坪単価になるのでしょう。

【何故高いか】
書かれた情報から判断すると、多分規模が小さすぎて利益が出しにくいと判断され最初の2軒は断られ、3軒目は利益を確保した上で1900万円という金額を提示してきたと思います。
これは業界の仕組みの為このようになります。
施工者はいつも建てている規模でスケジュールを組み、職人を手配し、材料を発注し、利益を出しています。 逆に言うとその規模で利益が出るようなモデルが存在しそれに合わせて職人の賃金や材料の値段が決められていますので、規模の小さな建物になると 作業効率が落ち、規模に関係なくかかる経費が予算の比率で大きくなってしまったりする為利益が減ります。ですので施工者は小さな建物だと断るか、割高な見積もりで受けるかを迫られることになります。

【工務店を直接雇う場合】
直接工務店に依頼するのが最も安い方法ですが、工務店でも規模の小さい建物は赤字になりやすいので知り合いでなければあまり安くは受けてもらえないと思います。また直接雇う場合はそれなりの知識が無いと不良な工事を行われた時、それを是正させる立場の人が居ない為お客さんは知らないままになることもあります。
ですので知り合いでなければ、間に設計事務所を入れるか、書かれているように建築会社(ゼネコンのことでしょうか?)など依頼者の立場で現場を監理できる専門家を入れるほうが安心です。
今は意図的に欠陥建物を作る施工者は少ないですが、知識不足で結果的に欠陥をつくる現場はけっこうあるのでそれを予防したり、万が一出来てしまった場合はきちんと是正してもらうことが大切です。

【バリューエンジニアリング】
見積もりの1900万円の内訳は分かりませんが、施工者の見積もりは必ず是正できる無駄が含まれています。これは施工のプロという立場からのみ見積もりを作成されている為です。つまりお客さんの得意分野からの目線で内容を見直すことも大切です。本件の場合、賃貸経営者として、修繕費が多くかかるような内装や間取りになっていないか?無駄に豪華な装備が選ばれていないか?など家賃や維持管理費の計画書なども参考に内容を見てみたり、規模から単身者向けの物件になるでしょうからそのターゲットに対して魅力的にすることで家賃設定を少し上げることも資金の助けになるでしょう。また、ご主人にも事務所の運営に関して要・不要などの判断を行ってもらうなどして無駄な装備や間取りを改善すれば安くなる部分は必ず出てきます。更に細かく見ていけば構造は軽量鉄骨や木造でしょうから軽微な変更で大きな影響はありませんが外装材などは端数が出ない寸法に調整したりすることで無駄な材料費、端数を切断などして合わす加工費なども削減できます。断熱材も今は低いグレードでも正しく施工すれば年間の光熱費が大きく下げられますので知識のある施工者を探せばこれも有利に働くでしょう。建物はこのような小額の積み重ねで高額になるので最後は1円たりとも無駄にしないように見直せば更なる減額も可能です。
出された見積もりをそのまま受けて建てると高い買い物になると思いますので、ここはご主人と一緒にじっくりと対応されることをお勧めします。
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ユーザーの返答

2011年11月24日

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福井徹也様
とても解りやすいご回答ありがとうございます。
投稿してから、なかなか、回答がないのでこれはかなり厳しいのかと困っていました。
何故そんなに高いのか良くわかりました。
建築会社に高いので安くならないかと交渉したら、1700万くらいになりましたが、それでも建蔽率60%なので坪100万になります。
土地が800万で1700万の建築費ですと13坪の土地で2500万の家になります。
やはり、建築事務所で工務店を兼ねているところに依頼したほうがよいですね?
坪70万くらいで建てられると良いのですが・・・。

2011年12月 3日
ママちゃん様

はじめまして、中京区で設計事務所をしております一級建築士事務所SOUNDの岡本と申します。

文面より察するに2階建て延べ1.56坪程度でしょうか?
1900万円は高く思いますが、1700万円はありえる金額だと思います。
ただ、1階が事務所で2階が単身者賃貸であれば、会社毎の工事単価がありますから、
もう少し安く請け負える所に依頼すれば下がるとは思います。

ママちゃん様の物件が高いのには2点理由があると思います。
おおよそですが、15.6坪程度では30坪程度の工事と人件費に差がなく、材料費の差のみが出ている点と御所近くですので、駐車場の確保や近隣対策での工事管理費が高く設定されているのではないでしょうか。

あとは、工事請負からは独立した立場の専門家にプランを含め再度最検討してもらうのが良いと思います。

それから、少し気になりましたが、御所近くの上京区で北側斜線がかかり2階建てが建築不可地域は無いように思うのですが。(敷地の用途地域は第1種or第2種低層住居専用地域でしょうか)

気になる点があれば近くですので、当事務所でご相談もお受けしますので、おしゃって下さい。
okamoto@sound-a.com

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ユーザーの返答

2011年12月09日

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ご回答ありがとうございました。
3階建てが無理だそうです。第2種中高層住居専用地域です。
ハウスメーカーから再度見積もりがきて、本体工事1590万屋外給排水工事100万外構60万冷暖房工事18万ガス工事25万小運搬費55万出精値引き-1898万になり、諸費用117万で税込1850万になりました。
工務店で建てれば木造で1300万くらいで出来ると言っていました。
ただ、ハウスメーカーは、鉄骨で保証が20年、その後も延長保証ありで、60年持つ家だと言っていました。
工務店で建てた場合は、ほぼ木造で保証も10年。その後のアフターサービスがあるとしても工務店が無くなってしまうこともある。と言われました。
どちらがいいのでしょうか?
設計会社にも見積もりをお願いしようかと思っていますが・・・。

2011年12月 7日
テキネコム(tekine.com)より

1000万円で建てられるか。ということであれば仕様次第です。

1900万円の仕様が適切であるか。という点をチェックする必要がありますが、ローコスト的な住宅を経験していない工務店や

メーカーは自らの勝手な仕様で見積を提示します。
特にメーカーは既に価格がオープンになっている場合(上代設定)されていることから、お客様の予算とのバランスを考える
ことが出来ないということがあるのです。

コストと品質のバランスはVEという技術がないと不可能です。
VALUE ENGINEERINGという技術を持ち合わせていないので
極端に違うことになるでしょう。

当社はVEを理解している会社なので、ご心配なくご相談
ください。

(全国対応しています。)
フリーダイヤルもありますので御利用下さい。
http://tekine.com/contact.html


その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

適値コム(テキネコム)
http://ameblo.jp/tekinecom/ (アメブロ)
http://tekine.com/ (officialブログ
http://keikakuin.exblog.jp/ (excite ブログ
http://keikakuin.net/info/page5.html(Information Site)
http://www.houseco.jp/profile/architect/4420(ハウスコ プロフィール)

計画院Group(Group関連WEB Site情報)

計画院株式会社:
http://keikakuin.net/(Group official Site)
http://estimate.keikakuin.net/(見積比較Site
http://shopping.keikakuin.net/(海外建材販売Site
http://keikakuin.net/info/index.html(Information Site)

アットデザインワークス インク:
http://at-design-works.net/ (Design Company)
http://keikakuin.net/info/page2.html(Information Site)

計画院LLP:
http://keikakuin.net/info/page3.html (計画院LLP

大連計画院諮詢有限公司:
http://dairen-keikakuin.jimdo.com/ (Official Site)
http://keikakuin.net/info/page4.html (Information Site)

断熱材購入支援Site
http://dannetuzai-hikaku.jimdo.com/
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ユーザーの返答

2011年12月09日

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ご回答ありがとうございます。
ハウスメーカーから新しくきた見積もりでは、1850万でした。
工務店なら1300万くらいで出来ると言われました。
木造、鉄筋の違い、保証の違い。
大手のハウスメーカーなので安心料ですかね?
また、何かありましたらご相談させて下さい。

2011年12月 9日
ママちゃん様

お返事ありがとうございます。

ハウスメーカーか工務店か?と言うことであれば、
地場の工務店をお勧めします。
もちろん、お書きのように10年でなくなってしまう可能性のある工務店ではだめですが。
また、不動産上がりやあまり経験なく始めている工務店もありますのでお気をつけ下さい。きちんと経験を積み小さい修繕工事からマンションや学校などの公共建築まで手掛けられる工務店が良いと思います。
(当てがなければ、ご紹介もいたします)

ハウスメーカーを悪く言うつもりはありませんが、保証の内容は鉄骨の構造が主であり、アフターサービスでの修繕も内容によっては有償なのではないでしょうか。そういった水廻りの修繕や工事の瑕疵による手直しなどは工務店でも同様の内容となると思います。
また、30年・50年の間にいくつか手直しは必ず出ますし、手を加えながら使い続けるのが住宅や建物だと思います。

京都には京町屋といわれる古い木造家屋が未だ多くありますが、大半が当時の今でいう所の建売住宅のようなモノです。使い廻された柱や梁などが多くあり、火事で燃え残った材木を使用されているのも目にしました。木造でも今回のママちゃんさんの計画物件では、きちんと設計して施工すれば十分であると思います。

それから、第2種中高層住居専用地域でしたか。
北側斜線、隣地斜線ともに10Mまで問題ないはずで3階建ては可能と思うのですが、道路斜線が掛かるのでしょうかね。事業性を考えれば3階建てとしたいところでしょうが。

一級建築士事務所SOUND
岡本 成貴
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ユーザーの返答

2011年12月13日

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岡本 様

お返事ありがとうございましt。

やはり、そうですよね。
地元の工務店が良いですね。
主人と相談してその方向で動こうかと思います。

また何かありましたらご相談させて下さい。
ありがとうございました。

谷口

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