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新築戸建て

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契約までの流れ

先日前からいいなと思っていた建築設計事務所さんから間取りの提案をしていただき、予算も大体口頭ではおさまりそうとのことでしたが、
間取りはこちらには頂けず、間取りの提案のみでこのまま業務委託契約で150万と前金で100万と言われました。
普通はこんな感じですぐに契約へのながれとなるのでしょうか?
あまりに早いので、もう少し考えさせてくださいとストップをかけたのですが、
年明けになると工期の予定を組んでしまうので、先約から先に工事するので工期が遅れる。できれば年前のほうが来年の冬前には建ちます。
とも言われましたが、年明けだとそんなに不利なんでしょうか?

その会社ではどんな断熱材を使っているか聞くと、外張りと内側充填と回答がありましたが、詳しい素材などは教えてもらえませんでした。
たしか内側はロックウールだったような・・・。

スキップフロアの造りだと普通の1階2階の箱物よりもけっこう高くつきますか?
内装もクロス張りより水性ペンキのほうが高いのでしょうか?

予定している土地が畑で傾斜しているため、基礎や外構にお金がかかると言われました。あくまでも経験上での判断みたいですが。
業務委託契約する前におおまかな見積もりというか、上モノと外構でいくらくらいかかるのかも教えていただけないみたいですが、それが普通ですか??

HMさんにも見積もりや間取りをお願いしているので、それぞれ会社によってやり方が違うのでしょうが、もし怪しいとかおかしいとか意見があれば教えてください。




このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

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2012年12月28日
はじめましてURBAN GEARの本多と申します。

人それぞれ仕事のやり方があるので、きっぱりとは
申し上げられませんが。
私の感想としては「おかしい」「おかし過ぎる」ですね。

それにしても設計事務所と建設会社が、ごっちゃになって
書かれているので首をかしげてしまいます。
きっと今、相当慌てていらっしゃるんでしょうね。
心中お察しいたします。

さてですが、一つ申し上げておきます。
設計事務所とHMとでは業務のスタンスに違いがあります。
設計事務所は「図面を書いたり現場を監理して報酬を得ます」
HMは「家を売って利潤を得ます」つまりHMが出す図面は
営業のツールでしかありません。
対して設計事務所の図面は「完成物」と呼ばれ、それそのものが
商品として認められています。
よって設計事務所が間取り図を見せて「このような提案力がありますよ」
というのはデモンストレーションに近いと思ったほうが良いでしょう。

あまなっちさんは、以前からおっしゃる設計事務所に関心があり、
提案内容にも納得してるご様子。それならば設計に係わる
報酬内容や業務内容の重要事項の説明をきちんと受けて
正式に業務委託契約をなされば良いと思いますが。
この時点でHMとのプランなのか、請負金額なのか分かりませんが、
競合している事の方が問題を複雑にしていると思うのですが。

付け加えれば設計事務所と建設業を同時に登録している場合も
普通にあります。この場合なら、あまなっちさんが、慌てている
内容が理解できるのですが。
もしそうであるなら間取りの図面も持って帰らせない、きちんとした
見積もりも出ていない状態で「請負?」「業務委託?」の契約を
迫るのは「倒産寸前の会社」だと思いますが。

参考になれば幸いです。

atelier@urbangeardesign.com
矢印
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ユーザーの返答

2012年12月29日

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たくさんアドバイスや回答をしていただきありがとうございます!!
建築業界についての知識があまりないのでどれが普通なのかよくわからなくて
ごちゃまぜになっていました。なんとなくわかってきました。
間取りはデモンストレーションというのがすごく納得しました。
なんだかだまされているんじゃないかとかぼったくられるんじゃないかとか
色々考えてしまって・・・。何が適正価格なのかも素人にはわからないので、、、
検討している会社は建築設計事務所なので一貫してやっている会社だと思います。
たしかに腑に落ちない点があるので少し冷静に考えます。
アドバイスありがとうございました。

2012年12月28日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均ともうします。
設計監理業務は確かに業務委託契約です。ですので、どのような業務を委託するのか、契約書を元にきちんと確認して下さい。その上で、業務報酬は完了した業務(の一部)に対し支払うものだと思います。私の事務所では、企画調査、基本設計、実施設計、監理で報酬額を大きく区分し、それぞれの業務の進行にあわせ、出来高払いとして報酬を頂いております。もちろん、その支払い条件も契約書に記載事項です。
また、工事金額に関しては、私の事務所では、予定金額を『概算予算書』という形で数案提示し、何度か打ち合せを重ね、予算を確定した時点で設計契約を締結させていただいております。この時点での間取りに関しては、簡単なスケッチ程度ですが、もちろんお施主さんにはお渡ししております。
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ユーザーの返答

2012年12月29日

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こんにちわ!!
契約書は現時点で何もなくて、間取りの提案のあとは業務委託契約ではんこを持ってきてくださいと言われただけです。本来は契約書を先に見せていただけるのでしょうか?
建築家さんはプランを出して頂き、どれがよければお願いします。って形になるのですか?
今回お願いしていた会社がこちらから質問しないとそのまま進んでしまうような感じで
ちょっと気が引けてしまったのです。
やはり広い視野で探していかないといい家造りができないと思いました。
丁寧な説明ありがとうございました。

星マーク
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2012年12月29日
アーキネットデザインの市川です。
先ず大前提ですが、設計と工事は独立した職能で分離している事が必要です。設計が工事を監理(検査や指導)するのですから同じ会社でない事が原則です。また、設計は業務委託契約であり、工事は請負契約になりこちらも別でなければいけません。では、設計契約までの流れですが、きちんとしている設計事務所が少ないようです。ちなみに、私の場合は以下の通りです。
1、面談(設計事務所の業務内容を説明し、住まいの相談に応じる)
2、企画調査(敷地と法規制を調査し、概算予算書3案と簡単なプランをスケッチとして提案する)
3、合意した概算予算書に基づき設計監理契約を締結し業務に入る。
4、工事完了時に確定した工事金額に応じて設計監理報酬額の精算をする
5、完成1年後に1年メンテナンスを実施する
原則として、1番は無料、2番は提案業務として5万円としておりますが、実態は1番、2番とも無料で行っており、この段階で数回打ち合せしており期間としては1ヶ月程度です。その後、3番として
契約し、この段階で初めて報酬を頂きます。基本設計、実施設計、工事監理と進行し、面談から完成までがおよそ1年を要します。
また、設計と工事との関係ですが、提携はしていませんが、良い工事店を常に探しています。原則としては建て主さんと一緒に良い工事店を探すのですが、地域によっては工事店を推薦する事はしております。ちなみに、私は長野県の県産材販路開拓協議会のメンバーですので木材関係からの情報は入ってきます。私は長野材をよく使いますがせっかく長野にお住まいなのですから地元の木で家づくりすることをお勧めします。設計に関してはご相談に応じる事が出来ますので何かあればご連絡ください。添付した写真の家は長野県産材の家です。
アーキネットデザイン 市川均
E-Mail:archi@js7.so-net.ne.jp
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2012年12月29日
アーキネットデザインの市川です。
写真を添付するのを忘れました。
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星マーク
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2012年12月30日
あまなっちさん

新宿で設計事務所を主宰しているマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

酷い話ですね!
正式な設計契約までの流れは、以下のようになります。
1)建主のご希望条件を確認する。
2)現地・役所調査をする。
3)ラフプランを無料で作成する。
4)ラフプランを基に、建主さまのご意向を確認し、プラン修正をする。
5)上記を繰り返し、建主さまの納得できるプランを作成する。
6)上記プランに基いて、パース・模型でデザインプレゼンをする。
7)プレゼンの承諾を頂いてから、工事費概算を、3社程度の工務店から
  徴収し、予算内でできることを確認する。
8)設計契約に先立ち、重要事項説明を行う。
9)上記に基き、設計監理業務委託契約を締結する。
  契約書には、四会連合協定の委託書及び契約約款が添付されている
  ことを確認する。
10)上記終了後、設計着手金を支払う。(全体の30%程度が一般的)
11)設計監理業務委託契約書に基いて、工事進捗にあわせ、設計監理
  報酬を支払う。
  一般的なパターンは、着手時30%
               着工時40%
               上棟時15%
               完了時15%  です。
如何でしょうか。これが、正式な設計契約から業務完了までの流れです。

参考になれば、幸いです。
矢印
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2013年 1月 4日
適値コム(tekine.com)よりお知らせ致します。

時期が遅れることで不利になるか。
この質問はどのような工期設定であり、不利になる要素は何であるか。
を明確にするべきですね。

間取りが無い状態で契約することはありません。
契約ですから、条件設定が必要となります。

断熱材の仕様についてはさまざまな仕様がありますので
検討が必要です。

スキップフロアについては構造的な検討が必要です。

内装についてはクロスの仕様とペンキの仕様によってコストが
変わります。

土地の傾斜については地盤調査の結果や傾斜の状況に
よって検討が必要です。

契約前に見積条件が揃わないのは後々揉める要素です。
HMが一概に素晴らしいということはなく、それぞれの担当者
の知識、経験、対応能力によって変わりますので比較検証
する材料としてはマッチングしずらいでしょうね。

私どもは適切な値段を導き出す為、住宅建設をサポートしてます。

詳しくはメールにてお問い合わせ下さい。
info@tekine.com

適値事業部 コンシェルジュ課
矢印
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