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最大でどの程度の建物が建ちますか?~2

前回同じ質問をさせていただいた土地が条件折り合わず諦めました。
その節はご回答いただきました建築家さまには大変お世話になりました。
有難うございました。
現在下記条件の土地を検討しています。

前面道路4.2mに10.5m接道
土地面積約160 ㎡
第一種中高層住居専用地域
60%/300%
第2 種高度地区

上記条件で画像の道路寄り(北寄り)で3階(1階は車4台田の字駐車場)
または半地下で4台駐車場+3階の計4階建ては可能でしょうか?

計算上では最大80坪程度かと思われますが、高さの規制等が曖昧で今一つ理解できておりません。
都心部なので最大限の建物をと考えております。
ご回答よろしくお願い申し上げます。

  • 最大でどの程度の建物が建ちますか?~2

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

10件

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2013年 2月 2日
太郎さん、はじめまして。

たまたまCADが立ち上がっていたので、ざっくりと描いてみます。

第一種中高なので、2m道路よりセットバックすれば半地下+3階の計4階は

いけそうですね。天空率を利用して、プランを作りながら検討すれば

もうすこし北側道路よりには出来ると思います。

間口8m×奥行き12m=96㎡×3層=288㎡(約87坪)+1階部分です。

 下の絵でいくと、グリーンの部分が天空率による斜線の緩和部分です。

なお、方位を考慮した絵ではありませんので、あくまでイメージにて。
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ユーザーの返答

2013年02月03日

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粕谷 秀樹様

早々にご回答いただき有難うございます。
天空率は素人の私には難解ですがCADで図解していただき、何となく理解できました。
斜線規制も図でみると実感がわきます。
本当にありがとうございます!
思った以上のボリュームが建ちそうなので安心しております。
もう少しに詰まったらご相談させていただくかもしれません。
その時はよろしくお願い申し上げます。

星マーク
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2013年 2月 2日
太郎さん

前回も回答させて頂きました、新宿でローコスト手法による賃貸併用
住宅を設計しているマックスネット・コンサルタントの片瀬です。

弊社の場合、都内狭小地の住まいや1Rマンションの設計が多いので、
土地を最大限有効活用・効率活用するプランニングをおこなっております。

今回の敷地では、
容積率:168% 延べ面積:268.8㎡(81.3坪)可能です。
半地下+地上3Fや4Fにする場合は、日影・天空率のチェック
をしなければなりません。

日影は、現在記載されている方角であれば、何とかなるでしょう。
天空率チェックでは、道路から0.8m程度セットバックすれば、納まると
思いますが、建物形状・プランニング等により、詳細検討しなければ
確かなことはいえません。

一度、少量を持参又は、下記メルアドに送付して頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
無料ラフプランニングと工事費概算書を作成いたします。

ラフプランは2日 概算は1週間程度で、業者より徴収いたします。
ご遠慮なく、ご連絡頂ければ幸いです。

土地探しからの賃貸併用住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html

土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/

写真は、最新作、1R・コンパクト賃貸マンションのエントランスホール
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ユーザーの返答

2013年02月03日

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片瀬 進様

前回に引き続きご回答いただきまして感謝申し上げます。
大変わかりやすく、参考になりました。
現在この物件の他に2件考慮物件があり、甲乙つけがたい状態なのですが、この物件を優先で買い入れを行う予定です。

最低限仮契約等の前提がないとなかなか建築家さまにご相談とは恐縮してしまいます。
せっかくプランを作っていただいても徒労に終わってしまうかもしれませんし…
もう少しに詰まったらご相談させていただくかもしれません。
その時はよろしくお願い申し上げます。

星マーク
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2013年 2月 3日
高度斜線については、各行政エリアによって違います。

東京でしょうか?

東京でなくても、敷地が南北に長いので、お望みのボリュームに関しては問題ないと思いますが、前回は角地でしたので、隣地に囲まれますので、大分条件が違います。

ラフプラン+概算見積もりは無料なので、お気軽にご連絡ください。

それが最善のやり方なのではないかと思いますか・・・。
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ユーザーの返答

2013年02月03日

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志賀 なおゆき様

早々にご回答いただき有難うございます。
場所は東京都でございます。
仰る通り前回とは条件がかなり違うので改めて質問した次第でございます。
もう少しに詰まったらご相談させていただくかもしれません。
その時はよろしくお願い申し上げます。

星マーク
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2013年 2月 4日
全面道路4.2×0.4×100=168%容積率。
160×1.68/3.3=81.45坪延床面積。
日影にかからないH=10mかつ3階以下を前提とすれば道路斜線を考慮し道路境界線から1.9mセットバックして計画すれば良し。隣地境界線は20mまで制限なし、高度地区は北側道路で制約なし、日影にかからない規模であればセットバックすれば建設可能。駐車場が地下扱いで内部階段で繋がっていなければ問題は少ない。雨水の問題をのぞけば可能にする事はできる。
今日影は添付資料のように解りやすくビジュアル化できますね。
矢印
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2013年 2月 4日
駐車場4台通路部分をいれて6m×11m=66㎡と換算する。
駐車場面積緩和は1/5までのため、160×1.68/5=268.8/5==53.76㎡を超える面積は算入するため66-53.76=12.24㎡は延べ床面積に入る。
よって住居部分は268.8-12.24=256.56㎡の住居床面積となる。
注意として200㎡を超えると縦穴区画の問題が出てきます。
矢印
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2013年 2月 4日
道路境界線から1.9mセットバックして計画すれば良し。といたしましたが、実際の計画で形状を工夫すればセットバックの距離の改善は可能名部分がのこされています。256.56/3.3=77.745坪の住居部分建設ができるとお考えくださいませ。
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2013年 2月 4日
整理をしますと
住居部分256.56/3.3=77.745坪
屋内駐車場66/3.3=20坪
合計で97.745坪となります。
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ユーザーの返答

2013年02月04日

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佐山 慎英様

早々にご回答いただき有難うございます。
大変丁寧にご回答頂き心より感謝申し上げます。
やはり素人のは難解なので「餅は餅屋」
建築家の先生にお任せするのが最良の策のようです。
もう少しに詰まったらご相談させていただくかもしれません。
その時はよろしくお願い申し上げます。

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2013年 2月 4日
間口が何m有るかが駐車場計画に大きくかかわってきます。4台並ぶかが分かれ道です。半地下、田の字の場合は斜路確保が問題となります。日影との格闘を要する可能性もあります。全て屋内駐車場にする必要性が本当にあるかを整理すると良いと思います。
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2013年 2月 4日
半地下において注意する事。
雨水が流れ込む事を考えるとポンプアップ排水を要します。
重要なのは気候変動でゲリラ豪雨のとき埋没する可能性もあります。
地形上をみてくぼんだ盆地のような敷地の時は要注意です。事前に近隣で水に浸かった事があるかを調べましょう。少しでも高台で排水状況が良好であるかを調べましょう。
矢印
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2013年 2月 5日
弊社技術力資料-1:APECアーキテクト、環太平洋アジア諸国14カ国の一級建築士に値するライセンスを所有しています。海外にも通用する高い技術者として認められた建築家は、現在の日本では348人しかおりません。
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22039
また、耐震関連のライセンスを4つ所有し、東京都緊急輸送道路耐震化セミナーの協賛として耐震相談窓口を年2回担当しています。土地利用ばかりではなく、災害等の多方面からアドバイスができる技術力を所有しています。
矢印
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