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入口の狭い土地での共同住宅建築。


お世話になります。ビルやアパートオーナーをしていまして
いつもは既に建っているものを買うばかりなのですが、
古くなったものを今回、再建築したいと考えていまして
まったく不勉強のため色々とわからずご相談させていただきます。

敷地は有効敷地120㎡のほぼ正方形。
位置指定道路に4メートル接道のため、
集合住宅の建築そのものはできると思いますが
周辺の誰もまだセットバックしてないため
2メートルあるかないかという通路を
途中3回曲がりながら20-30メートル抜けるという悪環境です。
(現状、築40年近い鉄骨3階のアパートが建っています。)

このような立地での建築は費用が高くなってしまったり
建築できる構造が決まってしまったりするものでしょうか?
60%/300%(道路幅で160%)の一種中高層・防火地域です。

理想的には65㎡,65㎡,65㎡の3階建て9部屋のアパートですが
2階建てしか無理だと70㎡,70㎡で狭小8部屋か6部屋でしょうか。
道路の影響による坪単価の変化や、建築の制限。
もし手がけた方がいらっしゃればなんとなくの総工費の目安など
お教えいただけると嬉しいです。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

2013年12月21日
初めまして、豊島区にある照井建築研究所の照井と申します。

最近15611さんのような個人オーナーむけの共同住宅の開発を手がけることが多くなりました。

オリンピック発表のころから首都圏では高利回りの案件が少なくなり、変型地や接道条件の厳しい物が持ち込まれるようになりました。

現在も鉄骨3階が建っているのであれば、同じような物は建築可能と考えます。

ただ、地盤が悪かったりした場合くい打ちの機械が入らない可能性があります。
周辺の地盤のデータを調べるのと、現地を見てみないとわかりません。

場合によっては、軽量鉄骨のどの選択をして建物を軽くするなどのことが必要かもしれません。

当事務所では、なぜか三角地や旗竿などの変型地の依頼が多く独自の方法で克服してきました。

様々なアイデアが考えられると思いますので一度ご相談下さい。

総工費は、地盤や道路状況を見ませんと迂闊にお答えできません。

資料をいただいても検討できますのでお気軽に御連絡下さい。

照井信三
〒170-0005
東京都豊島区南大塚3-23-2 横澤ビル201
TEL:03-5951-1531 FAX:03-5951-1377
URL http://homepage1.nifty.com/shinzoterui/
E-mail  terui.arc@nifty.com

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2013年12月21日
ユーザー15611さん

高田馬場で、高収益不動産を、土地探しから設計監理までワンストップで
多く手掛けているマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

問題は、位置指定道路なのでしょうか?基準法上の道路でなく、通路
ということはないでしょうか。

道路であれば、建築可能です。
但し、今回の場合、行政と詳細協議が必要です。
場合によっては、共同住宅ではなく、長屋しか建たない場合もあります
ので、注意してください。

車両通行が難しい場合は、当然、コストアップします。
幅員だけではなく、電柱などの障害物は、どうなっているでしょうか。
手運びの距離によって、コストも必ずアップしますので、注意してください。
最大20%程度でしょうか。(木造、軽量鉄骨のみ可能)

現在木造は、50万/坪~55万/坪
軽量鉄骨は、65万/坪~70万/坪で推移しております。
上記は、1Rの場合で、ファミリーの場合は、10%程度下がるでしょうね。

弊社では、現在、適法シェアハウスを多く手掛けております。
土地から買っても、12%以上の確定表面利回りが確保できますので
断然お得です!!

http://www.maxnet-g.co.jp/
写真は、土地探しからの高利回り適法シェアハウス

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2014年 1月15日
具体的な貸室の規模や戸数の計画については、敷地や関連法規を調査した上で実質的な設計に手を付けることにより明確になります。
前面道路が狭い場合コストは上がります。資材搬入がやりづらくなるためです。
賃貸集合住宅はご存知の通り遮音性能が重視される場合が多く、RC造の場合で坪単価は全て込みで100万位になるはずです。最初は安くできる、と考えていても最終的にはだいたいそうなるものです。
矢印
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