昭和42年築の古屋のリノベーション

はじめまして、豊田建築設計室の深山と申します。
これまで、3件ほど築40年前後の家のフルリノベーションをしておりますが、予算的にはおおよそ1500〜2000万円ほど掛かっております。
耐震性については、都内だと行政が補助を出して耐震診断から診断結果に基づいた補強をすることで100万〜150万ほどの補助が出ています（足立区でしたが）。
古い家の場合、基礎まわり（布基礎が多いので、コンクリートを流して足元を固める）、配管まわり（古い鉄管の場合は、引込み元からの改修が必要）、断熱（断熱材が入っていなかったり、雨漏り等で痛んでいることがあります）、窓まわり（内窓等を入れて、窓からの冷気を遮断する）などなどがありますが、愛着のある家を長く使うことや、屋根裏などを使って、リノベーションにしかできない魅力をつくることもできます。
お住まいの地域に近い建築家を探されることをお勧めしますよ。

http://home.att.ne.jp/sigma/architoyoda/works40rittai1.html
参考までに、今年杉並区で行ったフルリノベーションの事例です。

髙橋と申します。
今年１月にほぼ同様のプロジェクトが東京都内でありましたので、
詳しいことは直接ご相談ください。
耐震性に関しては、私の場合は必ず信頼出来る構造家の協力により耐震補強を兼ねてリノベーションを行います。
コストについては、内外装全面＋水回りの改善を行うと、ハウスメーカーによる安い新築であれば同規模のものが建ってしまうくらいの費用を見込まれた方が良いです。解体してみないとわからないことも多いです。
新築ではなく、なぜリノベーションを選ぶのか、コスト以外にもポジティブな動機を持って臨むと楽しめます。

やまぐち様

はじめまして。
昭和42年だと恐らく伝統構法でなく金物を使った軸組でしょう。
筋交いはあっても釘で固定して梁と柱は羽子板ボルト、屋根が土葺きの日本瓦と
いったところでしょうか。

耐震補強はよほどの劣化が無い限り可能です。
図面がないので何とも言えませんが、屋根の軽量化をして多くの壁と改修すること
になるでしょう。また基礎補強も必要かもしれません。
ここまですると多くの場合は水回り工事や断熱工事もあわせて行うことが多いです。
全体がリフォーム範囲になるので他も合わせてしないと費用対効果が低くなるからです。

費用は1000万程度かそれ以上ではないでしょうか。
比較的小さい家屋ですので1000万以下も可能かもしれません。
また、３か月程度は借り住まいも検討しないといけないかもしれません。

TUKURU建築設計舎　一級建築士事務所　澁江和宏
滋賀県大津市下阪本2-15-33　077-579-7590
t*****eonet.ne.jp

はじめまして。
ジュウニミリ建築設計事務所の二村と申します。

費用については、フルリノベーションの場合は基礎と躯体を除いてほぼやり替えになりますし、基礎や躯体にも補強工事が必要になりますので、同規模の新築と近い金額になります。

診断については、図面が残っていなくても現地調査をして現況図面を作成すれば問題なく出来ます。
現実的にリノベーションは可能か？ですが、古屋によって一軒一軒状態が異なりますので、実際に古屋を見てみないと何とも言えないと思います。

他の方も書かれていましたが、やはりお近くの設計事務所に一度見てもらうことをお薦めします。

築40年程度の在来工法のリフォームを３軒、また現在築100年の古民家再生の工事中です。実際に建物を調査しないと確かな事は言えませんが、よほどの事（土台や柱がシロアリ被害でほぼ使えない状態）が無い限り耐震補強してリノベーション可能です。横浜市、川崎市、東京都の一部の区では耐震工事に１００万円程度の補助金制度があります。また国土交通省の施策で長期優良リフォームに１００万円の補助金制度がありますよ。

問題はコストと断熱改修です。柱梁を残して全て撤去するフルリノベーションなら新築と変わらな断熱性能と快適性を確保することができますがコストは新築と同額になります。一般の方はリフォームの方が安いと考えておられるようですが、新築とフルリノベーションのコストを比較すると基礎と構造材費が下がるだけで両者を合わせても１５０万円の減額にしかなりません。逆にフルリノベーションでは丁寧に解体しなければならず解体費が５０万円程ＵＰするので差し引き１００万円安くなる程度なのです。その１００万も構造材の交換費用などの諸問題で相殺されてしまうのです。

コストを下げようとして中途半端なリフォームに留めると断熱不良個所が多くなり快適性は大きく損なわれます。フルリノベーションでは解体、工事、設計、消費税などの建築総工費は最低７０万円／坪必要です。フルリノベーションとしてコス試算すると７０万円×２３．５坪＝１６４５万円程の予算を見ておく必要があります。
建物への愛着が強い場合は別ですが、建て替えも検討されたほうがいいですよ。

やまぐち　さま

はじめまして、Hirano S-A Laboratoryの平野と申します。
築47年程の木造２階建てのフルリノベーションをお考えとの事で、
耐震性、費用などに不安を抱かれているようですね。

まず、木造２階建て住宅の耐震診断は可能です。
図面等が無いようですので、簡易耐震診断の「一般診断」をまず行なう
事をお勧め致します。図面が無い場合は筋交などの判定ができないため、
「不明」という記載になりますが、大まかな方針を立てるには
コストの面でも良いと思います。
この診断は、あくまでも建物の構造的な性格や劣化、基礎の状況を把握する
ためのもので、この段階で基礎や構造に致命的な弱点がある場合は、
特別その建物を利用する必要が無い場合は、新築を計画する事をお勧めします。

次に、建物としての構造特性を把握した状態で「補強計画」を行ないます。
診断時に不明という状態から補強を計画し、建物の強度を上げる計画ができます。

費用としては、構造のフレームのみを残して行なうようなフルリノベーションの
場合は、新築する程の費用がかかります。
耐震診断などで現状を把握して、利用できる部位を残しながらの計画では、
お考えの予算でできる範囲を一緒に考える事ができますので、
専門の建築士と一緒に取組まれてはどうでしょうか？

古い家のリノベーションの際に気をつけるべき事は、
予算とのからみで中途半端な計画で止めることです。
住宅は、過ごす時間が長いため、必要とされる性能（耐震性、断熱性など）
が非常に多く、すべてを満たすものを考えると、費用がどんどん膨らみます。
建物の様々な部分を使えるように解体し、再構築する事は、
重機で一気に解体する事に比べて、すべて手作業なため、費用が多くかかります。
どこまで求めるか次第では、新築の方が効率的なこともありますので、
腹を割って話ができる信頼できる建築士と計画をする事が非常に大切です。

SuMiKaで募集されると、様々な提案が頂けると思いますので、
是非とも宜しくお願いします。

やまぐちさま

高田馬場でローコストリノベーションをしている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

耐震調査をして、躯体だけ残してリノベーションすることは可能です。
問題は、費用対効果です。

解体だけ考えても、一般解体の５０％アップになります。
その上で、フレーム補強をして、リノベーションすれば、かなりのコスト
が必要です。

一般的に、木造２階で２３．５坪であれば、約１０００万程度で
新築が建築可能です。
しかし、リノベーションの場合、その金額以下に抑えることは難しいと
思います。
同程度の金額でしたら、新築の方が良いことになりますね。

TVなどで、リノベーションが取り上げられていますが、あれは見世物です。
ばかばかしい撮影の連続です。
費用対効果も考えておりません。
全ては、劇的な画が欲しいだけです。
騙されないでくださいね。

やまぐちさま

はじめまして。
一級建築士事務所ikmoの比護結子と申します。

私自身、築43年の住宅をリノベーションしたアトリエ兼住宅に住んでいます。
（リノベーションしたのは９年ほど前なので、当時は築34年でしたが…）
他にもいくつかリノベーションもしていますし、
リノベーションか新築かどちらがよいかを検討した結果、新築を選択した住宅もあります。
フルリノベーションで耐震補強も行う場合は、新築の８割～新築同等のコストがかかることがほとんどです。お施主自身がDIYで参加されるなどでその分コストカットしたりすることもあります。

耐震性については、ある程度までは補強することは可能です。
ただ、地盤が極端に弱い場合（不動沈下している場合など）は、限度があると思いますので、地盤の状況まで見て判断しています。

また、ある程度のお金をかけてリノベーションするわけですから、リノベーションする場合は、古い良さをうまく生かしてデザインすることが重要だと思っています。新築のようなものにされたい場合は、新築を選択することをお勧めします。

新築、リノベの両方の長所短所を検討できる建築家に建物を見てもらって、やまぐちさんの将来ビジョンと合わせてご検討されるとよいかと思います。

初めまして。
大阪で設計事務所を開いております、堀内総合計画の堀内敏彦と申します。
古い建物のリノベーションに大変興味がありご相談に回答させていただきます。

ご質問は、
①図面がない古い家の耐震診断や耐震補強、及びリノベーションは可能か、②予算はどの程度必要か、③古い建物のリノベーションの際注意すべき点、の3点になるかと思いますので、順次簡単に述べさせていただきます。

①まず、図面がない場合ですが、これは現地調査して現状図面を作成しますので、あったほうがベターですが、なければダメというわけではありません。ただし当然調査費用がＵＰします。また建設年数が経ち、荒れた家の改修の可否ですが、一言でいえばできます。極端に言えば雨露をしのげる状態であれば可能といっても過言ではありません。ただし、これも当然ですが新築と変わらない、もしかするとそれ以上の費用がかかる可能性があります。

②費用ですが、今回の状況、規模ですと、調査費用を含めて約1200万から1800万程度と考えます。

③古い建物は共通して耐震性と断熱性に劣ります。特に今回ご質問のような昭和40年代という高度経済成長期時期は、建築に関する規制が現在と比べてはるかに緩いもので、木造住宅の耐震性、断熱性などはほとんど検討されていません。改修して今後相当期間住み続けるのであれば、まず耐震性能と断熱性能を確保するべきでしょう。予算のこともありますので、内装はセルフビルドで対応するとか、設備機器のコストはできるだけ押えるとか、予算にあわせて順次整えていくといった方法を検討するのがよいかと思います。

最近は古い建物の価値が見直されておりますので、改修をお考えであればぜひとも協力させていただければと考えます。

よろしければ、以下の連絡先まで是非一度ご連絡下さい。
E-mail ana*****.com
TEL *****
FAX *****
ホームページは、
http://www.horiuchi-ao.com
です。