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完全分離の二世帯住宅に必要な土地の広さについて

都内で完全分離の2世帯住宅を建てるため、土地から探しています。

1階:両親
   お風呂、トイレ、キッチン、狭くても2部屋(2K)
2、3階:わたしたち夫婦
   2~3LDK(リビングの広さは、できれば15畳くらい)
をイメージしています。
駐車場なくてもかまいません。

最低何坪くらいの土地た必要でしょうか?
25坪で探していたのですが、やはり30坪は最低必要なのでしょうか?

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星マーク
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2015年 2月11日
ぴよ様  鎌倉市で設計活動しております板垣です。ご質問につきましては、住みたいエリアの、法的条件によって明確になります。土地には、建ぺい率、容積率が設定されております。建ぺい率は商業地でないかぎりは、60%以下が多いと思いますが、仮に60%の場合、25坪あれば、25×0.6=15坪(=約50m2)の1フロアまで作れます。1Fが50m2で、ご両親が住めるかということをまずチェックしますが、間取りによりますが可能でしょう。(マンションの広告の50m2くらいをチェックして見ると参考になると思います)次に、ご夫婦世帯が2F、3Fで成立するかは、容積率によって決まります。
総3階が建つ、200%あれば問題はないのですが、道路が4mの場合、160%で制限されることが多いので、160%だとすると、25坪=82m2×1.6=132m2まで建てられることになり、1Fで50m2使うとすると、2F.3Fで82m2使えます。82m2でご夫婦世帯は成立できるので、そういう土地条件であれば、25坪でも可能ということです。
 これが、世田谷とか、建ぺい率40%/容積率80%とかで設定されている土地ですと、
25坪では、1フロア、82m2×0.4=32m2しか作れず、難しくなります。30坪あって、1フロア分は作れたとしても、容積率的に、2F建てしか作れないのでやはり難しいとなります。
 まずは、住みたいエリアを絞れば、法的条件が見えてきます。建築士に土地から一緒に探してもらうことも可能です。土地探し頑張ってください。
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2015年02月14日

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板垣さま
具体的なご回答、ありがとうございました。
坪数に気を取られて、建ぺい率をあまり重視していませんでした。
区や地域によって建ぺい率に差があることがわかりましたので、
住みたいエリアを絞って探したいと思います。

星マーク
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2015年 2月11日
ぴよ様
こんにちは。【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。

第一に、ご提示された必要な部屋数から建物面積を想定します。情報から建物面積は各フロア最低40m2(12坪)必要です。建築面積40m2(12坪)、延床面積120m2(36坪)となります。

第二に必要な敷地面積を考えます。
・建蔽率40%容積率80%の地域:150m2(45.5坪)
・建蔽率50%容積率80%の地域:150m2(45.5坪)
・建蔽率50%容積率100%の地域:120m2(36坪)
・容積率60%容積率160%の地域:75m2(23坪)

以上のようにご計画建物の場合、必要敷地面積は容積率で決まります。容積率160%以上の地域でしたら25坪の敷地面積で建設可能です。
ただこれは建蔽率と容積率から算出したもので、建築可能かどうかを最終的に判断するには採光斜線も検討する必要があります。居室には採光を得なければいけないという規定があるのですが、隣地境界から建物までの距離に応じて有効な採光量が決まっています。3階建ての1階は光が入り難くなるので建物に凹凸をつけて隣地境界までの距離と出したり道路側に居室を配置するなどの工夫が必要なのです。
このような工夫ができるかどうかは敷地の道路に面する幅や敷地形状ごとに違うので詳細な検討が必要です。

候補敷地の不動産広告資料(A4の敷地資料)をメールいただければ建設可能かどうかを判断できますのでお気軽にお問合せください。

森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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ユーザーの返答

2015年02月14日

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森建築設計さま
ご回答ありがとうございます。
土地を探しているのですが、採光の問題が気になっていたので、
とてもわかりやすかったのです。
候補の土地がもっと具体的に出てきましたら、相談させていただければ
うれしいです。
ご縁があれば、よろしくお願いいたします。

星マーク
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2015年 2月11日
ぴよさん

高田馬場で土地探し+仲介+設計監理を専門で、ワンストップで行っている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

ぴよさんのご希望条件を満足させる土地の広さは、建蔽率・容積率・道路幅員
により左右しますね。
60%以上の建蔽率の地域であれば、25坪でも大丈夫です。
しかし、40%・50%の1種低層エリアでは、25坪の土地面積では難しい
と思います。

また、道路幅員により容積率も、基準容積とは異なってきますので
注意してください。

宜しければ、弊社が土地探しから設計監理までお手伝いいたします。
下記まで直接ご希望詳細条件・ご希望エリア・最寄駅をお教え頂けないで
しょうか。katase@maxnet-g.co.jp
物件情報・ラフプラン・工事費概算を作成致しますので、ご検討ください。

土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
注文住宅設計:http://www.maxnet-g.co.jp/associates/residential_design.html
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ユーザーの返答

2015年02月14日

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片瀬さま
ご回答ありがとうございます。
専門的なことが多すぎて、悩んできたところでした。
総合的に探していただける会社様があればいいのに、と思っていたところです。
ご縁があれば、よろしくお願いいたします。

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2015年 2月11日
ぴよさん
はじめまして。
別の切り口で回答致します。
当社事例で敷地22.78坪、車1台、玄関以外完全分離の二世帯です。
第一種低層住居専用地域、建ぺい50、容積100%の土地です。
地下、1階が親世帯、2階、ロフト、屋上が子世帯です。
敷地を小さく抑えて建築にお金をかける方法もあります。
ちなみに工事費2600万円(税別)+350万円(設計監理+構造設計)です。
http://www.s-noa.jp/page209.html
土地探しもお手伝いできます。
ご連絡お待ちしております。
〒180-0003
東京都武蔵野市吉祥寺南町1-30-1
パークヴィラ吉祥寺204
株式会社スタジオ・ノア 代表取締役 森 信人
TEL:0422-24-8283 FAX:0422-24-8284
URL:http:// www.s-noa.jp> > メールアドレスn.mori@myad.jp


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ユーザーの返答

2015年02月14日

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森さま
ご回答ありがとうございます。
建ぺい50、容積100%の土地でも可能、地下という発想はありませんでした!
ありがとうございます。
候補の土地がもっと具体的に出てきましたら、相談させていただければ
うれしいです。
ご縁があれば、よろしくお願いいたします。

星マーク
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2015年 2月11日
道路が最低4mとして4m*0.4=160%で3階がたてられる地域であればよいのですが、北側斜線がきびしい一種低層専用は北側道路ならよいのですが要注意です。
今世田谷で同じ規模で不動産購入の相談をしています。
ただ大きさだけでなく駐車場計画がわざわいをもたらす土地がやすいですね。そこも、土地えらびのポイントですね~♪
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2015年02月14日

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佐山さま
ご回答ありがとうございます。
建ぺい率の大切さがよくわかりました。
候補の土地がもっと具体的に出てきましたら、相談させていただければ
うれしいです。
ご縁があれば、よろしくお願いいたします。

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