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親の土地への賃貸併用住宅建設

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まいける
東京都
初めて質問しています。
親が所有する土地へ、自分名義の賃貸併用住宅建設を検討しています。
現状実家が建っていますが、敷地の半分を駐車場として外部賃貸しており
その部分に賃貸併用住宅の建設を考えています。

前提条件
◼︎100平米で建ぺい率60%、容積率200%、用途地域一種住居
◼︎マイホーム領域は100平米
◼︎賃貸部分は1DKで30㎡3戸

質問としては
■全体敷地200平米に対し南側100平米部分に実家があり
北側部分に今回の賃貸併用住宅を検討しています。(南北接道)
実家建設の際に全体敷地で建築確認を取っているかもしれないのですが
増築として申請しないと新築不可でしょうか?
■賃貸併用の場合、50%以上を自宅にしないと住宅ローンが認められない
という情報があったのですが、転勤等により自宅部分をやむなく賃貸することも
出来ないのでしょうか?
■土地は親からの使用貸借にするつもりですが、最終的には土地を相続するして、土地建物を所有する予定です。相続の際に小規模宅地の特例は適用されるのでしょうか?

専門家の回答

4件

2015年10月12日
過去に同様の条件で賃貸併用住宅の計画を行いました。
敷地内の現在の状況や当時の建築確認内容などを調べる必要がありますが、
北側と南側の敷地を分割することによって新築の可能があります。
その他、ケースバイケースですし、有効な方法や通し方があると考えられます。
具体的な内容を個別に教えて頂ければご提案が可能です。
よろしくお願い致します。
矢印
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2015年10月12日
マイケルさんの疑問の御答えします。

まず、増築では賃貸併用住宅の銀行査定が大きく変わりますので新築がベストです。今現在のご実家が合法になるよう敷地分割して建築確認を出せば新築可能です。
確かに一般的には50%自宅50%賃貸の割合じゃないと融資しない銀行が多いのですが、ご自宅3分の1でも融資する銀行が有ります。勿論ご紹介できます。

転勤などは、あり得ることですのでご自宅部分を後で賃貸できます。しかし転勤
がわかっているのにやると確信的と判断されよく有りません。思いがけず転勤の
辞令が出てしまった場合はやむを得ません。そういう方沢山居ます。

相続のことは専門外ですのでよくわかりませんが、賃貸が入っていると特例にならないんじゃないですか?

融資のことなどかなり踏み入った相談になると思いますので、こちらにご相談下さい。terui.arc@nifty.com 照井
矢印
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矢印
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2015年10月12日

お問合せに対して回答させて頂きます。
■敷地に対して用途上可分の建築になりますので、寧ろ、増築ではなく確認申請上の敷地を分けて新築での届出が必要がございます。
この時、それぞれが建築基準法(建蔽率・容積率他)を遵守する必要がございます。

■賃貸併用と賃貸のみの差は、事業用かどうかと言うことであり、旧住宅金融公庫のような個人用の融資をメインにしている場合を除き、一般的な銀行等は事業融資のほうが逆に低金利で営業していますので、転勤時の対応等につきましても、詳しくはメインバンクにご相談することがよろしいかと思います。

■自宅用敷地も事業用敷地も小規模宅地の相続特例は受けることが可能ですが、
 この制度自体が複雑でありますので、業務範疇にない我々建築家ではなく、シッカリとした弁護士、司法書士さんにご相談なさって下さいませ。

賃貸併用住宅の計画・設計監理につきましては、弊社も多数実績がございますので
宜しくお願い申し上げます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
=豊かな空間創造、幸福な時間=
矢印
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2015年10月13日
まいける様

高田馬場で、高収益アパート・マンションを多く手掛けている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

まず、増築申請の件ですが
増築の場合は、既存不適格になる場合もあり、費用が掛かりますので
敷地分割の方が良いと思います。

賃貸併用住宅ローンの件ですが
30%程度で組める金融機関が2社ありますので、紹介可能です。
敷地分割の場合は、アパートローンになりますが、0.6%のアパートローン
の紹介も可能です。(属性によりますが)

小規模宅地特例の件
アパートであっても、敷地面積が200㎡以下であれば、特例の対象に
なりますが、その他、要素もありますので、注意してください。

その他、疑問点等があれば、下記まで直接メールして頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/
矢印
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矢印
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