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府中市27年前の戸建ての建て替えについて

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chayu89
東京都
府中市で気になっている中古住宅があります。
可能であれば、中古住宅を買って壊して新築住宅を建てたいと思っていますが
同じような大きさの土地を建てることは可能でしょうか?
容積率に対して、建物面積が広いため、昔だから広く建てられて
今建てると現状の建物よりも小さくなってしまったりするのでしょうか?
立地としては、気に入っているのでご回答頂けると嬉しいです。

築年月 1988年1月(築28年2ヶ月)
建物面積 94.19m²
土地面積 98.33m²(公簿)
用途地域 1種低層
接道状況 南西 4.3m 公道 接面5.3m ・北西 4.5m ・二方道路
建ぺい率 40%
容積率 80%
地目 宅地
地勢 平坦

よろしくお願いします。

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2016年 2月23日
建物面積94.19が何を指しているか分かりませんが
この条件を見る限り下記の内容になります。

敷地面積:98.33㎡
建ぺい率:40% 
許容建築面積:98.33×0.4=39.33㎡
容積率:80%
許容延床面積:98.33×0.8=78.66㎡

建ぺい率は敷地が道路角地の場合は50%になります。
南西と北西に道路があるようですが
角地でなければ緩和は受けられません。

予算にもよりますが、地下やロフトを利用することで
床面積を確保することも可能です。

又、公薄面積と実測面積は多少の異なりはよくありますので
実測測量をした方が良いかと思います。

古い建物で、現況の建ぺい率・容積率を超えていることはよくあります。
申請を出さずに増築をしているかもしれません。

弊社は狭小住宅は得意としています。
よろしければHPをご覧下さい。
http://hatano-arch.tumblr.com/
弊社にご興味ありましたらご連絡下さい。

秦野浩司建築設計事務所 秦野浩司
〒241-0824
神奈川県横浜市旭区南希望が丘116-1
パレーシャル山王202
TEL/FAX:045-367-0036
MAIL:hatano@xf7.so-net.ne.jp
URL:http://hatano-arch.tumblr.com/
矢印
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2016年 2月23日
手塚勝也建築設計室の手塚と申します。

改築となりますと、同じ大きさでは難しいですね。
建ぺい率(敷地面積に対する建物面積の割合)が40%ですから、
建築面積39㎡が最大の面積です。
2階建てにして、78㎡が建物全体の面積となります。
現状よりも面積が小さくなりますね。

築年数が1988年ですので、新耐震の建物のようですね。
1981年6月で建築基準法が厳しくなり、それ以前を旧耐震、以降を新耐震と言ったりします。
新耐震の建物でしたら、現状の建物をリノベーションすることも検討してはいかがでしょうか。
物件を見てみないと何とも言えないところですが、耐震改修の必要もないと思いますし、一般的に改築するよりも確実に安くあがります。

何かございましたらよろしければお気軽にご連絡ください。

-----------------------------------------
手塚勝也建築設計室
手塚 勝也
1130022東京都文京区千駄木5-11-1
tel:03-5834-8736
http://www.tezu0928.com
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2016年 2月23日
こんにちは。
建築家の石川淳です。

私も以前、府中での住宅の建て替えのご依頼を頂いて、元の家が違法増築をした家だったために、建て替え後に建築面積が減ってしまうという案件にぶつかった事があります。

建て替える新住宅は当然今の法令に沿って作りますので、建ペイ率や容積率は守った案を作りましたが、容積率や階数に入らないロフトや床下収納などを提案して、実際の床面積は以前の家よりも広く作る事ができました。

また、空間の作り方で数値以上に広く感じる事もできますので、そのあたりは設計次第と思います。

ちなみに2方道路という事は角地でしょうか?
それであれば建ペイ率は10%増やして50%となる可能性もあります。(2道路の交わる角度にもよります)
このあたりは不動産屋さんが把握していると思いますので、聞いてみるとよいでしょう。

では、良い家づくりを!
矢印
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2016年 2月23日
chayu69様

初めまして。
東京世田谷のアトリエ スピノザの井東と申します。

建築基準法により、土地面積の80%(78.66㎡)しか建てられませんが
下記の方法で+αが可能です。

①ロフトー天井の高さを1.4m以下にする必要があります。
②地下を作るー土地面積をmaxとして面積を増やせますが、相応のコストが必要 です。
③もう一つ20㎡程度増やせる方法がありますが、これはお会いする機会を頂けま したらご説明したいと思います。

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。

それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ 井東
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
090-6309-0940 / 03-6425-9083
info@atelier-spinoza.com

↓ 等々力の家です。AllAboutで「子供達が遊び回る家」と、100%LIFEで「3人の兄弟が走り回る「アクティヴ」な家」と紹介されています。

http://allabout.co.jp/gm/gc/458094/

http://100life.jp/feature/20615/

http://atelier-spinoza.com/works/1private_house/25todoroki/01.html

↓ 白金の家(狭小の3階建住宅。ロフト、ルーフテラス付)
http://allabout.co.jp/gm/gc/454563/
http://atelier-spinoza.com/works/1private_house/23sirogane/01.html

↓ 上鶴間の家(これも3階建住宅。ロフト、ルーフテラス付)
http://atelier-spinoza.com/works/1private_house/20kamituruma/01.html


↓ 大東の家のビデオです。(中庭を中心とした二世帯住宅)
https://www.youtube.com/watch?v=4SVF5aiVcSc

↓ 樽町の家のビデオです。
https://www.youtube.com/watch?v=VClsBXqCJks

↓ 中目黒の家のビデオです。
https://www.youtube.com/watch?v=7OK1zQKI6U8

↓ 池上の家のビデオです。
https://www.youtube.com/watch?v=ptq6bu5zwuE

↓ HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
↓ オウチーノというサイトです。
http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/rank/designer/

↓ Facebookもどうぞ
http://www.facebook.com/profile.php?id=100001
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2016年 2月23日
chayu89さん

はじめまして
新宿区の設計事務所:前田敦計画工房の前田と申します。

敷地面積が98.33m²で
建ぺい率40%容積率80%となると
39.33㎡の二階建てで78.66㎡まで建築可能です。
資金的に余裕があるのでしたら、地下に39.33㎡の住宅を作ることで、
最大117.99㎡まで建築することは可能です。

道路の構成により角地でしたら、建ぺい率が50%になりますので
駐車場等を併用するなど可能性は増えてきます。

具体的に詳細を伺いましたら、より細やかな対応が可能ですので
よろしければ下記までご連絡ください。

■前田 敦 / atsushi-maeda   
 一級建築士事務所 前田敦計画工房 / mac-atelier
〒161-0034 東京都新宿区上落合1-27-6 KAFKAHAUS 305
TEL : 03-5937-5853
FAX: 03-6867-1303
URL: www.mac-atelier.com
mail: mac@mac-atelier.com
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2016年 2月23日
chayu89様

はじめまして。星設計室の星と申します。
容積率から可能な床面積につきましては、既に他の皆様がご指摘の通り、約78㎡となります。
お金はかかりますが、『半地下』を使えば、最大で約39㎡増やすことができます。
半地下は、完全な地下ではなく、地下室の上部から自然光や風をとり込むことができます。
しかし『1種低層』とのことですので、半地下とロフトを同時に成立させる事は難しいかもしれません。
このあたりは、敷地の形状などにもよってきますので、詳しくはお問い合わせいただければと思います。
また、リノベーションも良い方法だと思います。
構造がしっかりしていれば、建直しよりも費用を抑え、見違えるような家に生まれ変わらせることが可能です。
家作りはまず、土地選びが重要ですね。
ここで暮らしたい、とピンときた土地なら、新築でもリノベーションでも、きっとその土地に合った、建物がchayu89様らしい家ができるはずです。
ご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせくださいませ。

星設計室 代表 星裕一郎
http://h3plus.wix.com/h3plus
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2016年 2月23日
chayu様
初めましてアンダーコンストラクションの溝口と申します。

建て替えの場合は基本的に1階、2階共に
敷地面積の40%の約39平米まで建ち、
合計床面積は敷地面積の80%の約78平米まで建てれると思います。庇の大きさなども面積に含まれますのでご注意ください。
高さ制限は有りますが、敷地の真ん中辺りであれば、2階建ては可能と思います。
北側隣地と近い部分は高さ制限がかかりますので、高さが制約される部分がある可能性が有ります。

不明なお気軽にお問合わせください。

アンダーコンストラクション 溝口
HP under-c.com


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2016年 2月23日
ヒーロートレーディングの広瀬と申します。お近くの方でしたので少しアドバイスをさせてください。

弊社は別会社で不動産も行っているので、ご検討中の土地(中古一戸建)の販売図面を入手した上でお話さて頂きます。

再建築時の延床面積の限界は、23.79坪となります。これでは、狭いとお思いでしたら、2.5階の家やロフトとなります。(地下室は高くなるので除外します)
でも天井高が1.4mとなるからダメ。その場合は、検討されている土地は角地緩和が適用されて建ぺい率は50%となります。この50%を上手く利用する方法しかありません。(大手メーカーさんに相談されても無理です)

土地は一低層の40/80ですが南北に長くなっています。2.5階でも面白い間取りになると思います。まずは、建ぺい率50%を上手く利用???なんて考えないで2.5階やロフトの間取りを書いてもらう事をお勧めします。

あと、販売図面の備考欄にも記載してありますが、この家を骨組みのみにしてフルリフォームなんて考えないでください。新築が建つ価格になります。
個人間の売買でも、瑕疵担保責任は3か月はあるのですが、免責としてあるのは危ないと思います。備考欄の真ん中に書いてある事が理由でしょう。

新築にする場合、解体費は約150万円は別途必要です。この価格にプラス150万円として坪単価を算出してみましょう。いかかですか?? ○○町2丁目の他の物件と比較して。
少し高い感じはしますが、駅までの距離や道路付け角地等を考慮すると、まあまあな感じもします。後70万円指値が通れば良い価格だと思います。または、更地渡しを条件で申し込む。

長々と失礼いたしました。まとめます。

1.間取りを書いてもらう。
2.現地を見てもらい、見積書をもらう
3.土地と建物の諸経費を含めた資金計画を立てる(月々のローン計算も含む)

ここまで、無料でやってくれる会社を探す。早くしないと物件は無くなります。1週間以内で1から3を行ってくれるとchayu89さんにとっては有利ですね。

月々の支払を確認した上で、不動産屋さんと相談して指値をする。

金額がまとまったら土地の契約。

こんな感じでしようか。参考になりましたか??


もし、弊社の建物にご興味を頂けましたら、前記した事は滞りなく完璧にこなせます。

弊社ホームページ
http://hti-hero.com/

建物の特徴は ドライウォール と言う北米では一般的な室内壁と、フィートモジュールの2×4住宅を建築しています。(これが本当の北米仕様の2×4住宅です)



矢印
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