土地23.89坪に対して希望の家がたてられるか質問したいです。

初めまして　
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
敷地の形状や道路幅員が不明なので、あくまで計算上の推測ですが建築可能です。屋外に１台の車を駐車させて住宅へのアプローチなども確保すると、建物の建築面積は土地面積の１/２程度になります。つまり１階床面積は１２坪程度の大きさになります。この大きさで総三階建てとすると１２坪×３層で３６坪になります。屋内ガレージの面積は５坪～５．５坪なので住居面積は３０．５坪～３１坪の大きさになりますので３LDK～４LDKのプランを計画できるということになります。
さらに考えると建蔽率上限は６０％ということですので、２階と３階は１階よりも張り出し（オーバーハング）することもできるので住居面積３３坪程度は余裕で確保できるでしょう。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算（定量的な数値）で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは一般の設計事務所では行っていないことです。快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築に興味のある方からのご連絡をお待ちしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、３～４つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町６－５０－１
ＹＣＣヨコハマ創造都市センター内１０６
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力１７－５
電話：*****
メール*****ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/

二階建てと書かれているので、敷地形状など無視して計算だけで、23.89坪×0.6×2階＝28.66坪が法律上の限界です。ちょっと厳しそうですね。
あとは階段や廊下などの外部化、あるいは床面積に算入されない天井高のロフトや床下だけで収納を賄うなど、アクロバットな日常生活が許容できるか、などかと思います。

あきと 様
初めまして､｢森林力の家｣代表の松橋 健と申します｡回答する為には､敷地の状況をお知らせ下さい｡①敷地の間口/奥行寸法②道路幅③方位④隣地･道路との高低差⑤隣地建物状況の５点です｡

日本伝統木構造の会 正会員
渡り腮構造 森林力の家
〒５１５－２６１４ 三重県津市白山町伊勢見１５０－１９５
展示場/タンノイ博物館
ＴＥＬ ０５９-２６４-２２２３
ＦＡＸ ０５９-２２９-５７２０
日本伝統木構造の会員は北海道から鹿児島まで分布し､建築地に近い大工さん､基礎/屋根/設備/電気屋さんが造ります｡
ＨＰ http://www.forest-energy.com

あきと様
はじめまして、アース・アーキテクツの鷲巣（ワシズ）といいます。

土地から逆算していきますと
79㎡×0.6＝47.7㎡　これが建築面積の限界です。
余裕を見てこの0.9かけでみます。
47.7×0.9≒42.5㎡
総二階建てで考えますと
42.5×2＝85㎡
85㎡÷79㎡＝107.59％（容積率はOK）
となり延べ床面積85㎡～90㎡の家が建築できます。

駐車場の件ですがガレージ外は建築的には問題はありません。
ガレージは建蔽率にも算入されますので、一般的には後で「3坪以内
の増築」で対処する方が多いと思います。
ただ、最初からビルトインガレージとして建物に組み込む場合は、述
べ床面積の1/5までは容積率に算入されません。
　
話は戻りますが、仮に85㎡の家を建てる場合は、3LDKが妥当かと思い
ます。
一人あたりのスペースは「最低6坪」程度が必要になります。
仮に4人家族でしたら、6坪×4人＝24坪（約80㎡）という計算です。
ただこれは一般論での話です。何LDKという概念を捨てて頂ければ、
85㎡でも十分な生活のスペースを確保できます。

私のブログに「1500万円で人生を楽しむ家（25坪前後）」が載って
いますので、一度参考にご覧になって下さい。
ブログURL　http://earth-architect.sblo.jp/

アース・アーキテクツ一級建築士事務所　鷲巣（ワシズ）