神奈川県大和市　駐車場をアパマンに

baotian様
初めまして、【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計と申します。
横浜馬車道にアトリエのある設計事務所です。賃貸住宅の計画では計画初期段階に収支計算書を作成して費用対効果が高く競争力の上がる特色を持たせたコンセプトのご計画を提案しています。
ご計画の賃貸住宅で表面利回りを計算してみました。まずは設定条件です。収支計算を行うには賃料を設定しなくてはいけません。詳細な立地条件が不明なため以下の条件で計算しました。
・木造３階建て
・防火地域の指定は準防火地域と考え「準耐火構造」で工費を計算
・賃料は２２００円／ｍ２
・総予算は建物本体だけでなく、消費税、外構費、付帯工事、設計監理費、建設諸経費などすべて含んだ金額として計算

上記の想定で計算すると、総予算１億４千万円、年間賃料１２００万円となるので表面利回りは８．５７％となります。おおよそハウスメーカーの利回りと同じ結果となりました。
具体的な敷地情報をお送りいただければより詳細で実情に近い収支計算書を作成できます。その上で利回りが同じなら、より提案力のある建築家賃貸としたほうが得策でしょう。具体的な相談が必要でしたら気兼ねなくご連絡ください。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算（定量的な数値）で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは単に温熱性能を算出するだけの一般の設計事務所では行っていないことです。
コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。

【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町６－５０－１
ＹＣＣヨコハマ創造都市センター内１０６
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力１７－５
電話：*****
メール*****ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/

baotianさま

一般的な話をしますと、ハウスメーカーに依頼すれば利回り優先でどこも似たり寄ったりの提案になります。
建築設計事務所に依頼しデザインや提案力を優先するのであれば「如何に付加価値を付けるか？」ということになります。

建築設計事務所に依頼される場合は、事業主側も「どのようなアパートを建てて差別化を図るのか？」という戦略が必要となるでしょうし、アパートに慣れた建築設計事務所であれば一緒にコンセプトを創り上げていくこともできるでしょう。
これからどんどん差別化の時代になります。私としてはぜひ建築設計事務所とコンセプトを練り上げていってほしいと思います。ハウスメーカーのようにお任せは出来ませんがきっと楽しいと思います。

baotian様
初めましてアース・アーキテクツの鷲巣（ワシズ）といいます。

マンション・アパートの建築に際しては利回りのみではなく、様々
なリスクも考えて建築するのがベターだと思います。
主なリスクは地震・火災・事故・騒音・住人同士のトラブル等が
考えられます。
上記の事故以外のトラブルに対しての賢明な選択は、鉄筋コンクリ
ートの壁構造がベターな選択だと思います。
地震にも強く、住戸の火事があっても、ほとんどがまた使用できま
す。騒音にも有利で、騒音による近隣同士のトラブルも少なくて
済みます。
ネックは工期が長いのと、解体費用がとても高くつきます。
　
以下でRCの1LDKで利回りを計算してみます。
一戸の面積を43㎡と仮定します。
一戸当たりの建築価格：950万（共用部も含む）
容積率ギリギリで82坪（≒271㎡）×200％＝542㎡が建築可能な住戸
等の面積（共用部分は容積率から除かれます）になります。
アルコーブやパイプスペースの面積を考慮しますと、542㎡×0.9＝
≒488㎡が住戸面積になり、488㎡÷43㎡＝11部屋となります。
次に建築に必要な金額を計算します。
本体工事：950万×11＝10450万
設計料　：450万
抵当権設定登記・測量：70万
保存登記：35万
地盤調査：15万
　　小計：11020万
消費税　：882万
　　合計11902万
以上のような建築費が必要です。

家賃を8.0万と仮定します。
年間収入：8×11×12＝1056万
∴1056÷11902＝8.8％（表面利回り）となります。

実際の利回は・・。
年率2％の利子で30年均等払いですと、毎月のローンの支払いが44万程
になります。
固定資産税と都市計画税はおおよそ70万前後だと思います。
その他に経費として、管理料30万/年と設備点検費用が25万/年程かかり
ます。
上記を考えて実際の利回り（80％の入居率）を計算してみます。
家賃収入：1056万×0.8＝845万
ローン返済：44万×12＝528万
税金（所得税などは別）：70万
経費：55万
退去時のリフォーム代：50万
差引 845－528－70－55－50＝142万
142÷11902＝1.2％という結果になります。

建築費を少し多めに見てあります（私の住んでいる静岡ではこの9掛け
位です）。
また杭工事が必要の場合は400万円位が建築費に上乗せされます。

大家さんの本当の「うま味」はローンを返し終わった後からです。
ローンを返し終わった後で、長く使える建物を設計するのがいいと思
います。

ご参考までに・・

baotian様

高田馬場で、高品質で高利回りのアパート・マンションを多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

弊社の一般仕様のアパートであれば、土地から購入して９％程度になります。
今回は、土地が相続ですので、１５％以上は回ると思います。
単純な木造準耐火であれば、５５万/坪程度です。

宜しければ、測量図・案内図・住所を下記までメールして頂けないでしょうか。
k*****t-g.co.jp
ラフプラン・工事費概算を、お送り致しますので、ご検討ください。

土地探しからのアパート・マンション：http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集：http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/

初めまして、HAKの秋田と申します。
事務所は、田園都市線の鷺沼に構えております。
土地購入がない状況なので、表面で、10-12%は、目指したいところですね。
敷地条件等、詳細の情報をいただければ、より具体的なお話ができると思います。
私ども事務所は、賃貸住宅を最も得意としております。事業収支計画の提案を含め、リーシングのお世話まで、一貫して提案しております。ランドマークになり、空室ゼロの賃貸計画を提案させて頂きたく、存じます。
一度、お考え等を伺わせて頂ければ、幸いです。
株式会社エイチエイケイ
秋田 憲二
044-888-4447
*****
*****eb.com
http://www.hak-web.com

Baotian　様
―土地を相続され、土地代が入っていないのであれば、利回りはもっと良いはずです。
―ローンの支払いが終わってからの収益が一番大事なのではないでしょうか、とすると長持ち　　
する建物が良いと思います。
―入居率が高いほうが、収益が高いので、借りる人の快適性　住み心地の良さ等が重要と思いま　
す。即ち良い設計者を選ぶことが求められています。
―私共は質を落とさないで、建物を安く造るノウハウを持って居りますし、住み心地の良い住宅　
　を設計するノウハウも持って居ります。
―お気軽にご相談ください。

　始めまして、私は建築家の藤井アツシ（穆）と申します。妻の眞理子も建築家で、特に住宅の設計を得意として居ります。設計に於いて、私どもは常に住む人の要望を、100％満足させる事を心がけて居ります。収益性の高いアパマン、是非設計してみたい魅力的なプロジェクトです。是非お選び頂きたいと思います。　

私どもは、長年お施主様の家づくりを共に楽しみながら、その道のプロとして家の設計に参加し、施工監理者として、工事現場を見守って参りました。あなたと共に｢大和市で収益性の高いアパマン｣の住まいづくりの楽しさを、味あわせていただければ幸いに御座います。一つ宜しくお願い致します。朗報をお待ち致します。

　｢自然との触れ合いを大切に｣　｢使い勝手の良い、無駄の無い物はシンプルで美しい｣　これが私の設計理念です。

　藤井建築設計　代表取締役藤井アツシ(穆)　東京都町田市玉川学園　2-12-5
(T)　０４２－７２０－６４８８　（F）　０４２－７２０－６５６８
Eメール　at-*****netsurf.jp
　ホームページhttp://www.at-fujii.jimdo.com

作風はホームページご覧下さい。有難う御座いました。