都内極小地築古鉄骨３Ｆ建て（ＲＣ造で建替か、現状鉄骨リフォームか）

はじめまして以下の物件を所有しております。
場所：東京都内城東区　大通り沿い　商業地区
土地：４０坪　長方形で間口は6.5メートル
容積率：５００％
現状：鉄骨３Ｆ建て（現状　賃貸で貸しております）築４０年

築古の為、①ＲＣ造で建替　②現状の鉄骨をリフォームを検討しております。
そこで下記ご教示ください。

①ＲＣの場合
７Ｆ建て、延床面積７０Ｍ２/ 階　合計：４９０Ｍ２の場合の建築コスト
（１Ｆは貸店舗　２Ｆ－７Ｆ賃貸　２ＬＤＫ）
②現状リフォーム
　鉄骨スケルトンにして現状と同じ建物にリフォームした場合のおおよその費用
　現状は合計３００Ｍ２

①と②を比較検討してみたいと考えております。
また、そもそもこの極小地の建築を受けていただける建築会社様があるのか。
①と②の概算費用とアドバイスがあれば教えてください。
どうぞよろしくお願い申し上げます。