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家づくり相談

新築マンション

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都内でマンションの立て替えを検討しております。

現在、東京都杉並、中野近郊で4階建て、2DK8部屋、3LDK,1K 1部屋のマンションを1棟所有しています。
築30年ということと、単身者向けの物件の方が需要がありそうなので、立て替えをするか検討しておりますが、物件の借り入れがまだかなりありまして現在の状況で立て替えは可能なのか、収益や返済など事業計画についてご相談できる方を探しております。

大まかな状況だけで大変申し訳ありませんが、お返事お待ちしております。

宜しくお願い致します。

専門家の回答

6件

2017年 1月 9日
金杉様
はじめまして、【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計と申します。
収益や返済などの計画段階からお手伝いしていますので気兼ねなくご相談ください。
今回、単身者向けの賃貸マンションへの建て替えをお考えとのことですね。確かに単身世帯数はあと5年程は増えていくことが予想されているため、新たに建設される賃貸マンションの多くは単身者向けとなっています。ですがこれも一時のことです。もっと先、10年後20年後を見据えた計画が必要です。私が副代表を務めている「感共建築ラボ」では地域交流・地域共生を特色とする賃貸案件のコンサルタントをしています。単純な賃貸にはない特色を一緒に考えましょう。

さて、森建築設計の特色をご説明いたします。
■夏涼しく、冬暖かい、極力エアコンのいらない居心地のいい家をご提案します。
■デザイン面では神奈川建築コンクール受賞などあります。
■住宅コスト解説の執筆をしておりコストコントロールに優れています。
■バウビオローゲBIJとして「健康で、快適で、エコで、美しい建築」をご提案します。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。

森建築設計 森健一郎
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
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2017年 1月 9日
金杉様
初めまして、豊島区に事務所のある照井信三建築研究所の照井と申します。
都内の新築の賃貸住宅を多く手がけております。銀行提出用の事業計画書も作成しております。
残債があるとのこと、その金額次第で建て替えの収支が回るかどうか事業計画書
で計算してみないと判断できないと思います。
しかし、金杉さんの場合土地がある訳ですからその分楽観出来るでしょう。
私たちは、普段新築で土地を購入して収支を回しているのですから、残債が収支を回るだけの土地値を超えてなければ事業として成り立ちます。
もう答えを言ってしまいましたが、現在の建て物の図面や残債の額など教えて頂きますと、簡単なプランと事業計画書を作成いたします。
後、本気で建て変える場合、銀行の融資を取り付ける為の事業計画書が必要です。
融資がつかなければ元も子もありませんのでどうぞご相談ください。
連絡は、こちらまで。 Terui.arc@nifty.com
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2017年 1月10日
金杉 慶太さま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司 と申します。

都内で土地活用を前提とした、住宅・集合住宅の設計を行っております。
敷地やコスト、工期など厳しい条件下での計画を得意としております。
設計・設計監理のみならず、事業計画の作成、施工者、金融機関や賃貸仲介業者の紹介まで
賃貸集合住宅の全てをプロデュースすることも可能です。

私自身も、都内で賃貸集合住宅のオーナーとして事業を行っております。

当方のsiteに掲載されている集合住宅の例の中にも
建替当時 多額の他の借入残金の方がおりました。
(‥ここではお話しできませんが。)
金融機関のセッティングまで当方で行い、無事実現しております。

当方の事務所にて、詳しく お話を伺いしたいと思います。
お気軽に ご連絡ください。
よろしくお願いいたします。

SOCIUS/TakashiIwama
http://www.socius.co.jp
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2017年 1月11日
金杉 様
初めまして、HAKの秋田と申します。
事務所は、田園都市線の鷺沼に構えております。
敷地条件等、詳細の情報をいただければ、より具体的なお話ができると思います。
築30年ですと、状況にもよりますが、リノベーションの可能性も考えて、新築との比較もしていくべきだとも、思います。
私ども事務所は、賃貸住宅を最も得意としております。事業収支計画の提案を含め、リーシングのお世話まで、一貫して提案しております。ランドマークになり、空室ゼロの賃貸計画を提案させて頂きたく、存じます。
一度、ご連絡を頂ければ、幸いです。
株式会社エイチエイケイ
秋田 憲二
ken@hak-web.com
http://www.hak-web.com
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2017年 1月12日
金杉様

初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

実際に拝見しておりませんので勝手言って恐縮ですが、
ご相談の物件は築30年で残債もあるとのことでしたら、
リノベーションも視野に入れて新築と両方キャッシュフローをご検討されると良いと思います。
建築費は未だ高止まりですし、
RC物件の解体費は非常に高いからです。

何れにしましても、融資付できる事業計画が可能かどうかです。
それにつきましては様々なシミュレーションが必要です。
ニュートラルな思考で私どもは検討することが可能です。

ところで単身者向けは需要も多いですが、同じくライバルも多く、
共倒れ、家賃勝負に陥りやすい、私たちにとっても難しいカテゴリーです。
この物件だから入りたいと思って頂ける賃貸を作り、
皆様に愛される建物を作ることが私たちの望みであり、
最終的にはオーナー様の幸せと思っております。

私どもにご興味いただき、
ご連絡頂けましたら幸いです。
宜しくお願い致します。

(株)アトリエシーユー 一級建築士事務所
竹石 明弘
http://ateliercu.jp
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2017年 1月12日
コンクート建築解体に坪10万円は簡単にかかります。同じ規模を建設したら坪あたり10万円、高い建設費に当たります。返済があれはさらには収益は成り立ちません。さらには立ち退き費用がかさみます。一軒あたり1年分が標準です。時間がかかりまず不可能です。可能性はそのままうり更地の土地にて計画することです。
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