土地の親族間売買を業者に仲介してもらう場合

伯母名義の空き地があるのでそこに私の自宅を建てる計画をしています。

資金面の前提としては
・フラット35利用
・頭金は500万円が限度
・大まかには建物で2000万〜2500万ほど掛かる予定。
・伯母はたぶん全額贈与（土地代0円）でいいと言うがさすがに気が退けるのでそれはしたくない。（双方にメリットがある条件に落ち着かせたい）

普通の親族間売買では審査に通らないということなので不動産屋に仲介してもらっての売買を検討しています。

土地の市場価格は900万（相続税路線価750万円）ほどです。
この900万円を伯母の不利益にならない程度になるべく圧縮して建物代の為に融資枠に余裕を持たせたいです。
この場合、不動産屋さんの都合としては次に挙げるような取引にしてもらうことはできるのでしょうか？

・売買価格を450万円に設定してもらい「土地代450万＋建物代−頭金500万円」で住宅ローンを組む。（市場価格との差額は贈与扱いで贈与税を支払う）
→贈与税を払うつもりとはいえそのような価格設定ができるのか。
→住宅ローン審査への影響？
→最初から個人売買で現金500万円＋残金分贈与扱いで土地を取得したほうが良い？（頭金とは別に贈与税やハウスメーカーに諸費用を支払うぐらいの余裕は有ります。）

ということが気になっております。

宜しくお願い申し上げます。