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家づくり相談

新築RC、またはS造の賃貸マンションについて

実家の土地活用を検討中です。介護施設に入所した母の費用を捻出する狙いもあります。中古で購入した投資用のマンションは他に3棟所有しています。
場所は川崎市で南武線の駅から徒歩8分、シングル/駐車場無しでも行けると考えています。
制限としては、一種住居、60/200、面積154㎡です。
前面道路は4mですが、この場合容積率は160%になるのでしょうか?
10~15年後に売却も考えているので、耐用年数の長いRCかS造を考えています。
ちなみに、所有収益物件は全てRCです。
容積率から考えると、25~30㎡の1Kが9戸の3階建てが限界でしょうか?
もっと駅から遠い新築S造26㎡が、8.2万円で募集していたので同じ位の家賃は取りたいです。
土地代はかからないので、最低でも利回り10%は狙いたいと考えています。
先生方のアドバイス、よろしくお願いいたします。

専門家の回答

8件

2017年 8月18日
もんじろう さま

容積率は道路の関係から160%となります。
従って敷地の形状や環境条件などが良ければ、イメージされているように3階9世帯も可能なような気がします。
ただ、RCやS造で考えた場合、建設単価がは高騰していますので、利回りは9%台ではないかと思われます。
つきましては、やはり具体的な相談/検討を「建築家募集」で気に入られた建築家/設計事務所を選ばれ、ボリューム相談/収支検討から行うことをお勧めします。デザイン力で賃料をより高く設定できるプランも可能かもしれません。

田辺計画工房 田邉
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2017年08月19日

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田辺計画工房 田邉様

返信ありがとうございます。
現在、ゴミの撤去作業を始めた所です。
年内には具体的なプランに進めたいと考えています。
よろしくお願いします。

もんじろう

2017年 8月18日
もんじろう様

高田馬場で、高品質で高利回りのアパート・マンションを多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

敷地形状にもよりますが、本件にて最大利回りを望むならば、20㎡程度の
1Kタイプを4戸×3F=12戸をお勧め致します。
また、この時の構造は、利回り重視で考えると木造になります。
そして、10~15年での売却が、一番良いと思います。

上記の場合、上手くいけば、工事費:5,000万程度、設計監理料は500万
程度になりますので、利回りは、大凡18%程度になります。
(20㎡の賃料は、共益費含み7万で計算しております。)

宜しければ、ラフプラン・工事費概算を作成致しますので、下記まで測量図
住宅地図をお送り頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
新築アパートによる不動産投資:http://apart-toushi.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/?page=2
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2017年08月19日

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マックスネット・コンサルタント 片瀬様

返信ありがとうございます。
現在、ゴミの撤去作業を始めた所です。
年内には具体的なプランに進めたいと考えています。
確かに初期投資は木造に軍配が上がりますが、売却まで含めた利益を
考えたいと思います。よろしくお願いします。

もんじろう

2017年 8月18日
もんじろう様

土地がご実家とのことで収益物件の計画はしやすいですね。
ただし、シングル向けは供給過剰ですし今後の人口減少から、
間取りに工夫した設計で差別化が必要と思います。

RC造・S造ともに建材費・人件費が高止まり、
工期も早めに手を打たないと無駄に伸びやすく
ご実家の土地が4m道路とのことで資材搬入も効率悪く
他の方の指摘のように利回り確保も大変かもしれません。

容積率は道路幅の4mから160%になりますが、
共同住宅の共用部の廊下・階段・出入口は特例から
容積率規制外になるので実質170数%になると思います。

個人的意見ですが
利回り重視であれば木造耐火建築の3階建てで
建設費のコストを抑えるのは検討されたほうが良いと思います。

S造かRC造での比較は壁式構造のRC造が柱などでっぱりが無く
使いやすい良い物件なるのでお勧めします。

3階建て9所帯の割り振りは具体的に土地の情報を頂き
斜線制限などほかの規制を調べて慎重な検討が必要です。

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
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2017年08月19日

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匠拓 寺澤様

返信ありがとうございます。
現在、ゴミの撤去作業を始めた所です。
年内には具体的なプランに進めたいと考えています。
確かに初期投資は木造に軍配が上がります。
劣化対策等級のW造が、今の流行りですよね。
最終売却まで含めた、全体利益で考えたいと思います。
よろしくお願いします。

もんじろう

2017年 8月18日
初めまして、株式会社 HAK(エイチエイケイ)の秋田と申します。
事務所は田園都市線の鷺沼に構えております。
私共は、賃貸住宅を最も得意としており事業収支計画の提案を含め、リーシングのお世話まで、一貫してご提案しております。イニシャルコストを押させる意味での、設備機器のリースの提案等も御提案出来ます。南武線ですと、溝の口にRC造、武蔵新城に木造の集合住宅のが’完成しており、満室稼働中です。
ご質問の容積率は、160%となります。また、ご希望の家賃ですが、私どもの経験上から、十分可能と考えます。
一度、ご面談いただき、詳細についてお打ち合わせいただければと思っております。
地域のランドマークになり、自分が住んでみたい空間デザインを施し、空室ゼロの賃貸計画を提案させて頂きたく存じます。
ご連絡の程、よろしくお願い致します。

株式会社 エイチエイケイ   
秋田 憲二
044-888-4447 /HP 090-1212-1002
メールアドレス ken@hak-web.com
http://www.hak-web.com
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2017年08月19日

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匠拓 寺澤様

返信ありがとうございます。
子供の頃、よく鷺沼プールに行ってました。
現在、ゴミの撤去作業を始めた所です。
年内には具体的なプランに進めたいと考えています。
その時には、よろしくお願いします。

もんじろう

2017年 8月18日
もんじろう様
初めましてアース・アーキテクツの鷲巣(ワシズ)といいます。
一部の緩和措置を除いては、容積率は160%になります。

道路に面している敷地の間口が分からないので何とも言えませんが、
道路斜線をクリアーして3階建てとなると廊下・階段・駐輪場・受水
槽などの共用部(容積率には不算入)も必要ですから、9戸は無理か
もしれませんね。
そうなると利回りが落ちてくると思います。
慎重な御対応をした方がいいと思います。

ご参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣
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2017年08月28日

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アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣様

お礼が遅くなりまして申し訳ありません。
接道は市道に10m以上ありますが、南道路なのでご指摘の通り
車線規制は厳しくなります。ただ1種住居なので10mまではOKと考えても
良いのでしょうか?
現在、ゴミの撤去作業を始めた所です。
年内には具体的なプランに進めたいと考えています。
その時には、よろしくお願いします。

もんじろう

2017年 8月18日
初めまして。
ユミラ建築設計室の弓良一雄と申します。私どもは、世田谷区の下北沢で賃貸マンションを多く手掛けている設計事務所です。
お考えのマンションはRC造をおすすめします。最近はS造はRC造と同じくらいの工事費になる傾向があります。家賃はRC造が有利です。
当社が最近設計したRC造の賃貸マンションは利回りが10%〜13%の間です。これは家賃設定によりますが南部線駅から徒歩8分くらいで10%以上の利回りは問題ないと思います。
建物は3階建てとして、25〜30㎡の1Kを9戸つくるか、あるいは20㎡の住戸をmax.12戸つくるか(斜線などで1.2戸減かもしれない。)だと思います。これは敷地形状と方位で決まって来ます。申し出ていただければ2,3日で概略プランと利回り計算をいたします。お声をかけてください。
http://www.yumira.com/02-1proc.html
info@yumira.com


同じくらいの敷地に最近建設した例を紹介させていただきます。
1)COCOSQUARE(足立区綾瀬)
RC造4階建て 賃貸住宅16戸 敷地面積:136m2 床面積:398m2 杭なし(利回り12.6%)
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/31ayase1/31ayase1.html

2)ayase 212(足立区綾瀬)
RC造4階建て 賃貸住宅16戸 敷地面積:151m2 床面積:455m2 杭あり(利回り11.5%)
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/32ayase2/32ayase2.html

2)punto kitazawa (世田谷区北沢)
RC造3階建て 賃貸住宅3戸 敷地面積:59m2 床面積:128m2 杭なし(利回り17%)家賃設定が高く出来ました。
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/27kitazawa1/27kitazawa.html

よろしくご検討ください。
http://www.yumira.com/
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2017年08月28日

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ユミラ建築設計室 弓良様

お礼が遅くなりまして申し訳ありません。
大変魅力的なプランばかりで、目移りします。
コンクリ打ちっぱなしの場合、内か外のどちらかには断熱が必要との
理解で合ってますでしょうか?
現在、ゴミの撤去作業を始めた所です。
年内には具体的なプランに進めたいと考えています。
その時には、よろしくお願いします。

もんじろう

2017年 8月19日
はじめまして株式会社大塚工務店の岸と申します。
よろしくお願いします。

当社は、杉並区にある創業1929年の自社ビル(鉄筋コンクリート造4階建て)を保有する堅実経営の老舗工務店です。東京、神奈川を中心に事業を展開しております。
施工部隊とは独立した鉄筋コンクリート造中心のエスフラットデザインという設計部隊を有しています。
設計責任者は英国留学で建築設計を学び、国立大学で非常勤講師の経験もある一級建築士が担当しています。
設計はもとより鉄筋コンクリート造の施工におきましてはReパネル工法(再利用可能な樹脂パネル使用、断熱材一体型)により、工期とコストセーブを徹底しております。
過去の事例で、鉄筋コンクリート造3階建て2世帯住宅建築面積64㎡、延床面積173㎡で税別施工費用3890万円、施工期間4.5ケ月という実績があります。

昨今、S造の単価はRC造に近づく傾向にあり、耐用年数、賃料で考えるとRC造をお勧めします。
容積率160%(延床面積限度246.4㎡)となり、想定なさっている9戸は面積的には可能ですが、他の賃貸物件とは一線を画し、街並みに少し変化を与え、住んでみたいと思われる空間構成をご提案させて頂ければ幸いです。

当社は、不動産物件も数多く抱え、不動産事業部門も有しており、事業収支計画、竣工後のメンテナンスやリフォーム等も数多く手がけており、将来の空間構成の変更やカスタマイズ、経年変化による劣化への対処など、末永く務めさせて頂きます。

本サイトの当社の過去の事例写真、現在当社が手掛けている都市におけるRC造の狭小住宅(25坪)や3階建て住宅(40坪)の併用住宅(60坪)プロトタイプについてもご覧いただければ幸いです。

ご検討のほど、よろしくお願い致します。

kishi@o2ka.co.jp
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2017年08月28日

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株式会社大塚工務店 岸様

お礼が遅くなりまして申し訳ありません。
RCでこの値段は大変魅力的ですね。
現在、ゴミの撤去作業を始めた所です。
年内には具体的なプランに進めたいと考えています。
その時には、よろしくお願いします。

もんじろう

2017年 8月19日
もんじろうさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、二年前に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

賃貸は収益性も考えると性能やデザインも含めて、他とは競合しない付加価値やインパクトのあるデザイン性の差別化が非常に重要だと思います。また、メディアにも積極的に取り上げてもらうことで、多くの入居者募集に繋がれば良いと思います。
頂いた情報だけで判断すると、まず容積率は160%となります。3階建てで一住戸は最大25m2で全9住戸となり、工事金額はRC造で約9000万円、S造で約7500万円、木造で6000万円だとお考え下さい。
上記金額で利回り10%(土地の価格は0です)を考えると、RC造では8.5%で恐らく無理だと思われ、S造で何とか可能だというところです。
木造であれば当然利回りは高くなりますが、耐用年数と耐震性が圧倒的に劣ります。

2015年は手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。フレキシブルな新しい個性的なデザインはお任せ下さい。
作品事例をご覧頂けると分かりますが、様々な創意工夫のデザインに特化した建築が得意ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、是非ともご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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2017年08月28日

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日比生寛史建築計画研究所 日比生様

お礼が遅くなりまして申し訳ありません。
先生の設計された物件は、どれも魅力的ですね。
現在、ゴミの撤去作業を始めた所です。
年内には具体的なプランに進めたいと考えています。
その時には、よろしくお願いします。

もんじろう

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