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新築戸建て土地

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敷地内の高低差が3mの土地を戸建用地として検討中ですが、建築可能?コストはどのくらいに?

初めましてEIITAと申します。
建築の専門家の方々のアドバイスを頂きたく、質問させて頂きます。
現在賃貸暮らしですが、子供達(1歳から6歳の男ばかりの三兄弟)も大きくなってきたので、大阪市内で一戸建てを検討中です。今の住まいの近隣に実家もある為、地域を限定して自宅用地を探していました。
最近検討エリアで希望に合う土地(有効面積約22坪、北側間口約9m、西側間口約7.5m)が売りに出されているのを見つけたのですが、その敷地内に築年数不明の高さ3m近くの北側道路を支えている石垣があります。石垣の上の敷地は北側道路とほぼ同じレベルで奥行(縦)約2m、幅(横)約9mの広さがあり、そこからほぼ垂直に3m下がって奥行約5m、幅約11.5mの広さがある土地です。高低差はありますが、石垣上の土地と下の土地で一筆の土地です。また北側道路と西側道路は石垣と同様に築年数不明の階段で繋がっています。
この形状の敷地に戸建てを建設するとやはり基礎部分などをRC、もしくは重量鉄骨などにしなければならず、かなり建築費用は高くなってしまうのでしょうか。
また希望のプラン(リビング吹き抜け、カウンターキッチン、LDK18~20畳、子供部屋3畳×3部屋、主寝室6~8畳、駐車場1台※縦列駐車でも問題ありません)が実現できるものでしょうか。
家族は普通の建売住宅などよりも個性的な住宅を好む傾向があり、今回の敷地なら個性的な住宅になるのではないかと非常に乗り気ですが、建築予算は2,000万円程度(土地代金、諸費用は別)の為、予算内に収まらないのではないかと思っています。
検討用地の状況を補足すると北側は幅約5.5mの道路に約9m接道、西側は幅3.8mの私道(42条2項道路です)に約5m接道しており、東側と南側は戸建てが隣接しています。また、検討用地にはつい最近まで古い戸建てが建っていましたが、今は解体されて更地の状態です。もちろん建築条件付き土地ではありません。

何をどこまでお伝えしていいかわからず、長々と書いてしまいましたが、伺いたいのは
➀検討用地で希望のプランが可能なのか?
(可能な場合)➁どのような建築工事が必要で、建築費用がどの程度になるのか?
という事です。
予算内でプランが入るのであれば、早々に土地の購入契約しようと考えています。
お知恵を拝借できれば幸いです。
宜しくお願い致します。

専門家の回答

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星マーク
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2018年 2月20日
EITA様
はじめまして。
京都から全国で設計監理を行っているラウムアソシエイツ一級建築士事務所の宗本です。
文章を拝見しまして、このような敷地の場合は、当方では、1階に寝室、2階にリビングの1ルームとして、入口も2階にします。このような考え方で、もし、1階に必要な寝室が入りますとなんとかなるのでは、と思います。お急ぎであればご自分で書いてみて可能であれば、この敷地は買いでしょう。うまく入らない場合は、検討された方が良いでしょう。
2階のリビングは、屋根の形に合わせて、十分な高さがとれると思います。
ご参考にしてください。
宗本順三
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ユーザーの返答

2018年02月20日

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宗本様
早速ご回答頂きまして、ありがとうございます。
ご回答頂いたように自分なりにプランを書いて上手くいきそうであれば、専門家の方に直接ご相談するように致します。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2018年 2月20日
はじめまして。
大阪市西区京町堀で設計事務所をしています。
一級建築士事務所 Coo Planning 中尾彰良と申します。
この文章だけで返答を行い、またその回答によって、
土地購入契約に至るのはリスクがあるかなと思いました。
 可能であれば、どちらかの建築設計事務所にご相談されて、現地確認を行い、
ラフプランを検討し、それに基づいた概算見積りを出した状態で、土地契約の判断を行われた方が良いように思いました。当方では、いつもそのようにして進めております。
土地購入希望者が、他にもあらわれる可能性があるなら、不動産会社と相談し、
とりあえず、仮契約などの方法もあるかと思います。
参考まで。
どうぞ、よろしくお願いいたします。
一級建築士事務所 Coo Planning
http://www.cooplanning.com
*****anning.com
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星マーク
相談者が役に立った
2018年 2月22日
EIITAさん

低い方の土地に1階が寝室と浴室に洗面 納戸
2階がLDKが15帖程度北側からの玄関
3階が子供部屋とリビングの吹き抜け
駐車場は高い方の土地を使うかな

こんな感じの3階建てで
工事費が2300万円くらいでしょうか

書かれている内容をもとにざっくりした概算ですが
参考になれば幸いです

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
mail*****ku.jp
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