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日影規制がある狭小地の3階建住宅の総床面積が知りたい

東京都中野区の狭小地の土地を購入予定なのですが、3階建住宅を希望しております。
前面道路に接していますが、セットバックが必要で、両側と裏の3方の隣家との距離が40㎝程度でかなり近いのと、日影規制があるため、実際に3階までの建築が可能なのかが不明です。現況は古家の2階建がありますが、解体した後、セットバックした更地に3階建て住宅を建てたいと思います。

セットバック後の建築面積は、20.7㎡となります。

1階床面積:20.7×0.8 =16.56㎡
2階床面積:20.7×0.8 =16.56㎡
3階床面積:20.7×X =?㎡
3階をロフトにした場合の面積:20.7×X =?㎡

Xと?の数値が知りたいです。
*但しロフトに関しは、高さ1.8m以上部分の面積がどれくらいになるのかを
 教えていただければ助かります。

以下、土地の情報となります。
●所在地:東京都中野区
●土地面積:24.13㎡ (公簿)
●接面道路:南西側 私道 約2.5m
●用途地域:近隣商業地域
●建ペイ率:80%
●容積率:300%
●防火地域:準防火地域
●高度地区:第2種
●セットバック:要
●日影規制:4h-2.5h

簡単な図面と現況の写真を添付いたします。
土地の現況の条件等、不確定要素が色々あると思いますので、はっきりとした数値が出ないとは思いますが、概算での予測での数値をお願いいたします。
土地購入の判断材料にさせていただきたいと思います。
よろしくお願いいたします。
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専門家の回答

3件

2020年11月24日
エイコさん
3階建て可能範囲をざっくり確認してみましたが、おそらく3階自体が6.0㎡(階段部分含めてです。)とかそんなレベルになりそうですね。
(※各階の階高設定によります。)
3階ではなく、ロフト形状とした場合の面積は、ちょっと簡単には出せません。
(※細かく階数設定やらいろいろやりませんと出せません。)
3階建てにできるところは3階にして、他の部分にロフトを作るとかいろいろ工夫しないとプラン的につらいですね。

また、1・2階の面積を建蔽率から16.56㎡と算出されていますが、実際には隣地からの離隔を25cmとかそれくらいまで詰めないとこの面積が取れませんので注意が必要です。

ざっくりですが、ご参考になれば幸いです。
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ユーザーの返答

2020年11月25日

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エイコです。
今回は、早速のご回答ありがとうございます。
是非参考にさせて頂きます。
本当にありがとうございました。

2020年11月24日
住宅ローンの最低基準50平米を取れるか?道路4mで240%が限度、逆算すれば敷地が20:8333以上ないと住宅ローンは使えません。住宅ローン使えなくて良いなら方法として1.4m半地下に埋めることで地上階から半階上がり下りで足場なしRC工法でなんとかフルに使えるでしょう。勿論斜め天井が半分あります。坪120万です。正確な測量図と実測値で再確認されると良いです。20,833あると良いですね。
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ユーザーの返答

2020年11月25日

エイコのプロフィール写真

エイコです。
早速のご回答ありがとうございました。
是非参考にさせて頂きたいと思います。
本当にありがとうございました。

2020年11月24日
エイコさん
はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かし個性的かつシンプルモダンな住宅を数多く手掛けております。
皆さんのアドバイス通り、綺麗な3階建は難しく、斜めの屋根を活かしつつ一部だけ3階にという方法か、コストの余裕があれば、半地下として出来るだけ3階を綺麗に造るかになります。
RC造は120万円以上/坪の単価となりますので、参考にしてください。
2015年は木造の暖かさを強調したサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。Sumikaの事例をご覧になって手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、詳細を検討致しますので、ご連絡下さい。
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ユーザーの返答

2020年11月25日

エイコのプロフィール写真

エイコです。
早速のご回答ありがとうございました。
是非参考にさせて頂きます。
本当にありがとうございました。

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