約5ｍ崖上の擁壁が必要な土地（30坪）での賃貸併用住宅について

約5ｍ崖上の擁壁が必要な土地（30坪）で木造もしくは鉄骨アパート3階建ての建設を考えています。

土地の価格は5000万円で場所は良いのですが、建設には擁壁の費用がかかると言われています。
擁壁の高さは約5m、幅は10m程度でかなり大規模に必要です。

・どの程度の擁壁の費用＋建設費用がかかるのか（そもそも建てられるのか）
・建設と擁壁はセットで依頼した方が良いのか
・利回りは出るのか
を教えていただきたいです。


私のシミュレーションでは、
土地は建ぺい率60%、容積率160%なので、20平米の部屋を6部屋＋共用部で140平米程度（40坪）の建設で坪単価100万円で計算して建設費が4000万円
土地5000万円に擁壁1500万円だとすると諸経費を加味せずに合計1億を超えてしまい、1部屋月8万円の家賃×6部屋だとすると、大変厳しいなと思っているところです。可能な限り土地の価格は交渉したいと思っています。

土地自体は気に入っているので、上記以外にも購入に際してどのような点に気をつけるべきか、考慮しておくべき点などがあれば教えていただけますと幸いです。